Пошаговая инструкция по сдаче квартиры в субаренду, подводные камни сделки, плюсы и минусы + образец договора

Особенности договора субаренды

Как говорилось выше, субаренда – это договор, на основании которого арендатор передает права на временное владение и пользование определенным недвижимым имуществом. Для придания действительности сделке, необходимо оформить договор субаренды.

Нюансы субарендного соглашения:

 Обязанности первоначального арендатора перед собственником сданного по субаренде помещения не прекращаются Арендатор не может переуступить субарендатору больше правомочий в отношении помещения, чем у него самого есть
 При заключении договора на срок более 1 года требуется пройти процедуру его государственной регистрации

Порядок заключения сделки

В соответствии с нормами статьей 420, 432, 434 гражданского кодекса РФ. к договору субаренды предъявляются следующие требования:

 Договор составляется в письменном виде и подписывается каждой стороной сделки
 Сделка считается недействительной если собственник объекта недвижимости не выразил согласия на его заключение
 Субаренда не может оформляться на срок превосходящий срок первоначальной сделки аренды
 Необходимость обязательной регистрации при заключении на срок более одного года
 Если договор аренды досрочно расторгается то это приводит к прекращению субарендного договора

В отношении земельных участков

Участки земли в нашей стране также относятся к объектам недвижимого имущества, поэтому их могут сдавать в аренду и субаренду согласно действующему гражданскому законодательству.

Плата по сделке определяется по соглашению сторон. При субаренде участка подлежит оплате владение и пользование земельным наделом либо недрами.

При этом полученные результаты и доходы от землепользования на арендованном наделе принадлежат только субарендатору.

Договор заключается в письменной форме, и включает в себя следующие данные:

 Личные сведения о сторонах договора собственнике, арендаторе, а также субарендаторе
 Точное описание участка в обязательном порядке необходимо детально описать земельный  участок, указать его точные границы, а прописать параметры территории и все условия оформляемой субаренды

В параграфе договора относительно предмета сделки, детально указываются ключевые характеристики земельного участка, а именно:

 Общая площадь участка а также вид разрешенного использования земли
 Кадастровый номер участка адрес местонахождения
 Деятельность, которую планирует выполнять субарендатор на ЗУ если в рамках участка размещены какие-либо постройки, то следует их указать

Договор обретает юридическую силу в момент его подписания сторонами. Если договор заключен на длительный срок, то он должен быть зарегистрирован в службе Росреестра (через МФЦ).

Жилых помещений

Предметом договора субаренды могут быть как нежилые, так и жилые помещения. Сдача в аренду жилья распространена в населенных пунктах, в которых развита туристическая сфера.

Для получения прибыли, потребуется обеспечить комфортное проживание граждан. Например, придется:

При необходимости поменять мебель на регулярной основе производить уборку квартиры (самостоятельно или с помощью клининговой фирмы)
 Обеспечивать жильцов всем необходимым средствами индивидуальной гигиены, полотенцами, моющими средствами и др.

Эти действия позволят повысить арендную плату за жилье, а в результате, это увеличит рентабельность договора субаренды.

Без согласия собственника

Как говорилось выше, сдать арендованную недвижимость по договору субаренды допускается исключительно при согласии на это собственника.

Письменное согласие дается либо отдельным документом, либо в качестве пункта в основном договоре аренды.

Поэтому, перед тем как заключить соглашение субаренды, необходимо проверить следующие моменты:

  • Действительность права передачи в субаренду у арендатора;
  • Может ли собственник распоряжаться помещением на законных основаниях.

Также собственник вправе потребовать возмещения убытков, вызванных пользованием субарендатором помещением без соответствующих на это правовых оснований.

Официальное оформление деятельности по сдаче квартир

Если человек решил серьезно заняться таким бизнесом, как субаренда, ему следует его официально оформить. Один из простых способов — оформить индивидуальное предпринимательство. Для этого посетите отделение налоговой инспекции по месту жительства, подайте заявление. В качестве системы налогообложения выбирайте «патент».

Суть такой системы в том, что предприниматель оплачивает налог на потенциальный доход. Он зависит от того, сколько квартир указано в заявлении под субаренду. Чем их больше, тем выше сумма налога к уплате. Также размер обязательного взноса зависит от региона.

Сдавать дополнительную отчетность не требуется. Поэтому такая система привлекает начинающих бизнесменов.

Платить налог следует так:

  • одним взносом при получении;
  • или 1/3 при получении патента, 2/3 по окончании налогового периода.

Срок действия патента составляет от 1 до 12 месяцев. Этот критерии выбирает сам предприниматель. Если по окончании налогового периода он решит больше не продолжать деятельность по субаренде, то дополнительно уведомлять налоговиков не требуется. Если решит продолжить, то следует снова внести обязательный платеж.

Кроме того, предприниматель должен платить страховые взносы за себя. Их сумма фиксирована каждый год. Некоторые считают, что проще сдать один раз в год декларацию по УСН, заплатить налог в размере 6% от фактического дохода, чем использовать ПСН.

Какие нужно заплатить налоги

В зависимости от выбранной системы налогообложения. Если выбран патент, то налог в размере 6% от предполагаемого налога плюс страховые взносы за себя.

Если выбрана упрощенная система налогообложения, то 6% от фактического дохода. Кроме того, закон позволяет уменьшить сумму ежегодного налога на сумму уплаченных страховых взносов за себя.

Если же предприниматель выберет основной режим налогообложения (что не рекомендую делать начинающим бизнесменам), то нужно платить НДС и прочие налоги.

Что будет за неуплату налогов

Порядок привлечения неплательщиков налогов регламентирован ст. 120 НК РФ. Уклонение от уплаты налогов в течение одного налогового периода чревато штрафом не более 10 тысяч рублей.

Если же действия зафиксированы в течение нескольких налоговых периодов, то, помимо основного долга, нужно заплатить штраф в размере 20% от этой суммы.

ФОРС-МАЖОР

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить.

5.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 5.1 настоящего Договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по настоящему договору.

5.3. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 5.1 настоящего Договора, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.

5.4. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 5.1 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Договора.

Пошаговый бизнес-план, как снять жилплощадь

Достоинства этой бизнес-идеи очевидны. Главный плюс — не требуется больших капиталовложений, дополнительного образования или сверх навыков. Эта задача под силу каждому. Однако, как для любого бизнеса, нужен чёткий план.

  1. Выбрать объект недвижимости. Определить подходящий спросовый сегмент.
  2. Официально оформить регистрацию деятельности в качестве ИП (при необходимости).
  3. Подготовить квартиру к сдаче в поднаем (если нужно, то сделать косметический ремонт).
  4. Оценить состояние мебели и техники.
  5. Сделать закупки необходимых принадлежностей.
  6. Сделать фотографии и составить рекламный текст, в котором подробно описать квартиру.
  7. Распространить объявление через СМИ.
  8. Подготовить текст договора субаренды.

Где искать?

Поиск клиентов может быть платным и бесплатным. Совмещая оба, вы намного быстрее сформируете необходимую базу клиентов. Постоянная клиентская база — одна из ваших базовых целей.

Бесплатные способы рекламы:

  • интернет-газеты с размещением информации;
  • расклейка печатных объявлений, распространение флайеров по почтовым ящикам (метод устаревший, однако всё ещё рабочий);
  • визитки, с указанием спектра услуг.

К наиболее популярным платно-бесплатным методам следует отнести рекламу через социальные сети и размещение на сайтах предложений услуг по аренде недвижимости.

Бизнес на посуточной аренде. Какие основные ошибки Вы можете допустить в этом бизнесе?

Нужно ли ставить в известность владельца жилья?

Арендатор, заключивший договор субаренды, может передавать свои права и обязанности другому лицу (ГК РФ ст. 615 п.2). Стоит учесть, что без прописанного в договоре согласия собственника на пересдачу квартиры, данные действия приравниваются к незаконным. А чётко оговоренные условия о субаренде освобождают арендодателя от необходимости получения одобрения на каждую сделку.

Заключение договора с собственником

Для субаренды важнейшим условием является договоренность полномочий. Желательно обратиться с этим вопросом к профессионалу. В дальнейшем это избавит от возможных претензий со стороны собственника, поэтому документ должен быть составлен юридически грамотно.

Кроме того, в соглашение можно внести и дополнительные пункты, заранее оговорив с арендатором возможные форс-мажорные обстоятельства.

  • Скачать бланк договора аренды жилого помещения с правом передачи в субаренду
  • Скачать образец договора аренды жилого помещения с правом передачи в субаренду

Регистрация

Документы для государственной регистрации данного вида бизнеса могут быть сданы в регистрационный орган одной из сторон (арендатором или собственником).

Пакет должен содержать:

Квитанцию об уплате госпошлины.
Документы, подтверждающие личность заявителя

Если интересы представляет доверенное лицо одной из сторон, то необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность, подтверждающую его полномочия.
Договор аренды (или субаренды), на основании которого осуществляется государственная регистрация.
ВАЖНО! При заключении договора с субарендатором, распоряжение общим имуществом супругов не осуществляется.
Поэтому к правоотношениям по заключению данного договора аренды не применяются положения пункта 3 статьи 35 СК РФ. Если регистрацию бизнеса оформляет собственник состоящий в браке, то нотариально заверенное согласие супруга (супруги) обязательно.

Статьи 77-79 и 81 ФЗ № 208 от 26.12.95 г

и ст. 45-46 ФЗ №14 от 08.02.98 г. оговаривают условия осуществления аренды (субаренды) для юридических лиц.
Если квартира приобретена по договору ипотеки, то необходимо оформить доп. соглашение с залогодержателем (банком).

При необходимости для осуществления законности сделки могут потребоваться дополнительные документы.

  • Скачать бланк договора субаренды жилого помещения между физическими лицами
  • Скачать образец договора субаренды жилого помещения между физическими лицами
  • Скачать бланк договора субаренды жилого помещения юридическими лицами
  • Скачать образец договора субаренды жилого помещения юридическими лицами

Как договориться с хозяином о субаренде?

Что говорит закон?

Относительно субаренды действуют нормы Гражданского кодекса, в статье 615 которого говорится о том, что арендатор недвижимого имущества вправе:

  • отдавать имущество в пользование безвозмездно;
  • сдавать полностью или частично в субаренду;
  • передавать права арендатора третьим лицам.

Одного желания физического или юридического лица, обладающего правом аренды по соответствующему договору, для его переуступки недостаточно. Нормы в п. 2 ст. 615 ГК РФ требуют обязательно заручиться на это согласием собственника помещения. При его отсутствии сделка не будет действительной и не подлежит государственной регистрации.

Однако, заключая договор аренды, можно добавить пункт о возможности сдавать площади или их часть в субаренду.

Договор сделки между двумя и более лицами – это документ, в котором должны быть установлены все основные положения взаимодействия сторон, исключая двоякое толкование и недопонимание важных пунктов.

Договор субаренды нежилого помещения должен содержать следующие данные:

  • дата и место составления;
  • данные о каждой из сторон, ими могут быть юридические и физические лица;
  • точные и максимально полные сведения об объекте предмета договора – с указанием его точного почтового адреса, общей площади и иных существенных параметров, которые помогут идентифицировать его среди подобных;
  • права и обязанности каждой из сторон;
  • срок действия договора;
  • стоимость, сроки и форма оплаты;
  • полные данные сторон;
  • подписи.

Приложением к договору может выступать согласие собственника на переуступку прав аренды и передаточный акт нежилого помещения.

Важно уточнить моменты по срокам договора субаренды:

  • все договора сроком более 12 месяцев подлежат государственной регистрации;
  • срок по договору субаренды не может быть больше, чем по договору аренды;
  • документ не продлевается автоматически по истечении указанного срока, требуется перезаключение нового соглашения.

Подробнее остановимся на правах и обязанностях каждой из сторон сделки. Они требуют отдельного внимания.

Арендатор

Обязанностью этой стороны является предоставление нежилого помещения в состоянии, пригодном для эксплуатации. Следует учесть момент при сдаче части площади. Если общие имеют подключение к коммуникациям: воде, канализации, электричеству, теплу, то часть также должна иметь к ним доступ или не иметь по договоренности сторон. Этот нюанс прописывается отдельно.

К правам стороны можно отнести:

  • проведение проверок соблюдения условий соглашения, которые проводятся в присутствии субарендатора и только в рабочие часы;
  • требование представить документы, подтверждающие согласованный в договоре вид использования площадей;
  • проводить текущие и капитальные ремонты в переданных в субаренду нежилых помещениях, предварительно уведомив сторону договора не менее, чем за 30 дней до их начала. В период ремонта субарендатор не сможет осуществлять свою деятельность, поэтому плата за этот срок взиматься не должна;
  • устанавливать режим работы и использования нежилых площадей в выходные и праздничные дни.

В обязанности этой стороны договора входит:

  • использование полученных площадей только для целей, установленных договором;
  • соблюдение технических и пожарных норм;
  • ликвидация последствий аварийных ситуаций, компенсация нанесенного ущерба по причине собственных действий;
  • своевременное внесение арендной платы на условиях, прописанных в договоре;
  • уведомление арендатора о досрочном прекращении договора не позднее, чем за 30 дней.

Это основные пункты обязанностей, обе стороны по согласованию могут расширить перечень. Дополнительно необходимо указать право или отсутствие возможности субарендатора на внесение конструктивных изменений в помещение.

В договоре субаренды часто устанавливаются особые условия, которыми предусмотрена защита интересов обеих сторон. Например, неотделимые улучшения предмета договора будут являться собственностью арендодателя.

Важно! Если собственником нежилого помещения является муниципалитет, потребуется в местной администрации получить письменное согласие на сдачу его в субаренду. Отсутствие документа влечет за собой наложение штрафных санкций и привлечение к административной ответственности арендатора.

Договор субаренды – определение

Граждане и организации, имеющие свободные помещения, часто сдают их в аренду. Арендатор, в свою очередь, может сдать временно не использующуюся площадь или ее часть в субаренду.

Субаренда — это сложная сделка, при которой арендатор сдает третьему лицу арендуемое им помещение. Такие действия законны. Обязательное условие – поставить арендодателя в известность о своих планах.

Участие третьей стороны повышает вероятные риски. Контракт, заключенный согласно нормам законодательства, позволит избежать недоразумений, имущественных претензий и споров, возникающих у арендодателя и остальных сторон сделки.

Все действия по оформлению регламентируются Гражданским Кодексом РФ (п.2 ст.615). Закрепляется право на передачу арендованного имущества и своих прав на него третьему лицу. Без письменного согласия арендодателя сделка будет признана недействительной. Порядок сдачи данной площади в субаренду прописывается в договоре аренды либо прилагается отдельный документ, содержащий согласие арендодателя.

Отличия субаренды от аренды

Аренда – процесс передачи имущества арендатору во временное пользование за установленную плату, а субаренда – точно такой же процесс передачи недвижимости, но уже не собственником этой недвижимости, а арендатором третьему лицу.

Эти понятия хоть и имеют похожий смысл, но отличия у них имеются:

  • с юридической точки зрения аренда безопасней, чем субаренда;
  • при субаренде субарендатор снимает площадь меньше, чем при аренде. Обычно берут помещения начинающие предприниматели, которым требуются небольшие квадратные метры для развития своей деятельности;
  • аренда заключается сторонами на тот срок, который будет обговорен арендодателем и арендатором. А при составлении субаренды у субарендатора есть определенные временные рамки. Стороны соглашения не могут оформить сделку на срок, превышающий тот, что указан в аренде. То есть субаренда полностью зависит от аренды.

Условия и ответственность

По закону сдавать недвижимость в субаренду арендатор имеет право только с согласия собственника имущества или уполномоченного, доверенного им лица.

  • Согласие владельцу необходимо предоставить в письменной форме в ответ на просьбу арендатора.
  • На практике большинство соглашений аренды уже содержат условие о субаренде. В одних случаях владелец (или его представитель) прямо запрещает пользователю сдавать недвижимость, в других — позволяет, но каждый раз требует обращаться к арендодателю за согласием. Владелец заранее дает разрешение (без ограничений или с некоторыми условиями) и нередко предоставляет пользователю право самостоятельно определять его условия и выбирать субарендаторов.

Владелец недвижимости (или его представитель) и субарендатор не связаны между собой никакими договорными обязательствами, поэтому они не могут прямо предъявить взаимные требования. Например, если субарендатор нарушит договор, то за его действия перед владельцем отвечает суборендодавець. Исходя из этого некоторые субарендаторы могут сделать неверный вывод, что, если они нарушат условия, их действия останутся безнаказанными.

Они руководствуются железной логикой: прямого договора с владельцем у них нет, поэтому последний не может предъявлять к ним претензии, а суборендодавець тоже не имеет на это права, поскольку имущество ему не принадлежит. Но по закону субарендатор несет ответственность перед субарендодателем и последний может обратиться с иском к нему через суд.

Срок действия договора

Стороны могут договориться между собой о сроке действия контракта. Он может быть любым, на усмотрение. Если он превышает 12 месяцев, его необходимо регистрировать. Если не превышает, но стороны решили, что их устраивает такое сотрудничество, они могут продлить. Сделать это можно с помощью подписания дополнительного соглашения или новой договорённости.

Сдача недвижимого имущества в субаренду возможна только с согласия собственника объекта сделки. Срок действия «вторичного» контракта не может превышать срок основного документа.

Наш выбор

Вот еще несколько удачных кейсов сдачи коммерческой недвижимости в субаренду.

Кейс 2. Коворкинг-центр в бизнес-центре класса А Москва-Сити

Инвестор снял помещение в Москва-Сити и разбил его на отдельные рабочие места, увеличив денежный поток в 2 раза. В помещении есть вся инфраструктура: интернет, переговорная комната, бесплатный чай-кофе, для обслуживания бесперебойной работы и решения текущих вопросов нанят секретарь.. Все, что требуется предпринимателю для работы – это ноутбук. Остальное предоставляет коворкинг-центр.

Площадь помещения 100 кв. метров
Стоимость аренды 300 000 рублей в месяц
Стоимость субаренды 600 000 рублей в месяц
Чистый доход 250 000 рублей в месяц

Кейс 3. 45 000 с группы небольших офисов в Москве

Инвестор не стал разделять большой офис на малые, а сразу арендует несколько небольших помещений, но полностью оборудует их всем необходимым и вкладывает в них максимальную ценность. Это позволяет сдавать офисы в субаренду дороже и получать с каждого офиса в среднем по 6 000 рублей, а с нескольких офисов – пассивный доход в 45 000 рублей в месяц с шести офисов. Следующая цель – пересдать 60 офисов за один год и получать 450 000 в месяц.

Субаренда коммерческой недвижимости – простой способ стартовать в недвижимости без серьезных вложений и сразу получать стабильный высокий доход. При грамотном выборе объекта риски сводятся к нулю.

Но как показывает практика, одного знания недостаточно. Хотя идеи Кийосаки в теории известны многим людям, очень немногие применяют их на практике. Но они реально работают на рынке коммерческой недвижимости и способны принести пассивный доход от 50 000 рублей и выше.

Рекомендации инвестору:

  1. Тщательно выбирать объект
  2. Заранее тестировать спрос на субаренду
  3. Делать перепланировку и пускать субарендаторов как можно быстрее
  4. Иметь четкий бизнес-план, где будут учтены все расходы
  5. Прописывать право сдавать помещение в субаренду в договоре аренды
  6. Если это первый объект, арендовать готовое помещение, не требующее ремонта
  7. Зарегистрировать ИП

Если вы хотите стать профессионалом на рынке коммерческой недвижимости и избежать ошибок, которые неизбежно совершают новички, рекомендуем пройти наш обучающий курс со скидкой и бонусами.

Что является предметом договора субаренды нежилого помещения или его части

Естественно, субаренда части нежилого помещения предполагает предоставление полномочий второй стороне отношений в части временного использования на законных основаниях очерченной территорией.

Часть площадей склада или торгового зала, магазина, одна или несколько комнат офиса, которые пока временно не нужны основному арендатору – вот на что ориентируется рассматриваемый договор.

К соглашению следует приложить план той части помещения, которую арендатор планирует передать в последующее пользование. Данный эскиз должен быть подписан всеми заинтересованными сторонами (арендатором, субарендатором).

В соглашении по выделенной части помещения следует включить порядок доступа на соответствующие площади как арендатора, так и субарендатора.

Приведём такой пример. На территории, которая передана в распоряжение субарендатора, находятся счётчики воды, газа, тепла. И с них следует арендатору периодически снимать показания для передачи информацию арендодателю.

Естественно, что должны быть оговорены и обязанности субарендатора в части соблюдения мер безопасности в арендуемой части помещение.

Чтобы было проще понять, как должен выглядеть договор субаренды части нежилого помещения, мы предлагаем загрузить в режиме онлайн, примерный образец возможного варианта соглашения.

Естественно, в предложенную форму можно внести любые свои коррективы относительно сведений о недвижимости (объекте для субаренды), финансовых взаимоотношений между участниками сделки, принятых двумя сторонами на себя обязательств.

Как организовать бизнес: инструкция

  1. Поиск и аренда недорогих квартир. Изучите объявления на интернет-сайтах, в популярных газетах. Сравните цены. Выбирайте квартиры, расположенные рядом с транспортными развязками. Одна из квартир должна находиться в тихом районе.
  2. Обустройство помещения. Создайте нормальные условия для проживания, обставив квартиру скромно, но со вкусом. Минимум мебели и бытовой техники обязателен.
  3. Проведение рекламной кампании. Раздача листовок и визиток, расклейка объявлений, реклама в Интернете помогут привлечь первых клиентов.
  4. Контроль сохранности имущества. Заранее предупредите постояльцев о штрафах в случае обнаружения вами поломки мебели или бытовой техники. Разумный вариант – брать страховой взнос от клиентов на время аренды.
Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector