Доходные метры: как заработать на сдаче помещений под магазин или офис

Содержание:

Что говорит закон

Субаренда регламентируется гражданским законодательством, а именно ст. 615 ГК РФ. В ней сказано, что арендатор может передать во вторичное пользование квартиру, получив письменное согласие собственника.

Такие отношения регламентируются договором. Он составляется в письменном виде. Если срок действия превышает 1 год, его нужно зарегистрировать в Росреестре.

Права и обязательства арендатора и субарендатора

Одним из условий действия соглашения является соблюдение прав и обязанностей обеих сторон. Их нужно отразить в договоре.

В обязанности субарендодателя (арендатора по первичному договору) включите следующие пункты:

  1. Жилое помещение передано в пользование в пригодном для проживания состоянии. Это означает, что в квартире в исправности коммуникации, канализация, холодное водоснабжение.
  2. Коммунальные платежи, в которые входит и капитальный ремонт, оплачивает собственник жилья. Если стороны договорятся между собой, эти обязанности можно возложить на того, кто берет квартиру в пользование. После ввода ИПУ арендаторы и субарендаторы оплачивают только фактическое потребление ресурсов. Этот нюанс прописывается в договоре.

У субарендатора также есть обязанности:

  1. Использовать квартиру или комнаты только для проживания людей. Сдавать (снимать) квартиру под офис запрещено. Если есть такое желание, то поменяйте статус жилья. Но сделать это может только владелец и при наличии некоторых условий.
  2. Периодично вносить плату за пользование жилым помещением. Как правило, это происходит раз в месяц. Но стороны могут договориться между собой о ежеквартальной оплате. Также обсудите способ передачи — наличными деньгами или с помощью безналичного расчета.
  3. Проводить текущий ремонт помещения, если стороны не договорились о другом.

Кроме обязанностей, у каждой стороны есть и свои права. Их обязаны соблюдать обе стороны по отношению друг к другу.

У собственника есть право получать плату за пользование квартирой в те сроки, которые прописаны в договоре.

Список прав тех, кто пользуется жильем, более широкий:

  1. Самостоятельно проживать в снимаемой квартире.
  2. Впустить жить своих совершеннолетних родственников, если владелец даст на это согласие. Рекомендуется список лиц указать в договоре. Для проживания детей в возрасте до 18 лет спрашивать разрешения собственника не требуется. При условии, что в данном помещении проживает один из его родителей.
  3. Расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив владельца. Срок предупреждения прописывается — от 1 до 3 месяцев.

Признание договора недействительным

Это может сделать только суд, если одна из сторон докажет, что при заключении присутствовали определенные обстоятельства. Например, соглашение подписано под угрозой жизни и здоровья.

Чтобы признать сделку недействительной, нужно подать иск и предъявить суду доказательства. Если были нарушены права истца, можно также требовать компенсации морального вреда.

Порядок разрешения споров

Если стороны не могут договориться между собой, они могут перенести свои споры в суд. Для этого один из них должен подать в суд исковое заявление с требованиями.

Виды договоров

Аренда может быть с правом субаренды или без такового. Это означает, что нужно спрашивать разрешения собственника при заключении вторичной сделки или не нужно.

Договор аренды с правом субаренды

Если в «теле» договора аренды прописано «с правом субаренды», то дополнительно спрашивать разрешения собственника на совершении вторичной сделки не нужно.

Договор субаренды

Она заключается в письменной форме на основании тех условий, которые прописаны в первичном договоре. Срок действия не может превышать ранее установленный.

Какие моменты должны быть обязательно освещены в договоре безвозмездного пользования?

Существенное условие

Гражданский кодекс РФ устанавливает для каждого вида договоров так называемое существенное условие. Это условие, без которого договор считается незаключенным, то есть для закона, а значит — для судов, правоохранительных органов — такой договор все равно, что не существует.

Для договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом существенным, обязательным условием является предмет — то есть, что именно передается по договору. Правильное указание предмета включает в себя наименование квартиры, ее общую площадь, точный адрес.

Для ситуации, когда жильца пускают в заселенную квартиру, необходимо предусмотреть режим пользования помещениями: например, запретить ссудополучателю пользоваться некоторыми жилыми комнатами, определить график, по которому проживающие в квартире лица станут пользоваться кухней или общей гостиной.

Срок договора

Желательно указать и срок действия договора, поскольку при отсутствии такого указания, договор считается заключенным на неопределенный срок. А чтобы выселить знакомого, которого пустили жить «на неопределенный срок», придется предупреждать его за месяц.

Правильное указание срока: календарной датой, периодом времени (например, на срок 2 месяца с момента заключения договора) или ссылкой на неминуемое событие. Последняя формулировка — самая сложная, даже опытные юристы не всегда справляются с нею. Например, указание, что жилец съедет из бесплатной квартиры, когда получит свое жилье, в строящемся через кооператив доме, не соответствует требованию «неминуемое событие» — оно может и не произойти. А если срок сформулирован неправильно, договор, опять же, считается заключенным на неопределенный срок. Поэтому мы рекомендуем устанавливать сроки в датах и периодах времени.

Порядок оплаты «коммуналки»

Очень важным моментом является оплата коммунальных платежей: необходимо сразу распределить обязанности по их внесению. Можно предусмотреть один из двух вариантов:

  • передача ссудополучателем денег за «коммуналку» владельцу квартиры, который производит расчеты с поставщиками ресурсов и управляющей компанией (такая передача денег не делает договор возмездным, ведь они не достаются ссудодателю);
  • самостоятельная оплата коммунальных платежей жильцом-ссудополучателем в определенный срок и предоставление собственнику квартиры квитанций на оплату.

Обязанности сторон

Зачастую целью передачи квартиры в безвозмездное пользование является возложение на плечи жильца ее эксплуатации и содержания. Поэтому обязательно необходимо договориться о перечне обязанностей жильца-ссудополучателя и установить их в соответствующем пункте договора.

Это могут быть обязанности по оплате коммунальных платежей, косметическому или капитальному ремонту жилья, сохранению в целостности оставленной хозяином ценной обстановки. Обязанности Ссудополучателя по ремонту и расходам на содержание предусмотрены Гражданским кодексом: это правило, которое действует «по умолчанию», то есть, если договор не предусмотрел иных условий. Таким образом, в договоре безвозмездной аренды, можно, например, поручить жильцу только косметический ремонт, оставив капитальный собственнику. Или, напротив, ввести дополнительные обязанности — например, ремонт бытовой техники.

Права сторон

Ссудополучатель-жилец имеет право пользоваться помещением, а вот в чем стоит его ограничить — так это во вселении других лиц. Необходимо предусмотреть вселение временным жильцом любых лиц, как посторонних, так и своих родственников, только после получения согласия собственника или нанимателя (если жилье находится в соцнайме).

Расторжение договора

Случаи, в которых договор ссуды расторгается досрочно, придумывать и прописывать в тексте договора бесполезно: их перечень предусмотрен ст. 698 Гражданского кодекса РФ, и вариантов, свободы выбора для сторон данная статья не предусматривает.

Так, Ссудодатель может выселить жильца, если тот портит квартиру и нарушает установленные договором правила проживания, подселяет без согласия хозяина посторонних людей, не ремонтирует вовремя жилье или вместо проживания устроил в квартире мини-офис. Жилец же может досрочно съехать, если обнаружил в квартире какие-то недостатки либо оказалось, что право проживания на данной площади имеют другие люди, а об этих фактах Ссудодатель жильца не уведомил до заключения договора.

Как взять недвижимость в аренду?

Для оформления аренды понадобится пройти несколько шагов:

  1. Собрать все необходимые документы и проверить их.
  2. Составить договор аренды.
  3. Зарегистрировать договор в МФЦ (при необходимости).

Сбор и проверка документов

Первое, что необходимо сделать, — это запросить выписку из Росреестра о реальном владельце недвижимости. Заключать соглашение следует только с ним, в противном случае (в случае субаренды) нужно удостовериться, что в первичном договоре аренды было прописано право заключать договор субаренды. Если собственников несколько, то нужно заключать отдельное соглашение об аренде с каждым из них.

Если арендодатель — юридическое лицо, полезно поискать информацию о нем по:

  1. картотеке арбитражного суда;
  2. сайту налоговой службы;
  3. в базах данных юрлиц.

Из наших отдельных публикаций вы также сможете узнать о том, как взять в аренду ЗУ под магазин либо ларек и каковы юридические аспекты такой сделки.

Составление договора аренды

Договор аренды нежилого помещения для продуктового магазина должен включать:

  1. «Шапка» договора. Указываются ФИО, паспортные данные, контакты сторон.
  2. Описание объекта. Указать адрес и кадастровый номер.
  3. Срок аренды.
  4. Арендная плата. Указать размер платежа за определенный срок и способы оплаты. Описать порядок изменения размера арендной платы. Установить, кто берет на себя дополнительные расходы на оплату коммунальный платежей и в случае поломок. Прописать размер штрафов при просрочке выплат и в случае преждевременного расторжения договора.
  5. Права и обязанности сторон. Прописать порядок передачи помещения, а также (не)возможность сдачи в субаренду. Арендодатель не должен препятствовать размещению рекламных вывесок на фасаде. Арендатор обязан поддерживать помещения в надлежащем состоянии, соблюдать нормы пожарной безопасности и СЭС.
  6. Дополнительная информация. Пропишите условия продления договора, а также порядок разрешения конфликтных ситуаций. Если магазин передается с оборудованием, то требуется составить акт с описью имущества, находящегося в помещении.
  7. Подписи сторон.

Можно найти образец подобного договора и подкорректировать его под свои нужды.

  • Скачать бланк договора аренды продуктового магазина
  • Скачать образец договора аренды продуктового магазина

Более подробно о процедуре взятия в аренду помещения под магазин и о правилах составления договора мы рассказываем в отдельном материале.

Регистрация соглашения

Согласно ст. 651 ГК РФ, договор аренды помещения на срок более 1 года должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Многие предприниматели предпочитают заключать договор аренды на срок менее 12 месяцев, чтобы избежать обязательной регистрации и связанных с ней расходов.

Итак, если срок аренды превышает 12 месяцев, то договор необходимо зарегистрировать в Росреестре, явившись в МФЦ и предоставив следующие документы:

  • Удостоверения личностей сторон.
  • Документы, доказывающие право собственности (для арендодателя).
  • Квитанция об оплате госпошлины.
  • Договор аренды в 3 экземплярах (по одному для сторон и одна копия для Росреестра).

Размер госпошлины:

  • Для физических лиц — 2000 рублей.
  • Для юридических лиц — 22000 рублей.

Ваша заявка будет рассмотрена, и, если все оформлено правильно, то стороны договора получат свои экземпляры с печатью, подтверждающей официальную регистрацию. Рассмотрение заявки занимает 7—10 дней.

Подводные камни

Согласно п.1 ст. 655 ГК РФ, при заключении договора аренды, необходимо составить акт приема-передачи. Это делается, чтобы избежать споров при окончании срока действия договора или его расторжении. В акте описывается состояние объекта недвижимости и фиксируются проблемные области, которые впоследствии могут стать предметом спора.

Внимание: Если арендодатель использует недвижимость по праву хозяйственного ведения, он не имеет права сдавать в аренду данное помещение (п.2 ст. 295 ГК РФ).

Выбор помещения

На что обращать внимание? Все зависит от того, в каких целях осуществляется подбор объекта

Для собственного использования

Нужно ориентироваться на следующее:

Бюджет. Нужно хорошо осознавать, какую сумму будет допустимо тратить на аренду и содержание помещения. Иначе есть риск остаться с убытками.

Расположение. Придется выбирать из тех вариантов, которые соответствуют бюджету. Тем не менее, нужно учитывать цели использования здания или помещения. Например, если речь идет об офисе, где сотрудники не будут принимать клиентов, то можно и не ориентироваться на то, является ли место «проходным». Если же задумано открыть магазин, то нужно выбирать вариант с удачным месторасположением. Иначе сложно будет завлечь покупателей.

Состояние помещения. Его необходимо тщательно изучить. Иначе старая электрическая проводка или протекающий водопровод могут серьезно навредить бизнесу.

Порядок и прочие условия внесения арендной платы

Важно установить, что именно входит в конечную сумму: только аренда, аренда и «коммуналка» и так далее.

Лучше иметь дело с собственниками. В субаренде много нюансов

В частности, срок субаренды не может превышать срок аренды одного и того же объекта.

Одним словом, выбирать коммерческую недвижимость нужно именно «под себя»:

  • чтобы вести деятельность было удобно;
  • чтобы аренда не сильно увеличивала графу расходов – как минимум, чтобы величину платы можно было легко покрыть за счет доходов или уже имеющихся средств.

Важно: согласно ст. 612 ГК РФ, арендодатель несет ответственность, если он знал о каких-то скрытых недостатках объекта аренды, но умышленно не сообщил о них контрагенту.

Для бизнеса

Здесь подход несколько иной: оформлять в пользование и владение нужно такой объект, который будет ликвидным – то есть, его можно будет легко сдать в субаренду и получить от этого прибыль.

На что именно делать ставку в конкретных условиях – сложно сказать. Представляется, что выгодно арендовать небольшие офисы в людных местах, чем, например, магазины. Причины:

  1. Офис, как правило, не имеет целевого назначения. В том смысле, что подобный объект недвижимости отлично подойдет для всего: агентства недвижимости, бухгалтерской конторы, ремонтной мобильных телефонов, небольшой полиграфической студии и даже для маленького магазина – оффлайн или онлайн.
  2. Небольшое помещение легче сдать. Как отмечалось, подобные офисы пользуются популярностью у всех. Большое по площади помещение или целое здание, наверняка, принесет больше денег, но искать субарендатора можно очень долго.
  3. Любому, кто «пересдает» коммерческую недвижимость, увы, нужно ориентироваться на размер арендной платы, которую взимает собственник. Если средняя рыночная цена, к примеру, составляет 1000 рублей за квадратный метр, и арендатор платит арендодателю именно столько, то сдать недвижимость подороже будет проблематично.
  4. Нужно проверять собственника. Если с ним что-то не так, то вместо прибыли есть риск получить убытки.

В целом, правило подбора объекта для заработка простое: нужно выбирать такие здания и помещения, сдача в субаренду которых абсолютно точно принесет прибыль. Что это будет за объект – можно ответить, изучив спрос и предложение в конкретной местности.

Что такое коммерческая недвижимость?

В категорию коммерческой недвижимости включают здания и сооружения, которые способны приносить постоянную прибыль. Иначе говоря, коммерческая недвижимость и бизнес непосредственно связаны между собой: именно такие объекты используются гражданами для ведения предпринимательской деятельности. На первый взгляд, данное определение подходит не только для офисов и магазинов, но и для сдаваемых посуточно квартир. На самом деле это не так: вторым ключевым отличием коммерческих объектов является неприспособленность для постоянного проживания. Среди них выделяют:

  1. Объекты свободного назначения. Эти помещения строят без привязки к какому-либо способу использования. Но отсутствие ограничений может стать недостатком, так как нормативные требования к офису и ресторану сильно различаются;
  2. Торговые объекты. Подходят для продажи товаров и оказания услуг гражданам. Сюда входят площади в торговых центрах, помещения на первых этажах зданий, отдельные павильоны. Для них важны удобный вход с улицы и высокая проходимость;
  3. Объекты общепита. Для обустройства кафе или бургерной также нужно помещение на первом этаже в многолюдном месте. Но по санитарным правилам здесь должны быть отдельная вентиляция, мощное электроснабжение, бесперебойная подача воды;
  4. Офисные объекты. В их качестве используют как многоэтажные деловые центры, так и перестроенные квартиры. Требования к офисам включают наличие линий связи и коммуникаций, удобную парковку, транспортную доступность;
  5. Производственные объекты. Чаще всего речь идет о небольших цехах, так как аренда целого завода экономически невыгодна. Требования к помещениям — водоснабжение и электрификация, наличие подъездных путей, отопление;
  6. Складские объекты. Это могут быть как простые ангары без отопления, так и тёплые склады с грузоподъёмной техникой, овощехранилища и зернохранилища. Для них важны удобные подъезды, надёжная охрана, вентиляция и низкая влажность;
  7. Апартаменты. В сравнении с другими видами коммерческой недвижимости это можно считать исключением, так апартаменты используют для проживания. Однако они также входят в нежилой фонд и приносят доход;
  8. Гостиничные объекты. В категорию входят полноценные отели, мини-гостиницы, различные пансионаты и хостелы. Они могут располагаться в центре города, возле вокзалов или исторических памятников, на побережье;
  9. Социальные объекты. Сюда можно отнести медицинские и образовательные центры, здания административных и финансовых учреждений, автостанции или вокзалы, а также прочие объекты, предназначенные для обслуживания граждан.

У коммерческой недвижимости есть еще одна особенность: для ведения деятельности её стараются не покупать, а брать в аренду. В первую очередь это объясняется её высокой стоимостью, что увеличивает капиталоёмкость проектов. К тому же, оптимальное место для офиса и магазина непросто выбрать с первой попытки, а ситуация на рынке часто меняется, вследствие чего бизнесменам приходится периодически переезжать.

Субаренда

Арендатор может передать недвижимое имущество по договору субаренды. Но это возможно только с согласия арендодателя, являющегося собственником объекта. Договор субаренды также необходимо регистрировать в установленном законом порядке.

Но важно учитывать, что возможно досрочное расторжение договора аренды. Это право есть и у арендодателя, и у арендатора

Фактически, стороны сделки обладают полной свободой действий. Но в договоре должны содержаться основания, по которым возможно досрочное расторжение.

Существуют следующие особенности субаренды:

  • Период действия ограничивается сроком действия договора аренды с собственником;
  • Если договор аренды прекращает действие, у субарендатора есть возможность перезаключить договор с собственником до окончания периода субаренды на тех же условиях;
  • Если договор заключен на период от 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать.

Выделяют следующие права и обязанности арендатора:

  1. Осуществление контроля за использованием помещения по назначению.
  2. Своевременность оплаты аренды.
  3. Выполнение ремонта по соглашению сторон.
  4. Содержание помещения в надлежащем порядке.
  5. Составление передаточного акта с субарендатором.

При любых нарушениях принятых обязательств у каждой стороны сделки есть возможность прекратить обязательство до окончания срока договора.

Бытовая техника и мебель

Вложения: от 200 тыс. рублей

Прокат бытовой техники и мебели актуален для людей, которые арендуют жилье или офис. Им намного проще взять на прокат оборудование, нежели покупать его в чужое помещение, а потом при переезде решать проблему с ними. 

Для данного направления характерны долговременные договоры аренды – обычно заключаются на год. Наиболее востребованные позиции: стиральные машины, телевизоры, холодильники. Из мебели спросом пользуются столы и стулья (можно сдавать и для разовых мероприятий), диваны и шкафы. 

Если учитывать, сколько людей снимают жилье и сколько предпринимателей арендуют офисы – то  потенциал для заработка безграничный! Кроме того, есть особая группа техники – профессиональная клининговая техника: пылесосы, отпариватели, обеззараживатели воздуха и т.д. Вся эта техника дорого стоит, поэтому не все готовы ее купить. А вот взять на прокат, чтобы провести генеральную уборку – не против.

С чего начать инвестировать и как сдать офис в субаренду

Инвестировать в эту сферу нужно начинать с анализа рынка. Уже на первом этапе нужно понимать, как сдать офис в субаренду и будет ли на него спрос. Пошаговая схема такая:

  1. Анализ рынка коммерческой недвижимости. На этом этапе нужно проверить, насколько востребованы офисные помещения в вашем городе, сравните цены на помещения большой и маленькой площади в одном и том же месте, чтобы понять соотношение и оценить размер прибыли.
  2. Выбор места. Найдите несколько мест, где предлагаются в аренду коммерческая недвижимость большой площади. Выберите 1-2 объекта с удачным расположением (обычно это помещения в бизнес-центрах). В зависимости от вашей бизнес-стратегии вы можете рассматривать как полностью готовые помещения со всей необходимой мебелью (не требующие даже минимального ремонта), так и помещения “в бетоне” (где нужно полностью делать ремонт, покупать мебель и т.п.)
  3. Определение стратегии. Исходя из расположения офиса нужно принять решение, кому и в каком виде его проще всего сдать – в виде мини-офисов или коворкинг-центра. Можно комбинировать.
  4. Подсчет расходов. На этом этапе можно подготовить смету всех расходов – на перепланировку, ремонт (если он требуется), закупку необходимого оборудования.
  5. Финальное тестирование спроса. Дайте объявления о субаренде небольшого офиса или о запуске коворкинг-центра и оцените количество поступающих заявок.
  6. Подписание договора с собственником. Договор аренды офиса должен включать пункт, позволяющий сдать помещение в субаренду. Также там должны быть подробно расписаны все права и обязанности сторон.
  7. Подготовка помещения. В зависимости состояния помещения подготовка может быть минимальной, а может занять несколько месяцев.

Поиск субарендаторов и подписание договоров субаренды. После этого инвестору остается лишь смотреть за порядком и получать ежемесячные платежи от субарендаторов.

Передача объектов в аренду физлицами

Нежилые помещения, находящиеся личном владении у граждан можно использовать для таких целей как:

  • организация складского помещения;
  • создание офиса;
  • формирование производственной площади;
  • создание магазина.

Важно! Расположенное в многоквартирном доме помещение нежилого назначения оборудуется отдельным входом. Подобный объект над жилыми квартирами располагаться не должен

Если, к примеру, офис планируется открыть на втором этаже, то помещение, находящееся под ним, должно быть также нежилым.

Сторону арендного договора может представлять частное лицо. Собственнику объекта нужно позаботиться о правоустанавливающих документах и выписке из ЕГРН. Физическому лицу, планирующему сдавать нежилое помещение, нужно учитывать, что такая сделка имеет свои особенности, а именно:

  • граждане обязаны выполнить предварительную запись в Росреестре, на предмет того, что объект собственности является нежилым. Также требуется указать информацию из технической и кадастровой документации;
  • если объект не поставлен на кадастровый учет, официально передать его в пользование другим лицам нельзя;
  • сдача объекта в наем юрлицам или частным гражданам рассматривается как имущественная сделка, заключение гражданско-правового договора с собственником требуется обязательно;
  • соглашение необходимо заключить в письменном виде, заверить его у нотариуса и пройти процедуру регистрирования в Росреестре.

Если соглашение заключено на срок не дольше 1 года, проходить процедуру регистрации в Росреестре не требуется.

Как правильно искать торговую площадь. Чек-лист для бизнесмена

Я потратила много своего и чужого времени, пока не поняла, ЧТО надо выяснять до просмотра магазина, и как вести себя на встрече.
Когда до меня дошло, о чем нужно спрашивать при первом звонке, я составила список, которым поделюсь.

Для торговли повседневными товарами лучше всего подойдет стрит-ретейл на первой линии

Подбор помешения. Разбираем проблему по пунктам

Кто музыку заказывает, а кто деньги платит. Кто оплачивает риэлторскую работу? Вас устроит, если звонок будет стоить половину месячной аренды?

Географическое положение: нахождение на “первой линии”, район, пешеходный и автотрафик (если ваш покупатель на колесах). Про «первую линию» надо спрашивать. Высокая ставка в объявлении – не показатель. Нарвалась на помещение по высокой ставке во дворе жилых домов. Кому там джинсы продавать? Бабушкам у подъезда? Японцы, чтобы оценить перспективу торговой точки, изучают мусорные баки в районе, в котором планируют открывать магазины. Так выясняют,что покупают жители. Я в баках не копалась

Но магазин выбрала на «первой линии» и возле Университета.

Соседей не купишь.
Серьезное внимание надо уделить соседям. Если есть «точки притяжения» покупателей, плюсик помещению

Если рядом аптека, почта, продуктовый, остановка, то пешеходный трафик будет отличный.

Далеко не всегда конкуренты портят жизнь, иногда они раскручивают точку. Рядом с моим магазином раньше был большой брендовый магазин джинсовой одежды. Он переехал в ТЦ, а покупатели помнят, что на углу Ленина и Гагарина можно купить джинсы. Сначала меня насторожил переезд этого магазина, вдруг место не то? Я набралась наглости и позвонила им. Объяснила свою ситуацию, и мне ответили, что переезд связан с решением руководства в Москве перевезти все магазины сети в ТЦ, и что торговали они в старом помещении неплохо.

Уточняйте по телефону то, что написано в объявлении. Человеческий фактор никто не отменял. Спрашивайте про метры, этаж, вывеску, вход. Например: трафик хороший, вход отдельный, вывеска, а помещение на втором этаже. Пришлось отказаться, ведь я торгую и детскими джинсами. К нам в магазин на и колясочках приезжают.

Обратите внимание на геометрию торгового зала. Часто встречается нестандартная планировка. Это не повод для отказа от хорошей точки. Я выбрала помещение, в котором торговый зал не был виден при входе. Запросила технический план, стенка оказалась из гипса, заручилась согласием собственника и снесла стену. Местоположение меня устраивало, поэтому я сделала перепланировку.
Встречала несколько торговых залов в одном магазине. Тогда встает вопрос «живой» охраны, это увеличивает фонд зарплаты. Если вы арендуете часть помещения, то уточните режим работы остальных арендаторов.

При первом звонке уточните ставку. Входят ли в ставку коммунальные платежи? Кто охраняет, кто убирается, сколько это стоит и кто за это платит?

Выясните все про состояние помещения. Готовы вкладывать деньги в чужую собственность? На каких условиях?

Права.
Какими правами на магазин обладает арендодатель? Если собственность — спите спокойно, если налоги уплачены;
если аренда, а магазин сдают в субаренду, то имейте в виду, если оканчивается основной договор, то за ним и субаренда. Плюс потребуется согласие собственника на субаренду и пр.

Ипотека – друг человека?
Обременения? Они несколько усложняют оформление договора , поскольку потребуется согласие того, в чью пользу обременение наложено.

Расставьте приоритеты. Если предложений на рынке аренды мало, то просто определите, что имеет бОльшую значимость для вашего успеха. Интернет в помощь!

Как искать место под торговлю продуктами питания?

Хорошие места для открытия магазина:

  • Рядом с транспортными узлами.
  • В жилом квартале с многоэтажками.
  • В новом или строящемся районе, где наилучшие места еще не заняты.
  • На первом этаже популярных торговых центров.
  • С выходом на людную улицу.

Важно учитывать расстояние до конкурентов:

  • До ближайшего крупного супермаркета должно быть, по крайней мере, 10 минут ходьбы.
  • Не стоит располагаться рядом с другим продуктовым магазином.

Найти хорошие помещения — большая проблема. Такие помещения зачастую даже не доходят до газет и сайтов с объявлениями: их расхватывают соседние предприниматели, а также друзья и знакомые. Если нет таких знакомств, можно обратиться к агентам по поиску недвижимости. Хороший агент может оперативно сообщить, если подходящее помещение стало доступно.

На что обратить внимание:

  • Наличие подъездных путей для транспортных средств, достаточного ли они размера.
  • Как будет происходить процесс разгрузки товаров и оборудования.
  • Нужна ли парковка.
  • Нужно ли подготовить помещение или оно уже готово, разрешит ли собственник ремонт.
  • Как в доступном пространстве разместить все необходимые помещения: торговый зал, туалет, складские и подсобные мощения.

О том, как правильно выбрать помещение под магазин и какая недвижимость подходит для ведения коммерческой деятельности, мы рассказывали тут.

Что нужно знать?

  1. Опросите предыдущих арендаторов о собственнике, о контролирующих органах, о количестве покупателей, и почему они больше не ведут торговлю в этом месте.
  2. Уточните у собственника объем дополнительных платежей на ЖКХ, вывоз мусора и прочее.
  3. Попробуйте подсчитать поток людей в рабочие и выходные дни.
  4. Проконсультируйтесь о соответствии помещения всем правилам, законам и нормам с опытным человеком, например, с бывшем инспектором.

Снимать или покупать?

Ведение торговли и управление коммерческой недвижимостью — это разные виды бизнеса. Поэтому крупные торговые сети, как правило, не занимаются покупкой или строительством торговых помещений, а только арендуют их.

Невозможно предугадать, будет ли магазин успешен или нет. При аренде помещения вы можете легко закрыться и переехать на другое место, если по каким-то причинам данная локация оказалась неудачной. А если вы уже вложились в покупку торговых площадей, то это может стать мертвым грузом для бизнеса.

В то же время покупка помещения под магазин может быть, как минимум, удобным решением для некоторых предпринимателей: например, семейный магазинчик, когда торговые помещения располагаются по соседству с квартирой или домом, где живут хозяева.

Также возможен особый тип договора, где аренда предполагает последующий выкуп помещения.

С оборудованием или без?

Новичку лучше купить уже существующий магазин с оборудованием и готовой планировкой помещений. Это проще, чем открытие нового магазина, и убережет от лишних ошибок.

Набравшись опыта и ориентируясь в санпинах, можно открывать магазины с нуля, перестраивать помещения и закупать необходимое оборудование.

Последствия учета необособленной части помещения

Регистрация аренды связана с одновременным возникновением обременения прав собственника. Это обременение фиксируется в сведениях ЕГРН и подтверждается выпиской из реестра. На право пользования временным объектом указанное ограничение прав не повлияет – аренда не прекращается даже при переходе права собственности к другим лицам. Обременение будет аннулировано при прекращении арендных отношений и аннулировании временного кадастрового учета.

Срок учетных и регистрационных действий      определен в Федеральном законе № 218-ФЗ – 10 дней при обращении через Росреестр, и 12 дней при подаче документов в МФЦ. В процессе учетных действий может быть вынесено решение о приостановке или отказе (например, при выявленных нарушениях при оформлении технического плана или арендного договора). Такой отказ можно обжаловать в суд, однако это существенно затянет процедуру регистрации.

Можно ли сдавать помещение?

Законодательство позволяет самозанятому быть арендодателем помещения. Но при условии, что оно является жилым.

Это следует из ст. 6 закона № 422-ФЗ. В указанной правовой норме обозначено, что объектом налогообложения не считаются доходы, полученные лицом от передачи имущественных прав на ту или иную недвижимость. За исключением аренды (найма) жилья: квартиры, дома, комнаты. При этом допускается сдача в аренду, как собственной недвижимости, так не принадлежащее ему жилье, которым он пользуется в качестве арендатора.

В последнем случае субаренда возможна, только если соответствующее условие прямо закреплено в договоре. Следует учитывать, что в отношении субаренды будет действовать тот же НПД, об этом говорится в Письме Минфина РФ № 03-11-11/95717 от 09.12.2019 г.

Таким образом, допускается получение дохода от сдачи жилых помещений квартиросъемщикам с уплатой налога по специальной ставке.

При этом сдавать в аренду нежилые помещения, то есть объекты, предназначенные для ведения хозяйственной или прочей деятельности самозанятые, по закону, не могут.

В частности, нежилой недвижимостью можно признать помещения, используемые под магазины, кафе, офисы, гаражи, склады и так далее, а также площадки под парковки или хранение продукции.

Соответствующий запрет установлен как в самом законе № 422-ФЗ, так и обозначается в Письме Минфина РФ № 03-11-11/102607 от 27.12.2019 г.

Использование офисов, помещений под кафе, магазины, склады или площадей под организацию производства, оказание определенных услуг зачастую требуют оформления предпринимательской деятельности, поскольку возникает необходимость в получении одобрения контрольно-надзорных органов, таких как СЭС, пожарная инспекция, Ространснадзор, Роспотребнадзор и прочее.

Кроме того, по мнению Минфина, изложенному в Письме № 03-11-11/104183 от 30.11.2020 г., предоставление гражданам возможности использования НПД касательно доходов от сдачи в аренду нежилых объектов, приведет к повышению числа плательщиков с минимальной налоговой нагрузкой, что в итоге отрицательно скажется на финансовых поступлениях в бюджет РФ.

Вам также будет интересно:

— Образец договора с самозанятым лицом
— Положение о премировании работников: образец

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector