Пролонгация договора аренды: общие нюансы

Содержание:

Как пролонгировать аренду в отношении недвижимого имущества без обязательной госрегистрации

Продляя арендные сделки в отношении недвижимого имущества, стороны обычно стараются избежать:

  • регистрации договора в Росреестре;
  • временных затрат;
  • финансовых затрат, в том числе уплаты государственной пошлины за регистрацию (см. статью «Размер и порядок уплаты госпошлины за регистрацию договора аренды»).

Однако пролонгация договора аренды недвижимого имущества без регистрации возможна только в отношении земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений в них. Причем для этого требуется соблюдение условий о сроке, при котором закон не требует регистрации сделки.

Поскольку ст. 190 ГК предусматривает исчисление сроков не только в месяцах, но и в днях, то и в арендных сделках стороны могут предусматривать пролонгацию срока как на 11 месяцев, так и на количество дней, не превышающее года (например, 360). В обоих этих случаях продленные договоры не будут подлежать регистрации.

Кроме того, в соответствии с п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, контрагенты могут пролонгировать свои обязательства на неопределенный срок, при котором госрегистрация также не требуется.

***

Заключительные выводы:

  1. Срок договора в 11 месяцев с возможностью его дальнейшего автоматического продления применяется не только в целях экономии временных и финансовых ресурсов, но и в связи с отсутствием в этом случае необходимости регистрации сделки.
  2. Пролонгация может быть оформлена как в форме дополнительного соглашения, так и путем согласования соответствующего пункта в первоначальном договоре.
  3. Продлить договор без регистрации можно лишь на неопределенный срок или срок менее 1 года.

***

Вам будет интересно также ознакомиться с материалами, которые мы написали специально для .

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор». 

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Пролонгация после окончания действия договора, который не предусматривал автоматического продления

После регистрации договора сведения об аренде «автоматически» передаются в ФНС. Поэтому уйти от уплаты налогов собственнику жилья не удастся.

Срок действия договора прописывают в «теле» отдельным пунктом. Чтобы избежать регистрации в Росреестре, нужно указать период действия менее 1 года. Как правило, прописывают 11 месяцев. Но нужно также указать конкретную дату окончания и возможного продления. Например, до 08.02.2020 года. Тогда есть ясность, что 09.02.2020 года соглашение перестаёт действовать и стороны должны принять решение о расторжении сотрудничества или продолжении.

Кроме того, дата нужна для того, чтобы избежать досрочного прекращения отношений через суд. Но если стороны достигнут договорённости, можно расторгнуть договор до истечения срока его действия.

Правом на прекращение арендных отношений до истечения периода действия соглашения обладают обе стороны. Условия прописываются в соответствующем пункте при подписании. Приоритетом нужно указать – взаимное согласие сторон. Достаточно договориться устно.

Арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием прекратить действие договора, если пользователь помещением нарушает условия договора. «Популярное» нарушение – неуплата арендного взноса в течение нескольких периодов. Кроме компенсации ежемесячных платежей, собственник имеет право требовать уплату неустойки.

Как продлить договор аренды без регистрации? Если стороны довольны сотрудничеством, они его продлевают. Если в «теле» есть пункт об автоматической пролонгации, то составлять дополнительных документов не нужно. Если же такого условия нет, то заключается дополнительное соглашение, в котором снова указывается срок действия.

В современном законодательстве нет указания на конкретные сроки хранения договоров.

В соответствии с общероссийским классификатором договоры относятся к организационно-распорядительным документам.

Деловые бумаги этой разновидности хранятся не менее пяти лет. Исключение составляют соглашения о купле-продаже ценных бумаг. Их хранят в течение десяти лет.

Хранение всего объема контрактов в течение такого срока может вызвать трудности:

  • дополнительные затраты на хранение в архивной организации или в собственных помещениях фирмы;
  • некоторые деловые бумаги, утратившие силу, должны быть уничтожены для обеспечения конфиденциальности.
  • отсканировать все контракты и создать электронный архив;
  • сделать опись на все имеющиеся соглашения.

Предлагаем ознакомиться: Надписи о сохранении имущества в сдаваемой квартире

Продление срока действия контракта называют пролонгацией. Пролонгация осуществляется путем заключения нового договора, оформлением дополнительного соглашения к прежнему или внесением пункта об автоматической пролонгации.

Как продлить

Срок договора – это одно из существенных условий арендного контракта. В отношении изменения условия договора аренды действует общий принцип Кодекса, установленный в статьях 450-453.

Так, согласно положениям Главы 29, изменение может производиться:

  • по обоюдному согласию сторон путем заключения дополнительного соглашения;
  • по решению суда в случае существенного нарушения контракта одной из сторон.

Однако, помимо общих положений, ст. 621 Кодекса выделяет отдельные нормы в отношении возобновления договора.

При этом арендатор обязан оповестить арендодателя о таком желании в срок, который прописан в договоре, а если такой срок отсутствует – то в разумный срок.

Ч. 2 этой же статьи устанавливает расширенное правило. Если арендатор по истечении срока аренды продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не высказывает своих возражений на этот счет, контракт считается продленным на тех же условиях и на неопределенное время.

Итак, изменить срок у срочного арендного соглашения можно двумя основными путями:

  • заключить доп. соглашение об изменении сроков, учитывая законодательные положения ст. 450-453 Кодекса;
  • или же вообще не предпринимать никаких действий (если арендодатель не возражает), просто продолжая пользоваться имуществом (ч. 2 ст. 621 Кодекса).

Если в договоре содержится пункт, противоречащий правилам ч. 2 ст. 621, такое соглашение признается как ничтожное, так как норма указанной статьи императивная и не подлежит изменению условиями соглашения сторон (см. комментарий к ст. 621 Кодекса).

Заключенного менее чем на 1 год

Арендный контракт может быть заключен на любой срок. Законом прямо не определено, какой срок можно считать минимальным. Представляется, что стороны могут договориться и о аренде помещения даже на 1 день.

В свою очередь, максимальные сроки в отношении отдельных видов имущества все же ограничиваются.

Если контракт заключен на время менее 1 года, то:

  • он может быть заключен в устной форме, если обе стороны процесса – физические лица;
  • сделку можно не регистрировать в Росреестре.

Продлить контракт, заключенный на время меньше 12 месяцев, можно стандартными способами:

  • заключить доп. соглашение;
  • или просто продолжать пользоваться недвижимостью, если арендодатель не имеет претензий.

На 11 месяцев

Договор аренды, заключенный на срок 11 месяцев, как и на любой другой срок менее 1 года, может быть:

  • в устной форме, если и арендатор, и арендодатель – граждане, не осуществляющие предпринимательскую деятельность и не зарегистрированные в качестве юридического лица;
  • не зарегистрирован в Росреестре, так как госрегистрации подлежат контракты со сроком действия более 1 года.

В таких ситуациях возникает вопрос – как быть с госрегистрацией продленных договоров, которые изначально не требовали госрегистрации? Разъяснения по таким вопросам привел ВАС РФ в своем Информационном Письме № 59 от 16.02.2001 года “Обзор практики разрешения споров…” (далее – Письмо № 59).

В Разделе 10 настоящего нормативного акта содержится объяснение:

  • если в договоре сторон содержится условие об автоматической пролонгации срока не более, чем на 1 год, такой пролонгированный договор не подлежит госрегистрации;
  • если же в договоре есть условие о продлении на срок более 1 года, договор подлежит госрегистрации;
  • если стороны вообще не указали в договоре условия о продлении, и решили воспользоваться правом, предоставленным ч. 2 ст. 621 Кодекса, документ не нужно регистрировать, так как арендный контракт, возобновленный на неопределенное время, госрегистрации не подлежит (Раздел 11 Письма № 59).

На неопределенный срок

Госрегистрации подлежат только договоры, заключенные на срок более 1 года. В остальных случаях обращаться в Регпалату нет необходимости.

Если продлевается договор сроком более 1 года, то, снова-таки, неважно, будет ли заключено доп. соглашение с условием о продлении на неопределенный срок, или стороны воспользуются автоматическим правом продления на неопределенный срок, договор будет подлежать госрегистрации (Раздел 11 Письма № 59)

Итак, основной вывод выглядит следующим образом – неважно, на какой срок продлевается договор – важно, на какой срок он был заключен изначально. Именно из этого начального срока и нужно исходить, решая вопрос о необходимости проведения регистрации сделки

Преимущественное право

Статья 621 ГК РФ устанавливает особые правила пролонгации. Добросовестный арендатор получает приоритет при возобновлении соглашения. Преимущественное право предоставляется при отсутствии прямых запретов в законе. Арендодатель обязан уведомить партнера о возможности заключить сделку, озвучить условия и порядок оформления. С третьими лицами договор подписывается, если контрагент уклоняется от ответа либо отказался от предложения.

Ситуация Комментарий юриста
Собственник предложил арендатору продлить соглашение, но установил повышенную цену. Контрагент отказался от сотрудничества. Владелец нашел другого партнера и подписал с ним договор по озвученной ранее стоимости. Арендодатель действовал в соответствии с законом. Преимущественное право соблюдено
Арендатор отказался от пролонгации сделки по повышенной цене. Собственник уменьшил арендную плату и заключил договор с третьим лицом Арендодатель пренебрег преимущественным правом. Сначала предложение о заключении сделки по пониженной стоимости следовало направить прежнему контрагенту. Арендатор может обратиться в суд с требованием о переводе обязанностей и прав по сделке на него. Кроме того, закон разрешает взыскивать убытки, причиненные нарушением (ст.621 ГК РФ, разъяснения ВАС РФ № 73 от 17.11.11)

Преимуществом обладают арендаторы, заключившие договоры без проведения торгов. К этой группе относятся участники соглашений, предметом которых является частная недвижимость. А вот на аренду транспортного средства без экипажа норма о преимущественном праве не распространяется (ст. 642 ГК РФ, постановление Западно-Сибирского окружного ФАС по спору ).

Особый порядок действует в отношении публичных земель. По общему правилу арендаторы не имеют преимущественных прав на пролонгацию аренды. Ограничения направлены на борьбу со злоупотреблениями. Случаи предоставления приоритета перечислены в ст. 39.6 ЗК РФ.

Тип арендованного муниципального или государственного имущества Условия приоритета при пролонгации
Участок для садоводства Земли должны быть предоставлены физлицу по результатам аукциона. Заявление о продлении подается до истечения срока первоначального договора. Препятствием становятся исключительные права третьих лиц на выкуп земель, в том числе под ИЖС или другие цели. Кроме того, соглашение не должно быть расторгнуто по вине арендатора
Участок для завершения строительства Договор продлевается однократно. Преимущественным правом обладают собственники капитального сооружения. Механизм реализуется, если земля была изъята у предыдущего владельца и передана новому участнику для окончания работ. Норма также применяется при отклонении иска властей об истребовании участка у застройщика

О преимущественном праве упоминается в ст. 39.8 ЗК РФ. Требовать увеличения сроков аренды могут участники в случае установления сервитута. Пролонгация производится на тот период, в течение которого использование муниципального (государственного) участка оказалось затруднено. Норма применяется ко всем типам земель, в том числе сельскохозяйственным угодьям и территориям под строительство.

Рассчитывать на приоритет могут лица, упомянутые в ст.17.1 закона 135-ФЗ. Условиями пролонгации являются:

  • заключение первоначального договора в результате победы на торгах;
  • установление арендной платы на новый период в соответствии с рыночной оценкой;
  • продление не менее чем на 3 года;
  • отсутствие задолженности и ограничительных нормативных актов.

Норма распространяется на нежилые помещения, квартиры, движимые вещи. Правило не применяется к объектам, сделки с которыми регулируются Земельным, Водным, Лесным Кодексами, а также законодательством о недрах.

Таким образом, механизм продления договора аренды во многом зависит от правового статуса имущества. В коммерческой деятельности активно используется автоматическая пролонгация. Ограничений и запретов на распоряжение частной собственностью закон не устанавливает. Решение здесь принимается с опорой на интересы сторон, а также положения о преимущественных правах. Когда речь заходит о муниципальном или государственном имуществе, большое значение имеют нормы отраслевого законодательства. Участники обязаны соблюдать определенные процедуры и действовать добросовестно.

Почему выгодно воспользоваться ?

Грамотно составленный договор позволит Вам не только остаться в рамках правового поля, но и избежать неприятностей при уплате налогов.

Услуги юристов по составлению и разработке договоров обеспечат «должную осмотрительность» (которая становится важным условием при подтверждении своей правоты в контролирующих органах), нейтрализуют возможные риски и так далее.

Эксперты возьмут на себя разработку нового договора, пролонгацию «старого» договора, учитывая специфику вашего бизнеса, пожелания.

Наша компания оказывает услуги по составлению и разработке договоров в Москве и обеспечивает их стабильно высокое качество и доступную стоимость.

Мы поможем сократить все перспективные риски, получить от контрагентов желаемые результаты и избежать неоднозначных толкований и «белых пятен». Работы, которые входят в стоимость услуги, ‒ составление и разработка договоров различной направленности (купля-продажа, поставки, недвижимость и так далее), а также:

  • разработка для компании типовых контрактов по повторяющимся сделкам;
  • согласование, анализ и экспертиза документации;
  • внесение изменений в имеющиеся договоры;
  • участие наших сотрудников в переговорах и так далее.

Также среди элементов, из которых складывается цена на составление и разработку договоров ‒ юридические услуги, консультирование (предварительное и в процессе заключения сделок) и многое другое.

Разъяснения Федеральной антимонопольной службы от 30 сентября 2019 г. “О продлении договора аренды государственного (муниципального) имущества”

3 октября 2019

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

— размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

— минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

При этом согласно части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, за исключением следующих случаев:

— принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

— наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок только при наличии у него задолженности на момент окончания договора аренды или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом.

Кроме того, согласно части 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды, по основаниям, не предусмотренным частью 10 указанной статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.

С учетом вышеизложенного договор аренды государственного или муниципального имущества, продленный на основании части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, может быть продлен по тем же основаниям неограниченное количество раз при условии соблюдения требований, установленных данной частью статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Алгоритм регистрации договора аренды в Росреестре через МФЦ

Рассмотрим пошагово, как зарегистрировать договор аренды нежилого помещения в Росреестре. Для этого необходимо:

  1. Собрать документы.
  2. Подготовить проект договора.
  3. Подать документацию в МФЦ.
  4. Обратиться за зарегистрированным договором.

Сбор документации физическим лицом

Перечень данных зависит от статуса заявителя. Рассмотрим, какие документы нужны для регистрации договора аренды в росреестре от физического лица:

  • гражданский паспорт заявителя или его представителя;
  • нотариальная доверенность (если документы подаются доверенным лицом);
  • проект контракта в 3 экземплярах (по 1 для сторон и 1 для Росреестра);
  • постановление районного отдела опеки на сдачу объекта собственника в возрасте до 14 лет;
  • постановление районного отдела опеки на сдачу объекта недееспособного собственника;
  • постановление районного отдела опеки на дачу разрешения на сделку законному представителю собственника в возрасте от 14 до 18 лет;
  • согласие супруга на передачу объекта недвижимого имущества в аренду, заверенное нотариусом;
  • информация о признании объекта личной собственностью супруга (брачный договор, решение суда, соглашение в выделе долей в совместной собственности супругов);
  • согласие банка на передачу объекта в аренду (если объект обременен ипотекой).

Сбор документации юридическим лицом

Чтобы зарегистрировать договор аренды нежилого помещения в Росреестре для юридического лица необходимо представить следующие документы:

  • гражданский паспорт представителя организации;
  • доверенность юридического лица (заверяется подписью директора и печатью организации);
  • документы предприятия, дающие право на действия без доверенности (оригинал решения учредителя или протокола общего собрания);
  • проект контракта в 3 экземплярах;
  • учредительная документация в виде оригиналов или нотариальных копий;
  • выписка из ЕРГЮЛ;
  • информация о ранее проводимых изменениях;
  • ИНН;
  • свидетельство ОГРН;
  • согласие кредитной организации на передачу объекта в аренду (если недвижимость приобретена в ипотеку).

Подготовка проекта договора

Стороны могут самостоятельного подготовить проект договора или привлечь юриста. Еще одним вариантом является привлечение сотрудников Росреестра к его составлению. В 2018 году средняя стоимость контракта аренды нежилого помещения составит 3 000 руб. Однако в зависимости от юридической конторы или региона расположения Росреестра стоимость может различаться.

Сторонам необходимо подготовить проект в 3 экземплярах и акт приема-передачи помещения. Контракт считается заключенным после его государственной регистрации. Перед передачей в Росреестр каждый экземпляр необходимо подписать.

Подача документации в МФЦ

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения в 2018 году осуществляется следующим образом:

  • получение талона на прием к оператору;
  • подача документов;
  • получение расписки;
  • добавка необходимой документации;
  • получение зарегистрированного контракта.

Талон можно получить через электронный сервис Мои документы или непосредственно в отделении МФЦ. Количество талонов на день ограничено. Поэтому целесообразно обратиться за его получением в начале рабочего дня. В отделении МФЦ талон выдается только день в день. Получить его заранее можно через электронный сервис.

Оператор МФЦ оформляет заявление в электронном виде и распечатывает. Стороны проставляют подписи. Специалист проверяет документы на соответствие и выдает расписку в получении информации. Оператор забирает все документы, в том числе и оригиналы, кроме гражданских паспортов сторон. Они возвращаются вместе с распиской.

В случае нехватки информации, специалист позвонит одной из сторон и предложит их донести. Если в течение 5 дней, арендатор или арендодатель не представят данные, документы будут возвращены без рассмотрения. При этом оплаченная пошлина не возвращается.

Обращение за зарегистрированным договором

При приеме документов, оператор МФЦ укажет на расписке дату получения готового контракта. Для его получения может обратиться одна из сторон.

Кроме того, сервис направит на телефонный номер получателя СМС о готовности документов.

При себе необходимо иметь гражданский паспорт. Если информацию получает доверенное лицо или представитель организации, то нужна доверенность.

Отказ

Так, аб. 3 ч. 1 ст. 621 Кодекса гласит, что, если арендодатель отказал арендатору в заключении контракта на новый срок, но при этом в течение 12 месяцев заключил арендный договор с другим лицом, арендатор вправе восстановить справедливость через суд.

Арендатор при нарушении исключительного права вправе пойти двумя путями:

  • потребовать через суд поставить его на место текущего арендатора (перевести права и обязанности) и потребовать возмещения убытков, причиненных арендодателем в связи с отказом от продления;
  • либо же только потребовать возмещения таких убытков (без перевода прав и обязанностей).

Итак, продлить арендный контракт можно несколькими способами – заключить доп. соглашение, использовать преимущественное право арендатора или же просто заключить новый договор.

В некоторых случаях продлить соглашение можно и по суду. Если арендодатель не соблюдает первостепенное право арендатора на продление, последний может потребовать компенсации убытков через суд.

Другой комментарий к Ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. В п. 1 комментируемой статьи очерчены условия, при которых арендатор, пожелавший заключить договор на новый срок, может воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок.

Во-первых, названное право признается лишь за арендатором, надлежащим образом исполнявшим обязанности по ранее заключенному договору. (О надлежащем исполнении арендатором обязанностей см. комментарии к ст. 615, 616 ГК.)

Во-вторых, важна готовность арендатора к заключению договора при прочих равных условиях, т.е. на условиях, равных (либо не худших) предлагаемым другим претендентам на аренду. Заключение договора на новый срок по существу является заключением нового договора аренды. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора (см. п. 32 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Связывая преимущественное право на заключение договора аренды, с одной стороны, с надлежащим исполнением обязанностей по договору, срок действия которого истек, а с другой стороны, со свободой установления условий будущего договора, закон создает стимул к исправному исполнению арендатором обязанностей. Подобный подход предоставляет сторонам возможность корректировать условия договора на будущее время с учетом опыта предшествующих отношений и изменившихся условий.

В-третьих, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

При соблюдении арендатором указанных условий никто не может стать вместо него арендатором спорного имущества. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок действует в течение одного года со дня истечения срока договора.

2. Если все же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещения убытков (ч. 3 п. 1 комментируемой статьи). (О порядке перевода на арендатора прав и обязанностей по договору см. гл. 24 ГК «Перемена лиц в обязательстве».)

Важно заметить, что право арендатора на преимущественное заключение договора на новый срок считается нарушенным, только если происходит сдача имущества другому лицу именно в аренду, а не иное отчуждение спорного имущества арендодателем, например, в безвозмездное пользование (см. п

35 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок диспозитивное. Арендатор может быть лишен его законом и соглашением сторон. Так, указанное правило не применяется к договору проката, к договору аренды транспортных средств (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК РФ).

3. Интересы арендатора при заключении договора защищаются его правом на возобновление договора. Согласно п. 2 комментируемой статьи подобное возможно в случае, если после истечения срока договора он продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Отсутствие возражений со стороны арендодателя по поводу продолжения пользования арендованным имуществом арендатором по истечении срока аренды представляет собой молчаливо выраженное согласие арендодателя на указанное продолжение пользования имуществом. При наличии такого согласия (отсутствии возражений) договор считается возобновленным на прежних условиях, но на неопределенный срок.

Продолжение же пользования имуществом при наличии возражений со стороны арендодателя является нарушением арендатором обязанности вернуть арендодателю имущество по прекращении договора аренды (см. ст. 622 ГК РФ).

Поскольку продолжение пользования имуществом после истечения срока считается возобновлением договора на неопределенный срок, порядок отказа от такого договора каждой из сторон и сроки предупреждения определяются согласно п. 2 ст. 610 ГК.

Правило о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не применяется к договорам проката, аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК РФ).

Пролонгация после окончания действия договора, который не предусматривал автоматического продления

Сделка может быть продлена, если обязательства по ней существуют за рамками срока. Хотя формально она утрачивает силу, когда оканчивается ее период.

Продление таких договоров может происходить как через соответствующее дополнительное соглашение, так и путем составления нового контракта, где по согласию сторон используются прежние условия, поскольку позиции судов в этом вопросе разнятся. Одни идут формальным путем (конец срока означает утрату силы), т. е. нужен новый документ, а другие признают факт обязательств за гранью периода и используют допсоглашение.

Пример формулировок

Фактическое применение старого контракта к сверхсрочным обязательствам не увеличивает его срок.

Рассмотрим, как происходит автоматическая пролонгация договора: формулировка будет дана ниже.

Возможны два варианта автоудлинения контрактов:

  1. По закону.
  2. По воле участников.

Второй вариант (по воле участников) работает, когда прямых указаний закона на автоудлинение нет. Тогда, например, поставщик и покупатель благодаря принципу свободы сделки включают в контракт пункты о его автопродлении, если они не противоречат закону.

Пример формулировок

Итак, мы рассмотрели, как происходит пролонгация договора: формулировка в договоре (образец ниже) позволяет оставлять условия документа прежними.

Нюансы продления договора аренды земли под застройку

Иногда встречаются ситуации, когда строительство ещё не окончено, а срок аренды подходит к концу. В этом случае законодательство также закрепляет преимущественное право арендатора продолжить аренду, поскольку на участке находится принадлежащая ему постройка.

Важным моментом является то обстоятельство, что ЗУ можно использовать только в соответствии с его назначением (строительство), на что обязательно указывают положения договора.

Прекращение аренды допускается, если:

  • договор не содержал условия о строительстве;
  • на данной категории земель строительство запрещено;
  • строительство так и не было начато.

Арендаторы, получившие землю под постройку, вправе продлить соглашение без участия в торгах. В определённых случаях предусмотрено автоматическое пролонгирование таких договоров.

Заключение

Процедура продления арендных соглашений не представляет большой сложности. Арендатору, для успешного осуществления своей деятельности, следует заранее учитывать возможную необходимость такого продления и выяснить, будет ли оно возможным в конкретной ситуации. Законодательством предусмотрены различные способы пролонгации соглашений, которые имеют свои преимущества и недостатки.

Пролонгация после окончания действия договора, который не предусматривал автоматического продления

Сделка может быть продлена, если обязательства по ней существуют за рамками срока. Хотя формально она утрачивает силу, когда оканчивается ее период.

Продление таких договоров может происходить как через соответствующее дополнительное соглашение, так и путем составления нового контракта, где по согласию сторон используются прежние условия, поскольку позиции судов в этом вопросе разнятся. Одни идут формальным путем (конец срока означает утрату силы), т. е. нужен новый документ, а другие признают факт обязательств за гранью периода и используют допсоглашение.

Пример формулировок

Формулировка может быть такой:

Или такой:

Фактическое применение старого контракта к сверхсрочным обязательствам не увеличивает его срок.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector