Покупка квартиры под залогом

Содержание:

Как получить ипотечный кредит с залогом выгоднее, чем в Сбербанке

Более гибкие и выгодные условия предлагает заемщикам dom-bydet.ru. Компания выдает больше одобрений по заявкам, нежели Сбербанк, лояльнее к заемщикам, предлагает ниже ставку.

Что входит в предложение Дом-будет:

  • процентная ставка по акции от 7.5% в год;
  • базовая ставка от 8.7% в год;
  • минимальный размер ссуды 0.5 млн р.;
  • максимальный размер кредита 120 млн р.;
  • погашение 1-30 лет;
  • можно оформить без первоначального взноса.

В качестве первичного платежа можно предоставить материнский капитал. Заемщик может предоставить источники дополнительного дохода либо привлечь созаемщиков до трех человек, включая членов семьи.

При оформлении займа в Сбербанке потребуется опыт работы не менее 3-х месяцев на последнем предприятии и не менее года общего стажа. Сюда могут обратиться клиенты со стажем работы от одного месяца. Но также заявку могут подать и неофициально трудоустроенные граждане.

Для подачи анкеты в Сбербанк нужно иметь хорошую кредитную историю, иначе банк откажет в сделке. В Дом-будет.ру рассматриваются кандидаты и с испорченной КИ. Это не является ключевым фактором при принятии решения. Главное — стабильность дохода и ликвидность недвижимости, оформляемой под залог.

Компания рассматривает различные виды недвижимости. Заложить можно коммерческие объекты, земельный участок, квартиру, квартиру в таунхаусе, дом.

Проверенные 5 способов купить квартиру у государства без посредников

Покупаем квартиру через электронные торги Моссоцгарантии

Сегодня, когда человек планирует приобретение недвижимости в Москве, в его голове возникают, как правило, только два пути развития событий: подобрать подходящий вариант на рынке вторичного жилья или покупка через долевое строительство. Но такой подход сужает диапазон выбора. 

Вспоминая только об этих способах покупки недвижимости и не ища дополнительные пути, люди упускают большое количество выгодных вариантов, которыми в свою очередь умело пользуются перекупщики и получают легкую прибыль от перепродажи таких объектов.

Покупка квартиры в новостройке через электронные торги у государства

Купить квартиру через электронные торги не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Конечно, это не такой простой способ, как заключение договора долевого участия, но всё же вполне реализуемый, если знать, что необходимо сделать. 

Чтобы принять участие в электронных торгах вам понадобится цифровая подпись – аналог вашей реальной. Она необходима для подписания электронного договора, чтобы придать ему юридическую силу. Оформление цифровой подписи стоит не больше 3000 рублей.

Затем необходимо зарегистрироваться на площадке для торгов, называется она Единая электронная торговая площадка или Росэлторг и внести обеспечительный платёж, который после торгов будет вам возвращён. Как правило размер платежа около 2% от начальной стоимости лота.

Со стороны города за продажу недвижимости от городских застройщиков Москвы отвечает агент АО «Мосреалстрой». Более детально весь механизм и правила покупки квартиры у города по средствам электронных торгов можно найти на официальном сайте столичного Стройкомплекса. 

Новостройки от города как правило возводятся либо там, где планируется масштабное развитие инфраструктуры, либо в уже благоустроенных местах, поэтому такое жильё довольно привлекательно, а цены на него на торгах практически на самой нижней границе рыночных цен. 

Продажа вторичного жилья через электронные торги у государства

На площадках Сбербанк-АСТ или Росэлторг можно найти торги на квартиры, которые были в социальном найме. За продажу такого имущества отвечает «Моссоцгарантия», а сама процедура такая же, как описана в покупке недвижимости в новостройках. Отличие лишь то, что в данной категории не так много объектов недвижимости и разбросаны они по различным районам Москвы.

Информацию о планируемых электронных торгах с подобными объектами так же можно найти на Инвестиционном портале Москвы, у Мосреалстроя и Моссоцгарантии. 

Договор долевого участия на новостройку у государства

Всем привычный и простой способ, который так же можно использовать, покупая квартиру у города. 

Недвижимость в таких районах реализуется через обычный ДДУ. Как пример подобных объектов можно назвать ЖК на улице Дмитриевского, Авиамоторной, электрозаводской и ещё несколько других. 

Договор купли-продажи квартиры у государства

Часто в ситуациях, когда после ввода в эксплуатацию нового ЖК остаются нераспроданных квартиры, город реализует их путём прямых договоров купил-продажи. Частные инвесторы иногда тоже прибегают к помощи в продаже своих объектов через городские агентства по реализации недвижимости, но для этого объекты проходят специальную проверку. 

Покупка квартиры в ипотеку у государства 

Самый распространённый миф, который создают частные застройщики, чтобы отвлечь клиентов от покупки квартиры у города через аукцион, это то, что нельзя совершить сделку прибегнув к ипотеке. Безусловно ипотекой можно воспользоваться, выбрав один из многочисленных банков, с которыми сотрудничает город и даже воспользоваться льготными ставками по ипотеке от 4,7% годовых. 

Первоначальный взнос можно внести до совершения сделки из собственных средств

Важно помнить, что затраты на обеспечительный платёж не нужно считать в стоимость квартиры (а это 2% от её начальной цены), т.к. эта сумма возвращается после окончания торгов и подписания договора купли-продажи. 

Это провал друзья

Супер! Пишите ещё

Вариант 2. Приобретение квартиры покупателем за счет ипотечного кредита в том же банке

Приобретение квартиры покупателем за счет ипотечного кредита в том же банке

Представьте ситуацию, когда другой человек не располагает средствами и тоже вынужден купить квартиру в ипотеку. Если найти такого покупателя, то он оформляет ипотечный договор в том же банке, где вы выплачиваете свою ипотеку. Таким образом, покупатель приобретает вашу ипотечную квартиру за счет кредита, оформленного им в том же банке. Сделка сложная, долгая, но зато осуществляется с согласования кредитора.

Перед тем, как найти такого покупателя, нужно посоветоваться со специалистом банка, где была оформлена ипотека на квартиру. Он сообщит — возможно ли проведение такой двусторонней сделки. Кстати, покупатель может взять ипотечный кредит в том же банке или другом

Это тоже очень важно, ведь не всегда кредитор дает разрешение на сделку, если новый кредит будет оформлен покупателем в другом банке

В сделке участвует новый и прежний заемщик

Если кредитор дал одобрение, то необоримо действовать по следующей схеме:

Находим такого покупателя, который согласен купить именно вашу ипотечною квартиру и оформить кредит в том же или другом банке. Этот человек сам берет ипотеку, чтобы приобрести вашу недвижимость.
Покупателю нужно предоставить в свой банк документы по ипотечной квартире, которую он собирается купить в кредит

Поэтому важно ему их вовремя передать. Среди документов обязательно присутствуют: копии паспорта, свидетельство о праве собственности, техпаспорт, коммунальные платежки без задолженностей, выписка из банка и т.д.
Если второй банк одобрит такую сделку и предоставит покупателю ипотечный кредит, то сразу же проводится сделка

Деньги, вырученные от продажи квартиры, направляются на погашение вашей ипотеки. Как правило, платежи проводят сами специалисты банка, а деньги не выдаются на руки. Если останется какая-то сумма от продажи и погашения задолженности, то она перечисляется на счет бывшего владельца ипотечной квартиры.

Таким образом, покупатель оформил ипотеку для покупки вашей ипотечной квартиры. Вы гасите долг по ней и одновременно ее продаете. Сделка осуществляет в одном или двух банках с согласия кредиторов. Продажа недвижимости другому заемщику — эффективный способ того, как продать квартиру купленную в ипотеку. Правда, он требует больше времени, бумажной волокиты и ожидания одобрения.

Причины продажи залоговой квартиры

Достаточно часто к подобным сделкам потенциальные клиенты относятся достаточно настороженно, подозревая мошенническую операцию и опасаясь возможного обмана. Стоит сказать, что махинации действительно могут иметь место, однако это справедливо в равной степени и для любой сделки с недвижимостью, движимым имуществом, стоимость которого является высокой.

Другое дело, что такие сделки происходят на рынке намного реже, а их проведение требует более ответственного подхода и привлечения специалистов. Существует несколько причин, побуждающих банковского заемщика, оформившего ипотечный кредит, продать квартиру до полной выплаты займа:

— Во-первых, это изменения обстоятельств жизни заемщика в худшую сторону. Это может быть утрата работы, повлекшая за собой невозможность дальнейших платежей по кредиту, утрата трудоспособности, пр. В таких случаях, наиболее правильным решением является продажа квартиры с тем, чтобы недвижимость в скором времени не была истребована банком в счет оплаты договорных обязательств;

— Во-вторых, причиной продажи могут стать обстоятельства, меняющие жизнь заемщика в лучшую сторону — необходимость переезда, связанного с получением перспективной работы, прибавление в семействе, связанное с потребностью расширить жилплощадь (оформить ипотеку на более просторное жилье), пр. При наступлении подобных случаев достаточно проблематично устраиваться на новом месте, продолжая выплаты или брать очередную ипотеку, пока не выполнены обязательства по первому договору;

— В третьих, причиной продажи может быть тот факт, что недвижимость является инструментом инвестиций. Например, разница в стоимости жилья, находящегося в начальной стадии строительства и готовой недвижимости после оформления прав собственности достаточно ощутима, ипотечный кредит вполне может быть оформлен с целью последующей перепродажи.

Схемы покупки залоговой квартиры

Гражданин может приобрести находящуюся в залоге у банка квартиру по одной из следующих схем:

  • банк в судебном порядке отбирает у должника по ипотечному кредиту квартиру и выставляет ее на торги в рамках исполнительного производства;
  • банк оформляет квартиру заемщика в свою собственность и продает ее без проведения торгов;
  • гражданин, купивший жилье в ипотеку, реализует его самостоятельно, предварительно получив согласие банка.

Приобретение квартиры по результатам торгов

Данная схема предполагает такую последовательность действий:

  1. Банк подает судебный иск с требованием взыскать с заемщика сумму долга за счет приобретенной им в ипотеку жилплощади.
  2. После того, как суд вынесет решение в пользу истца, последнему вручается исполнительный лист.
  3. Представитель банка обращается с исполнительным листом к судебным приставам. На его основании запускается исполнительное производство.
  4. Документация по залоговой квартире направляется судебными приставами в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.
  5. Данное агентство проводит мероприятия, направленные на организацию торгов.
  6. Сведения о проведении торгов публикуются в газете, издаваемой в регионе, в котором они должны пройти. Также они могут быть размещены на сайтах fssp.ru и https://torgi.gov.ru.
  7. Гражданин, заинтересованный в приобретении жилья, может подать заявку. При этом ему надо будет внести задаток.
  8. Право на приобретение квартиры получает лицо, предложившее за нее максимальную цену.
  9. Если торги будут признаны несостоявшимися, принимается решение о дате проведения повторных торгов. При этом начальная цена лота будет снижена на 15%.
  10. Если и вновь назначенные торги не состоялись, квартира переходит в собственность банка.

Покупка квартиры непосредственно у банка

Обычно банки продают квартиру сами, если торги по каким-то причинам не состоялись. В целом для покупателя такая схема будет проще предыдущей. Известные финансовые учреждения можно рассматривать как надежных продавцов, заинтересованных в том, чтобы сделка была совершена как можно быстрее.

Объявления о продаже банками квартир можно найти на их официальных сайтах. При этом зачастую покупателям предлагается их приобретение в кредит на льготных условиях.

Особенность такой сделки состоит в том, что она мало чем отличается от обычного договора купли-продажи квартиры. Разница состоит лишь в том, что в качестве продавца выступает банк, а не застройщик или физическое лицо.

Покупка квартиры у заемщика

В данной ситуации заемщик принимает решение о продаже квартиры добровольно по своей инициативе. Однако сделка должна совершаться под контролем банка.

Возможны следующие варианты приобретения жилплощади у заемщика:

  1. Вначале заключается так называемый предварительный договор, в котором содержится условие о том, что покупатель обязуется заключить с контрагентом договор купли-продажи квартиры. При этом он вносит оплату до подписания основного договора. Обременение снимается после достижения предварительного соглашения. Для покупателя данная схема сопряжена с повышенным риском.
  2. Стороны подписывают договор купли-продажи. Сразу после его подписания покупатель рассчитывается с продавцом. При этом покупатель подает документы на регистрацию, одновременно предъявляя документацию о снятии обременения.
  3. Оформление покупки недвижимости, находящейся под залогом, в кредит. В таком случае покупатель заключает с банком ипотечный договор.
  4. Залог после совершения сделки переходит на покупателя. Оплата производится после приобретения жилья. Затем ему необходимо погасить регистрационную запись об ипотеке.

Подробнее о том, как происходит покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке → здесь

Требования к покупателю и продавцу

Непосредственным участником сделки может стать только совершеннолетний дееспособный гражданин. Купить квартиру на имя ребенка может один из его родителей, заручившись согласием супруга, или официальный опекун (попечитель).

Если планируется переоформление договора об ипотеке, то Покупатель должен достичь 21-летнего возраста.

Одно из условий — наличие у продавца залоговой квартиры правоустанавливающего документа (договора купли-продажи, ДДУ), который, в случае ипотеки, не дает право распоряжения имуществом. Данные об обременении находятся в Росреестре, и пока банк не даст согласие на продажу, оформить переход права собственности не получится.

Если Продавцом выступает физлицо, ему следует получить разрешение банка на продажу. Оно выдается при добровольном решении вопроса, когда дело еще не дошло до изъятия недвижимости.

В случае изъятия, недвижимость реализуется юрлицом, и в качестве доказательства правомерности распоряжения имуществом у него имеется соответствующее решение суда.

Риски покупки квартиры с обременением

Покупка недвижимости — рискованная операция. При недостаточной проверке документации можно купить квартиру со скрытыми собственниками, которые заявятся в любой момент и предъявят права на проживание. Если же квартира продается с торгов, риски минимизируются, но все же сделку нельзя считать абсолютно безопасной.

К чему следует подготовиться:

  1. Права на имущество несовершеннолетнего. Несмотря на то, что организаторы торгов тщательно проверяют недвижимость, бывают непредвиденные ситуации. Так, например, если квартира приобреталась с привлечением ипотеки и средств материнского капитала, дети покупателя, даже если их никто не прописал, имеют право на часть недвижимости и могут оспорить продажу или потребовать компенсацию.
  2. Противоречия с прежним собственником. Бывший владелец может обратиться в суд, если выяснит, что финорганизация не учитывала его интересы, продала жилье по заниженной стоимости.
  3. Наличие долгов. Можно понадеяться на организаторов торгов, но лучше лично проверить, нет ли на квартире долгов по коммунальным платежам.
  4. Происки мошенников. Если квартира с отличными параметрами стоит неприлично дешево, нужно провести тщательную проверку. Известны случаи, когда квартиры выставлялись на продажу мошенниками, дублирующими сведения о должниках. В действительности оказывалось, что предложенная недвижимость не выставлялась, а люди, перечислившие сумму залога, оставались ни с чем.

Для проверки чистоты сделки следует обращаться к юристу, способному в кратчайшие сроки выявить все риски. Ликвидные квартиры обычно не задерживаются, и возможность сделать покупку зависит не только от желания, но и скорости подачи заявки, оперативности проверки.

Чем же привлекательны залоговые квартиры? Как правило — заниженной стоимостью, проверкой документации со стороны банка, прозрачность сделки и возможность взять в кредит недостающую для покупки сумму.

Приобретение недвижимости — сложный процесс, в котором покупатель ищет выгодную покупку, а продавец — достойного покупателя. В случае приобретения залогового жилья на аукционе действия обеих сторон прозрачны. Покупатель ищет приемлемый для себя вариант, рассчитывая на дисконт, а Продавец, будь то физическое или юридическое лицо, может в кратчайшие сроки вернуть наличность

Однако, чтобы избежать обмана, задайте вопросы юристу: какой способ лучше выбрать для покупки квартиры в залоге? Как составить договор? Как произвести расчеты за квартиру, находящуюся под обременением? Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:Москва и Область
  3. Санкт-Петербург и область

-юристу БЕСПЛАТНО!

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Анонимно

Информация о вас не будет разглашена

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Расскажите друзьям

Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Автор статьи

Максим Привалов

Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Рейтинг автора

Написано статей

610

Нужен ли посредник

Как уже отмечалось, продажа (и покупка) залоговой квартиры является занятием довольно сложным, хлопотным и рискованным. Если обычную сделку купли-продажи недвижимости вполне способен подготовить и провести сам владелец квартиры без привлечения риэлтора, то оптимальным вариантом для подготовки продажи квартиры, находящейся в залоге, будет участие опытного специалиста, работающего в одном из крупных агентств недвижимости.

Помимо определения оптимальной цены продажи и поиска потенциального покупателя (с чем, в принципе, может справиться и сам владелец квартиры), необходимо проводить переговоры с банком, поскольку только с его разрешения можно продать залоговую недвижимость. Кроме того, нужно подобрать оптимальную схему расчетов, проверить, не будут ли при сделке нарушены права третьих лиц (в противном случае сделка впоследствии может быть аннулирована), грамотно расставить акценты при подготовке документов.

Разумеется, привлечение риэлтора для подобной сделки обойдется несколько дороже, чем его участие в реализации более простых схем, однако опыт и квалификация риэлтора, а также его репутационные риски (и риски компании, в которой он работает), представляют собой определенную гарантию чистоты сделки, отсутствие прямого мошенничества, иных неприятных последствий для всех заинтересованных сторон.

Как продать ипотечное жилье

Многие семьи, которые брали ипотеку под валютный кредит, переплатили за жилье в 3 – 4 раза. Чтобы избавиться от такого бремени, продайте заложенную квартиру. Это выгодно тем, кому осталось вносить платежи еще 10 – 15 лет.

Если вы сами решили заняться поисками, то:

  1. Объективно оцените стоимость квартиры. Не разбираетесь в этом? Обязательно обратитесь к специалисту. Квартира должна продаваться по той цене, которая действительно соответствует реальности.
  2. Разместите рекламу, и продвигайте ее 2 – 3 раза в течение дня. Если этого не делать, то ваше объявление окажется очень далеко от первой двадцатки листов сайта.
  3. Отвечайте на звонки заинтересованных лиц. Первыми начнут звонить риэлторы. Обычно, реального покупателя на ипотечные квартиры самостоятельно можно искать несколько месяцев. Кроме этого вам придется постоянно приглашать в дом тех, кто хочет посмотреть и прицениться.
  4. Вы будете обязаны сообщать каждому, что квартира в ипотеке. Вы сможете грамотно изложить человеку без юридического образования, как происходит купля-продажа залогового имущества?

Если у вас нет столько времени и знаний, то воспользуйтесь услугами крупной риэлтерской компании, в которой есть юридический отдел, а риэлторы – профессионалы. Это позволит вам продать квартиру человеку, которому объяснят плюсы в покупке недвижимости первичного рынка, находящейся в залоге у банка:

Точно определен собственник, все документы по квартире в полном порядке, технические характеристики можно сверить с техпаспортом сразу.

Что нужно делать пошагово с момента, как вы решили продать залоговое имущество

  1. Свяжитесь с менеджером банка и уточните условия, по которым банк примет вашу сделку. Обычно, на этом этапе банк выдает список необходимых документов.
  2. Ищите покупателя (сами или через риэлтерскую компанию).
  3. Скажите реальному покупателю, что жилье в залоге у банка.
  4. Составьте предварительный договор с внесением залога или аванса.
  5. Покупатель имеет право требовать депозитарную ячейку. Большинство банков предоставляют такую услугу. Это обеспечивает честные отношения между покупателем и продавцом.
  6. С покупателем и договором купли-продажи обратитесь в ваш банк.

Банки сейчас принимают два способа продажи ипотечной квартиры:

  • погасить кредит и продать «чистую квартиру».
  • продать ипотеку.

По первому варианту работает, например, Сбербанк. Схема состоит в следующем:

  1. Продавец и покупатель, после соглашения заключения договора обращаются в банк.
  2. Покупатель вносит залог в помещении банка или вносит всю сумму в присутствии юриста, представителя банка и нотариуса.
  3. Ипотека погашается.
  4. Деньги переводятся на счет продавца (возможна оплата наличными).
  5. Подписывается договор, по которому квартира передается в собственность.
  6. В тот же день банк отсылает документы на снятие с имущества обременения.
  7. Через 5 дней покупатель вступает в законные права собственности.

Оценка квартиры только по желанию покупателя.

По второй схеме продавец проводит рефинансирование или перекредитование на покупателя. Приобретая залоговую квартиру, покупатель берет на себя все обязательства по остатку выплат ипотеки и уплачивает продавцу договорную часть денег. На такую процедуру банки соглашаются, только если у покупателя отличная кредитная история, есть согласие супруга/супруги, справка 2-НДФЛ. Все документы должны быть подготовлены по списку банка, как при оформлении ипотеки.

Если предложение по ипотеке в другом банке более выгодно, то можно поступить так:

  1. Рефинансировать кредит самому, а потом продать ипотеку в новом банке покупателю.
  2. Продать ипотеку, а покупатель сам проведет рефинансирование.

Вторая схема занимает более длительный срок (1 – 2 месяца), так как покупатель оформляет на себя ипотеку так, же как и в свое время продавец.

Двойная сделка. Существует и третий вариант, при котором:

  1. Заложенной в банке квартира продается и тут же берется новая ипотека под другую недвижимость.
  2. Заемщик продает свою ипотечную квартиру.
  3. Сразу после получения денег, вносит их часть (или полностью) как первый взнос под новую ипотеку.
  4. Вторая ипотека может быть на квартиру большей или меньшей стоимости.

Этим способом может воспользоваться и покупатель и продавец.

Любой из этих способов часто используется на практике. Для вас самое главное – посчитать и решить, что выгоднее.

Разрешение банка на совершение сделки купли-продажи ипотечного имущества составляется по форме банка или в произвольной форме на бланке банка, заверяется подписью руководителя и скрепляется печатью.

Причины продажи залоговой квартиры

Достаточно часто к подобным сделкам потенциальные клиенты относятся достаточно настороженно, подозревая мошенническую операцию и опасаясь возможного обмана. Стоит сказать, что махинации действительно могут иметь место, однако это справедливо в равной степени и для любой сделки с недвижимостью, движимым имуществом, стоимость которого является высокой.

Другое дело, что такие сделки происходят на рынке намного реже, а их проведение требует более ответственного подхода и привлечения специалистов. Существует несколько причин, побуждающих банковского заемщика, оформившего ипотечный кредит, продать квартиру до полной выплаты займа:

— Во-первых, это изменения обстоятельств жизни заемщика в худшую сторону. Это может быть утрата работы, повлекшая за собой невозможность дальнейших платежей по кредиту, утрата трудоспособности, пр. В таких случаях, наиболее правильным решением является продажа квартиры с тем, чтобы недвижимость в скором времени не была истребована банком в счет оплаты договорных обязательств;

— Во-вторых, причиной продажи могут стать обстоятельства, меняющие жизнь заемщика в лучшую сторону — необходимость переезда, связанного с получением перспективной работы, прибавление в семействе, связанное с потребностью расширить жилплощадь (оформить ипотеку на более просторное жилье), пр. При наступлении подобных случаев достаточно проблематично устраиваться на новом месте, продолжая выплаты или брать очередную ипотеку, пока не выполнены обязательства по первому договору;

— В третьих, причиной продажи может быть тот факт, что недвижимость является инструментом инвестиций. Например, разница в стоимости жилья, находящегося в начальной стадии строительства и готовой недвижимости после оформления прав собственности достаточно ощутима, ипотечный кредит вполне может быть оформлен с целью последующей перепродажи.

Покупка-продажа квартиры, находящейся в залоге. Какие риски у покупателя?

Когда у заёмщика нет возможности платить по ипотечному кредиту, то остаётся одна возможность: продать квартиру, купленную в кредит, и «вырученными» от продажи деньгами расплатиться с банком.
Ранее я писал о нескольких способах продажи квартиры, находящейся в залоге. Но у всех этих способов есть серьёзный недостаток для заёмщика-продавца квартиры: квартира на момент продажи находится в залоге банка.
Почему недостаток?
Потому что потенциальный покупатель квартиры должен будет учитывать определённые требования банка-кредитора, в залоге которого находится квартира продавца, идти на определённые риски и финансовые затраты.
Рассмотрим возможные способы продажи квартиры, находящейся в залоге банка, но рассмотрим эти способы с точки зрения покупателя.

  1. Допустим, заёмщик-продавец предлагает покупателю внести задаток в размере остатка ссудной задолженности по кредиту, чтобы продавец мог погасить кредит. В этом случае, обязательства заёмщика-продавца перед банком будут выполнены, и он сможет продавать квартиру, не учитывая требования банка. Какой риск для покупателя?
    Продавец деньги получил, кредит погасил, но квартиру по тем или иным причинам покупателю не продал.
    Как покупатель будет возвращать свои деньги?
  2. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге.
    После сделки банк получает деньги в размере остатка ссудной задолженности, даёт новому собственнику квартиры справку, что все обязательства перед банком выполнены, и новый собственник подаёт документы в органы юстиции, чтобы снять обременение.
    Для покупателя это лишние трудозатраты и денежные расходы: снимать залог.
  3. Покупатель покупает квартиру, а деньги передаются через аккредитивный счёт.
    Сделка происходит так: в день сделки покупатель зачисляет деньги на счёт, открытый в банке, при этом определяются условия, при которых можно получить доступ к деньгам. Например, в случае регистрации договора купли-продажи на имя покупателя, доступ к деньгам на счёте, в части остатка ссудной задолженности заёмщика получает банк, а к разнице между стоимостью квартиры и остатком судной задолженности — получает заёмщик-продавец квартиры.
    Если сделку по тем или иным причинам не зарегистрируют, то доступ деньгам на счёте получит покупатель, чтобы забрать свои деньги. Обычно, при такой процедуре передачи денег, банк сразу даёт документы, необходимые для снятия залога. И регистрация снятия обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на нового собственника.
    Какие риски у покупателя при таком способе?
    А вспомните, что стало с деньгами на счетах банков, в случае банкротства банка. То есть, если за время сделки банк обанкротится, покупателю (если регистрация сделки по каким-либо причинам не произойдёт) будет проблематично забрать обратно свои деньги. И хоть вероятность такого события мала, покупатели всё равно предпочитают не рисковать.
  4. Покупатель покупает квартиру, деньги передаются через ячейку депозитария банка, банк готовит документы для снятия обременения с квартиры. И регистрация снятия обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на нового собственника.
    Это тот способ, который больше всего из перечисленных способов устраивает покупателя, только далеко не все банки готовы решать вопрос таким образом.

Существенный недостаток продажи квартиры, находящейся в залоге банка в том, что в качестве покупателя может рассматриваться либо человек с «живыми деньгами», либо тот, кто берёт кредит в том же банке, в залоге которого находится квартира. То есть, если человек хочет с помощью кредитных средств, например, банка ВТБ 24 купить квартиру, находящуюся в залоге Альфа банка, это сделать будет практически не возможно. То есть, круг потенциальных покупателей сужается.

Что следует из выше сказанного?
Что если у человека квартира в залоге банка, то продать ее, во-первых, сложнее, чем квартиру, не обремененную обязательствами, а во-вторых, приходится снижать стоимость, относительно той стоимости, по которой продаются аналогичные квартиры. И это снижение стоимости тем больше, чем более рискованную для покупателя схему передачи денег предлагает банк.
Но есть ли способ превратить недостатки в достоинства, чтобы покупатели желали купить квартиру, находящуюся в залоге даже по более высокой цене, чем продаются аналогичные квартиры?
Такой способ есть! Но о нём поговорим в следующий раз.

Независимое заключение эксперта

Находящуюся в залоге недвижимость можно приобрести на 10-15% дешевле, чем аналогичное жилье по обычному договору купли-продажи. Однако к оформлению такой сделки следует отнестись ответственно, т.к. она довольно сложная и сопряжена с дополнительными рисками.

Если должник продает квартиру самостоятельно, следует убедиться, что он получил у банка разрешение распоряжаться ею. Также нужно уточнить информацию о сумме его задолженности.

В случае изъятия у должника квартиры в связи с его неплатежеспособностью она выставляется на торги. Чтобы принять в них участие, необходимо подать заявку. Стоимость квартиры может заметно возрасти, если другие участники торгов проявят интерес к ее приобретению. В ситуации, когда торги 2 раза подряд будут признаны несостоявшимися (даже после снижения начальной цены на 15%), квартиру можно купить непосредственно у банка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector