Какую ответственность несет риэлтор при покупке и продаже жилья

Содержание:

Пошаговая работа риэлтора при продаже квартиры

Поиск продавца или как найти инфо о продаваемых квартирах:

1. разместить объявление о покупке квартиры самостоятельно или через агентство (агентство бесплатно принимает заявки на продажу);
2. расклейка, «семья купит квартиру»;
3. распространять инфу о себе как о специалисте (бывшие сотрудники, друзья, друзья друзей, знакомые и проработать этот список) это не даст сиюсекундного результата, но это зерно;
4. в газетах можно открыто рекламировать себя и свои объекты;
5. в Интеренет.

Ведите базу данных по продаваемым квартирам в Excel

Вариант №1

Как работает риэлтор по продаже недвижимости, если собственник звонит в агентство недвижимости сам

Звонят продавцы, благодаря рекламе и выставляют объекты на продажу. Во время телефонного звонка продавец знает, что вы посредник и дает вам всю информацию. Он обращается сам и проще идет на контакт. Его цель продать, а ваша — заключить договор по продаже квартиры.

Общаясь по телефону узнаете основные параметры продаваемого жилья. Уточняете, когда ему удобно показать объект. Продавец непременно спросит о цене квартиры. Вы уклончиво ответите, что для точной оценки необходимо посмотреть объект и только тогда вы точно скажете сколько стоит жилье.

Не обольщайтесь что на просмотре продавец согласится на эксклюзивную продажу недвижимости

Поэтому на просмотре ваша цель — знакомство с продавцом и квартирой. На первой встрече невозможно подписать договор. Вы должны получить инфу по квартире:

— предмет — сама квартира;
— юридические вопросы (на каком основании и кто владеет);
— из-за чего продает квартиру (переезд, обмен на другое жильё).

Задача:

— увидеть квартиру;
— на основании каких документов продают;
— мотивы продажи;
— назначить следующую встречу, на которой презентуете продажу его квартиры и своей услуги.

Услугу продавать нельзя, потому что вы не знаете в чем он нуждается. Вы ему про договор, а он вам про продажу квартиры по заоблачной цене.

Можете поинтересоваться: «Вам будет интересно, если я проработаю рынок и аналоги, продаваемые рядом в этом районе, чтобы помочь сформировать цену на квартиру? Это в будущем поможет вам принимать решение по продаже жилья»

Договариваетесь о сроках, когда сможете эту информацию узнать и договориться о следующей встрече, когда поделитесь с ним всей этой информацией и проконсультируете по дальнейшей реализации его недвижимости. Уточняете, что это абсолютно бесплатно.

Как проходит вторая встреча:

Приглашаете клиента в офис. Вы проработали под него рынок продаваемой квартиры, какие аналоги, чтобы аргументировано говорить о стоимости его квартиры.

И если человек покупает взамен другую квартиру или переезжает в другой регион и ему, например, необходимо обезопасить процесс перевода денег. Вы можете проконсультироваться с банками, как это организовать. Т.е. снабжаете его информацией по продаже квартиры и как этот вопрос вы решите за него более квалифицированно.

Когда вы поймете мотивы клиента, что ему надо и чем вы можете быть ему полезными, в каких услугах он нуждается — предлагайте ему эксклюзивный договор!

Два варианта реакции собственника:

1. Согласится и подпишет;
2. Клиент скажет, мне необходимо подумать. Поинтересуйтесь, над чем подумать, или какая ему ещё нужна информация. И постарайтесь ответить на этот вопрос.

Вариант №2

Как работают риэлторы по продаже квартиры, если прозванивают объявления собственников

Примерный перечень вопросов по телефону:

— Вы продаете квартиру?
— А какая цена на сегодняшний день?
— А какое состояние? С ремонтом?

Более конкретные скрипты звонков читайте в других статьях. Главное, что вы должны понять — в конце каждого такого разговора вам нужно назначить встречу с собственником.

Далее делаем так же, как и в варианте №1. Когда говорят приходить с покупателем, берите с собой на просмотр других агентов, друзей, знакомых.

Не бойтесь предлагать услуги продавцу. Вы не предлагаете наркотики или оружие и только по факту получаете своё вознаграждение.

Договора должны быть качественными:

— должны быть заключены с квартирами по рыночной цене;
— с правильными адекватными продавцами.

Как зарегистрировать сделку купли-продажи через МФЦ?

МФЦ – промежуточное звено между физическими и юрлицами, с одной стороны, и органами, оказывающими государственные и муниципальные услуги, с другой. Собственно регистрация сделки купли-продажи квартиры производится не в МФЦ, а в органе Росреестра, в центре продавцы и покупатели сдают и получают документы на недвижимость.

Типовой порядок оформления купли-продажи квартиры в таком варианте предполагает, что участники сделки:

  1. Записываются на приём в МФЦ для подачи документов.
  2. Собирают документы и составляют договор (это можно делать до записи на приём полностью или частично).
  3. Приходят в МФЦ, подают документы и получают расписки.
  4. По завершении процедуры регистрации прав покупеталя(ей) органом Росреестра приходят в МФЦ (дата посещения указана в расписках) и получают документы.

Эта схема типовая, но в каждой конкретной ситуации она может обрастать своими нюансами. Ведь сделки с недвижимостью – одни из самых сложных в гражданском обороте. Например, чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры через МФЦ, договор может быть составлен сторонами в простой письменной форме, а может быть удостоверен нотариально. Если в сделке участвуют несовершеннолетние, то к ней может подключиться орган опеки и попечительства. Кроме того, стороны выбирают, на каком этапе и каким способом производятся расчёты по сделке.Оформление купли-продажи дома через МФЦ имеет свои плюсы, например, если центр имеет более удобные месторасположение и режим работы, чем орган Росреестра. Но чтобы этим воспользоваться, необходимо понимать, какая территория входит в зону обслуживания МФЦ и какие услуги доступны через него. Узнать это можно по контактным телефонам или по информации на сайте (нужно выбрать свой регион и город).

Запись на прием в МФЦ

Чтобы оформить куплю-продажу квартиры через МФЦ, правильным будет предварительно записаться на приём. Это позволит выбрать удобное время для визита в центр.

Ещё один вариант – прийти в МФЦ с документами, взять талон на приём и подождать, когда пригласят на приём.

Необходимые документы

Минимальный состав документов в МФЦ для регистрации купли-продажи квартиры:

  • паспорта всех участников сделки (другие удостоверения личности, для несовершеннолетних свидетельства о рождении);
  • документы на объект недвижимости (правоустанавливающие, правоподтверждающие);
  • договор купли-продажи в экземплярах по количеству участников сделки плюс 1 для органа Росреестра;
  • квитанция об оплате госпошлины за совершение регистрационных действий.

Также, как и в процедурных вопросах, здесь могут иметься нюансы, и этот перечень может быть расширен за счёт:

  • свидетельства о браке (расторжении брака, смерти);
  • согласия супруги(а) продавца на продажу квартиры;
  • разрешения органа опеки;
  • согласия других лиц, имеющих преимущественное право покупки;
  • доверенностей на представительство и других документов.

Регистрация договора купли-продажи недвижимости

Документы, поданные для оформления договора купли-продажи квартиры в МФЦ, передаются в орган Росреестра для проведения регистрационных действий. Для того чтобы оно прошло успешно, документы должны быть оформлены в соответствии с установленными требованиями. Если этого не сделать или какой-то из документов не донести, то результатом может быть приостановка или отказ в госрегистрации сделки.

Поэтому когда участники сделки составляют договор, они должны быть очень аккуратными и обязательно учитывать нормы действующего законодательства. Унифицированной формы документа нет, но предъявляются определённые требования к его содержанию. В договоре должны быть отражены:

  • определение предмета сделки;
  • цена сделки;
  • порядок передачи квартиры от продавца(ов) покупателю(ям) и другие условия.

Если у сторон нет уверенности в том, что они сделают это грамотно, то следует обратиться к специалисту – риэлтору, юристу или нотариусу. Последний не только составит договор, но и удостоверит его.

Получение готовых документов на недвижимость

Заключительный этап оформления – получение участниками сделки документов на недвижимость. Для этого необходимо прийти в МФЦ в день, указанный в расписке о приёме документов, или позже. Каждый участник сделки может сделать это независимо от других. Если кто-то из участников не забирает полагающийся ему экземпляр договора, то он передаётся в орган Росреестра для хранения, где его можно будет получить.

Средняя стоимость работ

Итак, кто платит агенту? Предоставляемые риэлтором услуги оплачивает клиент – покупатель или продавец, который обратился за помощью и подписал договор. Редко встречаются сделки, когда сумма оплаты риэлтору включена в стоимость недвижимости, тогда услуги оплачивает покупатель, а не продавец.

В основном за продажу квартиры платит продавец, который, зачастую, интересуется вопросом о том, сколько берет агентство за оформление приобретения жилья своему клиенту. Как правило, стоимость, которую назначает риэлтор или агентство, может быть фиксированной, а может быть процентной, но с указанием минимальной суммы оплаты за услугу.

Например, частная фирма в Москве берет за свои услуги 2% от стоимости, но не менее 100 тыс. рублей, в случае, если покупатель у продавца уже найден – сумма составит 50 тыс. рублей. В среднем стоимость составляет 2-3%, максимальная составляет 6-7% от суммы за продажу квартиры. В остальных городах стоимость в процентах не сильно отличается – примерно везде она одинаковая. Таким образом, мы ответили на вопрос о том, кто оплачивает работу агента при заключении сделки.

Ниже можно ознакомиться с тем, сколько стоят работы агентства недвижимости в разных городах.

Таблица риэлторских фирм в Москве:

Таблица риэлторских фирм в городах-миллионниках:

ВАЖНО: В процессе продажи могут быть дополнительные затраты, которые продавец должен будет оплатить отдельно

Совет №8 — Не отдавайте всё на откуп риэлтору

Продажа квартиры через риэлтора не исключает обмана

Клиенты на рынке ошибочно полагают, что риэлторам нужна работа, много работы, что агенты дорожат репутацией, и что миссия всех специалистов по недвижимости оказать качественную услугу. Это не совсем так. Единственное в чём реально заинтересованы ушлые риэлторы, так это в быстром и как можно большем заработке. И когда на пути встречаются упрямые и несговорчивые клиенты, которые сразу не хотят плясать по их дудку, в ход идут любые приёмы, Например, на сцену могут выйти подставные покупатели, которые исполняют самые разные роли: и восхищенного и не скупящегося на похвалу, и всем недовольного покупателя, но цель у них всегда одна — вывести собственника из психологического равновесия, лишить уверенности и заставить хозяина квартиры принять нужное для риэлтора решение. В том случае когда собственник не желает снижать цену на жильё, приходят на просмотр подставные под видом покупателей к владельцу и попытаются его переубедить в правильности суждений и сбить цену. Когда собственник сотрудничает сразу с несколькими агентствами, подставные для риэлтора расчищают путь и убирают с дороги конкурента. Для того чтобы отсечь и отстранить других агентов, подставные обещают купить или даже вносят возвратный аванс, квартира снимается с продажи, но сделке не суждено состояться, соглашение разрывают в самый последний момент. В итоге крепнет связь между собственником, который изначально не хотел давать эксклюзивных прав на продажу, и риэлтором — на игровом поле конкурентов нет и агент в спокойном режиме дожимает хозяина и зарабатывает свою комиссию. Продажа квартиры через риэлтора порой собственнику вообще ничего не гарантирует, не исключает подвоха, подлога и обмана.

Помощь агентства недвижимости

Человек, продающий недвижимость, понимает, что за услуги, включая большинство консультаций, придется выложить определенную сумму. Тем не менее, попытавшись самостоятельно преодолеть путь от решения о продаже до его реализации, продавец чаще всего все равно будет вынужден обращаться за помощью. Кто-то долго не может найти покупателя, кто-то сталкивается с трудностями в оформлении или получении необходимых документов и т.д. Чаще же всего продавцу необходимо одновременно подобрать и купить альтернативу — а это уже значительно большие трудозатраты.

Комплексное сопровождение всего процесса продажи может взять на себя агентство недвижимости. Стоимость его услуг обойдется продавцу в 3-5% от цены квартиры. Цифра, казалось бы, небольшая, но, выраженная в рублях, она впечатляет. С другой стороны, во сколько можно оценить хлопоты, беспокойство и время продавца?

Под влиянием различных факторов реальная цена квартиры может быть процентов на 10 ниже среднерыночной, но, как правило, представители агентства заранее об этом не предупреждают. Основной задачей агентства на первом этапе будет заключение договора, поэтому рассчитывать на получение достаточно полной информации об особенностях продажи сразу не стоит.

Многие, не желая оплачивать услуги риэлтора и не понимая их необходимость, принимают «промежуточное» решение, обращаясь к риэлтору лишь за определенной услугой и оплачивая ее по прейскуранту.

Почему так сложно продать квартиру — опасное заблуждение

Что может быть проще? Юридически подготовленная, нормальная, чистая квартира, за которую продавец хочет просто получить деньги. Почему такие люди годами стоят на рынке недвижимости и не могут их продать?

Начинается все с веры в то, что наступил 21-й век и есть сайты, которые объединяют всех людей в сфере недвижимости. И все кто потенциально хочет купить квартиру просто заходит на один из сайтов. К примеру, на ЦИАН.  Включает карту города, берет интересующий район и ищет по нему.

Смотрит предложения и видит — “Ой, какая хорошая квартира!”. Он ее выбрал и покупает. Все это происходит вот так вот просто, по мановению волшебной палочки.

На самом деле все гораздо сложнее. Поставьте себя на место стороннего покупателя, которому нужно просто сменить район. Хотя тут можно приводить разные случаи кто и почему хочет купить квартиру, но для примера возьмем этот.

Так вот, человек, который хочет потратить деньги на покупку квартиры, разумеется, хочет за эти деньги выжать максимум. Что делает такой покупатель? Он смотрит на сайте этот район и ищет самое-самое выгодное предложение по соотношению “цена-качество”.

К чему это приводит? Вот ваша драгоценная любимая квартира, которую вы хотите продать. У вас в ней прекрасный-распрекрасный ремонт. У вас здесь прекрасные-распрекрасные соседи.

Приходит покупатель и смотрит — да, здесь получше квартира, но она дороже. Вот здесь квартира похуже, но там хорошо уступают и больше торгуются, и возможно есть смысл ее взять. А вот здесь еще есть нюансы по третьей квартире.

Он ходит и лихорадочно думает, как не продешевить и как выжать максимум. И то что ваша квартира очень хорошая, он сравнивает с ценой и ищет лучшее предложение по соотношению “цена-качество”.

Соответственно, идеальная стратегия, как нормально успешно продать свою квартиру, это просто сделать ее очень дешевой. Поставить ее ниже рынка. И тогда это будет очень привлекательно и хорошо. Вы сразу по району выигрываете.

Вот этот посторонний покупатель, который неизвестно откуда пришел, у вас сразу покупает квартиру. И вот, пожалуйста, все получилось.

Но продавцы не хотят ставить цену ниже рынка. Как хотят продавцы? У них, а возможно у вас, если вы продаете или хотите продать квартиру, всегда проявляется неосознанная стратегия, которая известна риэлторам. Мы для себя ее называем “Затяжная посадка”.

Как выбрать агентство

Вопросы о том, как правильно продать квартиру через агентство, и какую фирму выбрать, являются ключевыми. При подборе риэлторов для сопровождения сделки стоит учитывать:

  1. Продолжительность официальной работы указывает на опыт и профессионализм. Чем больше агентство на рынке, тем выше его надежность.
  2. Отзывы людей, которые реально пользовались услугами фирмы. Идеальный вариант – выбрать организацию по рекомендации знакомых.
  3. Членство в различных ассоциациях риэлторов. Такое участие подразумевает обязательный кодекс этических норм, специальные комиссии для фирмы и помощь в разрешении споров.
  4. Собственный офис, который принадлежит агентству на правах собственности – это еще один показатель стабильности.
  5. Сайт организации. Важен приятный дизайн, полная информация, актуальные новости о работе специалистов и прочее.
  6. Рекламные кампании. Если фирма тратит значительную сумму на рекламную кампанию – это заслуживает доверия. Таким образом специалисты вкладываются в собственный деловой имидж.

Выбор конкретного агентства является достаточно ответственным и непростым. Предварительно стоит посетить организацию и пообщаться лично со специалистами, вживую посмотреть имеющиеся дипломы, сертификаты и награды работников.

Особенности проведения альтернативной сделки

Сбор цепочки

Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру. Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке. Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.

Чтобы избежать ошибок и ускорить куплю-продажу, люди обращаются за помощью к специалистам (риелторам или юристам). Так как каждый участник цепочки отвечает за свой участок сделки, то и специалиста каждый для себя нанимает сам. Задача профессионала – решение всех организационных вопросов с другими покупателями и продавцами.

Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.

Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

Подписание договоров

Специального договора купли-продажи для этого случая не существует. Для каждой сделки в цепочке составляется свой договор, который не связан с остальными. Каждый договор подписывается отдельно и на регистрацию подается тоже отдельно.

Допускается заключать договор в простой письменной форме (ППФ) или с участием нотариуса. Первый вариант подходит для сделок, которые не являются обязательными для нотариального удостоверения.

  • Если вы хотите использовать ППФ, лучше обратиться к юристу, который проверит все детали договора.
  • Услуги нотариуса необходимы, если в сделке участвуют несовершеннолетние, заключается договор пожизненного содержания с иждивением (рента), у квартиры несколько собственников и т. д.

Передача денег

Передача денег по договорам купли-продажи  проходит одновременно для всех участников сделки. И это условие не зависит от количества участников сделки: их может быть хоть 10, хоть 20. Это справедливо для случаев, когда в договоре не прописаны особые условия. В порядке исключения вы можете добавить пункт, по которому оплата производится только после регистрации всей цепочки сделок.

Для неподготовленного человека передача денег – это самый сложный и рискованный этап. Именно при обсуждении условий того, как продавец получит оплату, возникает больше всего разногласий. Поэтому часто без помощи юриста здесь не обойтись.

Важно! Не стоит передавать деньги наличными из рук в руки. Используйте для этого аккредитив или банковскую ячейку

Подробнее о процедуре мы рассказывали в статье «Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция». В таком случае получить деньги можно будет только после государственной регистрации передачи права собственности

Обратите внимание, что ипотечный займ и средства материнского капитала в альтернативных сделках можно использовать на стандартных условиях

Регистрация сделок

Регистрация сделок в МФЦ не требует одновременной подачи документов для всех сделок из цепочки. Хотя этого никто и не запрещает. Стороны каждой сделки выбирают день и время и вместе приходят с готовыми документами. При наличии доверенности от всех участников подать документы могут доверенные лица: родственники, юристы, риелторы и т. д.

После подачи документы попадают к разным государственным регистраторам

Отследить связь между квартирами регистратор не может, поэтому особенно важно правильно подготовить документы. Если одну из сделок не зарегистрируют, вся цепочка приостановится, пока не исправят проблему или не найдут замену проблемной квартире

Как найти надежного риэлтора

Рынок риэлторских услуг активно растет и развивается. С поиском кандидатов проблем не возникает, но вот с выбором исполнителя бывают сложности. Самый надежный вариант – воспользоваться услугами уже проверенного в деле агента. Если в вашем окружении таких нет, будьте внимательны и аккуратны в выборе претендентов. Не рискуйте, соглашаясь на заманчиво низкие цены агентов-одиночек. Профессионалы предпочитают работать в солидных компаниях с хорошей репутацией.

От опыта и профессионализма риэлтора зависят сроки заключения и завершения сделки, цена недвижимости, размер вознаграждения. Прежде чем выбрать добросовестного помощника, постарайтесь получить полную информацию о деятельности и достижениях компании

Обращайте внимание на следующие моменты:

Учитывайте личные впечатления. Если смущает излишняя навязчивость агента и настораживают необоснованные обещания, поищите другого риэлтора. Профессионалы всегда отвечают на вопросы, охотно консультируют и дают советы. Они не спешат подписывать договор, пока у клиента есть сомнения, так как знают, что неприятные последствия от сделки могут коснуться не только продавца квартиры.

Как правило, не понимают и не боятся ответственности мошенники, которые пользуются юридической безграмотностью желающих побыстрее продать жилье, оставляют их без денег и квадратных метров. Чтобы не оказаться одной из жертв проверенных мошеннических схем, советуем не спешить с выбором риэлтора. Сравните условия и услуги в разных компаниях, и остановитесь на той, которая покажется более надежной.

На что обратить внимание при заключении договора

Если в агентство обращается продавец, то договор заключается именно с ним. Компания предложит заключить договор, в котором будет указано:

  • данные сторон;
  • объем оказываемых услуг;
  • взаимные права и обязанности сторон;
  • конкретное действие, которое должно выполнить агентство, например, найти покупателя на квартиру.

В договоре могут быть указаны и иные условия. Например, нижний предел стоимости квартиры, который может быть предложен потенциальному покупателю, размер вознаграждения риэлтора, его связь со стоимостью квартиры и т. д.

Клиентам агентств стоит особенно обратить внимание на некоторые пункты:

  • размер вознаграждения агентства и порядок образования суммы;
  • момент, когда услуги должны быть оплачены. Идеальный для продавца вариант – после фактической продажи квартиры;
  • срок действия договора;
  • наличие запрета на продажу квартиры самостоятельно или через иные агентства, то есть эксклюзивные права на продажу;
  • ответственность за нарушение эксклюзивных прав.

Также нужно проверить, какие действия должно выполнить агентство – просто зарегистрировать сделку и найти покупателя или также произвести полную проверку и подготовку документации.

Документы на покупку квартиры, вторичного жилья

После выполнения всех вышеописанных шагов Покупателю понадобится проверить юридическую чистоту квартиры по документам. Информация во всех бумагах должна оказаться идентичной (одни и те же реквизиты собственника, один и тот же адрес расположения, ода и та же дата возникновения права собственности и т.д.)

Важно изучить и сами бланки – не было ли в них что-то замазано, стерто, переклеено

Документы для покупки у собственника

Если купля-продажа проводится напрямую с Продавцом, то комплект документов является стандартным. Покупателю должны быть предоставлены:

  • паспорт Продавца;
  • выписка из ЕГРН;
  • правоустанавливающий документ (предыдущий договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации и т.д.);
  • технический паспорт из БТИ;
  • при наличии перепланировок – справка из БТИ об их законности;
  • архивная выписка из домовой книги;
  • справка из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • если есть сомнение в дееспособности Продавца – справка из неврологического диспансера;
  • если в квартире прописаны или числятся собственниками Опекаемые лица – разрешение от ООП на проведение сделки;
  • если квартирой владеет несколько долевых собственников – их письменные и нотариально заверенные отказы от преимущественного права выкупа доли (ст. 250 ГК РФ);
  • если квартира была нажита в браке как совместная собственность – письменное и нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки.

Документы для ипотечного кредитования

Если Покупатель планирует приобрести вторичное жилье в ипотеку, то сначала он также должен получить от Продавца все вышеупомянутые документы и внимательно их проверить. Ошибочно полагать, что банк станет проверять юридическую чистоту сделки вместо своего клиента. В задачи банка входит только отслеживание того, чтобы пакет документов был полным. Если же бумаги окажутся оформлены на мошенника, банк не будет нести за это ответственности.

При посещении банка Покупателю-Заемщику нужно будет принести с собой:

  • стандартный пакет документов от Продавца (см. выше);
  • справку с места своей работы с указанием заработка как минимум за последние 6 месяцев;
  • копию своей трудовой книжки;
  • подтверждение владения дополнительными доходами, активами, объектами недвижимости (если имеются);
  • отчет независимого оценщика о стоимости квартиры;
  • копии паспортов обоих участников сделки (и своего, и Продавца).

Документы для ипотечного кредитования с использованием маткапитала

Если Покупатель хочет купить вторичное жилье в ипотеку с привлечением средств материнского капитала, то ему понадобится принести в банк аналогичные документы. Иногда работники могут дополнительно запрашивать свидетельство о браке, а также свидетельства о рождении или паспорта детей.

Однако далеко не все банки работают с МСК и позволяют оплатить с помощью этих денег первоначальный взнос. Кредитно-финансовые организации сразу же хотят увериться в платежеспособности и финансовой состоятельности своего клиента, а субсидия – это все же государственные средства. Так что Покупателю понадобится найти банк, выдающий кредиты по программе «Ипотека + Маткапитал».

Заявка на ипотечное кредитование (и без привлечения средств МСК, и с привлечением средств МСК) рассматривается в среднем 5-7 дней. После этого банк сообщает о своем решении Заемщику. В случае вынесения положительного решения банк обяжет Покупателя обратиться в страховую фирму и застраховать квартиру.

Оформление задатка

Ему предшествует ведение торгов и переговоров между сторонами об условиях приобретения объекта

Важно, чтобы предложение покупателя было оперативно передано вам. И вы, как клиент, получили полный объем информации, чтобы отреагировать на предложение совершить сделку

Если вы столкнетесь с медленными действиями агента, какими-то проволочками, не получите рекомендацию агента, что решение нужно принимать оперативно, то это повод задуматься.

Предложение покупателя, как правило, ограничено по времени. В настоящий момент покупатель имеет огромный ассортимент предложений. Он может получить скидку по альтернативному варианту или отдать предпочтение новому объекту, который появился в продаже. Поэтому, когда покупатель изъявил интерес, нужно с ним оперативно вести переговоры.

И это не значит соглашаться на все его условия. Это значит: быть на связи, реагировать на его вопросы, обсуждать условия и комплектацию, формат расчета, сроки совершения сделки. Покупатель должен видеть, что со стороны агента и продавца есть обратная связь. Тонкость состоит в том, что с одной стороны специалист должен быть оперативными, а с другой — не демонстрировать излишнюю заинтересованность в сделке, чтобы избежать сильного торга. В этом и состоит работа агента на этапе торга.

Если агент не информирует вас о предложениях, не дает рекомендаций в случае получения какого-либо предложения, не может оперативно предоставить информацию для принятия решения, то это также повод задуматься о смене специалиста.

Кроме того, перед заключением предварительного договора, агент должен обсудить с вами его содержимое:

  • Комплектацию квартиры. Что вы планируете оставить, а что заберете из квартиры;
  • Сроки перерегистрации продавца и членов его семьи;
  • Сроки передачи объекта недвижимости: при подписании договора или после сделки;
  • Все необходимые действия по подготовке документов. Хотя бы в общих чертах. Подробнее это будет обсуждаться с риэлтором-оформителем в ходе предварительного договора.

Предварительный договор необходим, чтобы в будущем избежать конфликтов с покупателем из-за несоблюдения договоренностей.

Оговоренные условия фиксируются в документе. Ваша задача проверить наличие всех обсуждаемых условий. Это не только контроль работы агента, но и риэлторов компании.

Что важно проверить:

  • Сумму продажи;
  • Сроки заключения сделки;
  • Сроки перерегистрации и освобожения;
  • Условия и форму расчетов;
  • Комплектацию;
  • Отсутствие несогласованных перепланировок;
  • Дополнительные условия совершения сделки. Например, таким условием может быть продажа покупателем своего объекта, либо покупка продавцом встречного варианта.

Отдельно нужно остановиться на ответственности сторон за отказ от сделки. Какие санкции будут предусмотрены для сторон, если они откажутся от сделки без уважительной причины.

Статья по теме

Зачем нужен предварительный договор при купле-продаже недвижимости на вторичном рынке?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector