Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом

Отражение дохода в декларации по УСН с учетом стоимости затрат по приобретению нежилого помещения

По мнению контролирующих органов при продаже недвижимого имущества физическим лицом, имеющим также статус ИП и находящемуся на УСН не имеет значения:

  • вид предпринимательской деятельности, указанных при регистрации;
  • статус покупателя: указан он в договоре купли-продажи как ИП или как физическое лицо;
  • факт использования в деятельности, облагаемой УСН, имущества непосредственно перед продажей.

(напр., письма от 20.01.2014 № 03-11-11/1390, от 07.10.2013 № 03-11-11/41798, от 01.07.2013 № 03-11-11/24963, от 27.05.2013 № 03-11-11/19097, от 29.04.2013 № 03-11-11/15091, от 25.04.2013 № 03-11-11/14514, от 21.01.2013 № 03-11-11/15, от 07.05.2013 № АС-3-3/1626@ и др.).

В других разъяснениях (напр., от 09.09.2020 № 03-11-11/79032, от 19.12.2017 № 03-11-11/84868, от 15.03.2012 № 03-11-11/83 и др.) контролирующие органы указывают, что для учета дохода от продажи объекта недвижимости по УСН должны выполняться следующие условия:

  • при регистрации предпринимателя в ЕГРИП указаны виды экономической деятельности, связанные с продажей недвижимости;
  • недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности.

Полагаем, что если индивидуальный предприниматель подаст декларацию по УСН с отражением дохода от продажи помещения, соответствующая декларация должна быть принята и доход отнесен на УСН.

 В части расходов: порядок определения расходов при применении УСН с объектом налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, определен в статье 346.16 НК РФ.

Подпункт 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ предусматривает право налогоплательщика при определении объекта налогообложения уменьшить полученные доходы на расходы на приобретение основных средств (с учетом положений пунктов 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ).

Подпунктом 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ предусмотрено, что расходы на приобретение основных средств отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм. При этом указанные расходы учитываются только по основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности.

В пункте 3 ст. 346.16 НК РФ указано, что в случае реализации (передачи) приобретенных основных средств до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение в составе расходов в соответствии с настоящей главой (в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет – до истечения 10 лет с момента их приобретения (сооружения, изготовления, создания самим налогоплательщиком) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами и нематериальными активами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) до даты реализации (передачи) с учетом положений главы 25 НК РФ и уплатить дополнительную сумму налога и пени.

Как мы понимаем, индивидуальный предприниматель не признавал расходы на приобретение здания в целях налогообложения в порядке, предусмотренном в п. 3 ст. 346.16 НК РФ, а значит производить пересчет за прошлые налоговые периоды не требуется.

Однако вопрос о возможности учета расходов в периоде продажи помещения остается открытым, поскольку порядок учета расходов Налоговым кодексом РФ в такой ситуации несколько иной (расходы на приобретение основных средств в период применения УСН принимаются налогоплательщиком с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию в течение определенного периода в зависимости от срока полезного использования (подп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Порядок действий в рассматриваемом случае можно подчерпнуть из писем Минфина России от 12.04.2010 № 03-11-06/2/58 или № 03-11-11/164 от 06.06.2013.

Однако считаем, что порядок действий, предложенный Минфином, неоправданно громоздкий, вариант с составлением дополнительного «вороха» документы (уточненных деклараций и т.п.) вряд ли можно признать в такой ситуации оправданным.

Подготовка документов к сделке

Готовясь продавать помещение, настоятельно рекомендуется предпринять следующие шаги:

  1. Если объект предполагаемой сделки находился у вас в собственности более 5 лет, желательно проверить кадастровую документацию и при необходимости внести коррективы, чтобы все проведённые улучшения, перестройки и перепланировки.
  2. Обязательно подготовьте все документы, подтверждающие законность обладания земельным участком под строением и его использование по назначению. Если земля была передана в бессрочное безвозмездное пользование органом местной власти, желательно оформить документы о праве собственности на неё.
  3. Очень полезно иметь на руках выписку из Госреестра о том, что продаваемый объект недвижимости не находится под обременением. Если же какое-то обременение имеет место, необходимо иметь документацию с описанием причины этого обременения. Если коммерческая недвижимость качественная, небольшие ограничения со стороны государства не помешают её выгодно и быстро реализовать.
  4. Нелишне будет также проверить и кандидатуру потенциального покупателя. Можно затребовать выписку из каталога юридических лиц, а также проверить полномочия того, кто отвечает за проведение сделки. При наличии доверенности можно проверить её правомочность у нотариуса, который её выдавал.
  5. Собственный пакет документов тоже можно показать опытному и знающему юристу с целью обнаружения и исправления возможных слабых мест.

Наличие на руках полного пакета правильно оформленных документов значительно ускорит возможность реализации и позволит избежать попыток занизить цену.

Проверка других документов по недвижимости

Удостоверившись, что с правами на объект все в порядке, а сам объект не имеет юридических дефектов, хорошо бы запросить договоры на обеспечение недвижимости коммунальными услугами: электричество, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение.

Как правило, такие договоры типовые и строго подчиняются ведомственным нормам и правилам

Покупателю важно обратить на них внимание в двух аспектах: обеспечена ли недвижимость необходимым объемом коммунальных услуг и нет ли у прежнего собственника задолженности перед коммунальными организациями

Недостаточный объем, скажем, электричества, сильно ограничит планируемое использование имущества. Из-за задолженности объект могут отключить от коммунальных услуг (в зависимости от условий договоров).

Напоследок напомним, что при покупке недвижимости, равно как и при заключении любого другого договора, нужно проверять контрагента и его полномочия.

Коммерческую недвижимость приобретают для того, чтобы вести бизнес. Также популярно сдавать ее в аренду.

Возможен вариант перепродажи, когда стоимость объекта с течением времени вырастет.

Выбирая объект из числа представленных на рынке, очень важно принять во внимание ряд моментов. Нужно сосредоточиться на приобретении такой коммерческой площади, которая бы приносила максимальный доход

Для этого нужно правильно определить назначение объекта, обратить внимание на инфраструктуру и местоположение недвижимости. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать,

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.

Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.). 

Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Теоретически, можно. Главное, чтобы соблюдались два условия:

  1. Вы являетесь собственником объекта. И по нему нет никаких обременений.
  2. Недвижимость соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Либо у Вас есть возможность привести объект в «жилой» вид.

Пошаговая инструкция

Шаг №1. Подготовить проект перепланировки или переустройства объекта.

По закону к жилым объектам предъявляется куча требований: противопожарных, гигиенических и санитарно-эпидемиологических (высота потолков, естественное освещение, вентиляция, шумоизолляция и другое). Проект переустройства можно сделать самому или заказать специалистам.

Шаг №2. Собрать документы:

  • Паспорт собственника объекта.
  • Заявление с просьбой перевести нежилое помещение в жилое.
  • Правоустанавливающие документы на объект.
  • Заключение органов о том, что помещение соответствует требованиям жилого помещения (или его можно к ним привести).

Шаг №3. Обратиться в уполномоченный орган за получением госуслуги.

В каждом регионе за перевод нежилого помещения в жилое отвечает свой орган. В Москве, например, этим занимается Департамент городского имущества. Подать документы можно лично (через МФЦ) или через электронную форму.

Решение принимается в течение 48 дней. После чего владельцу отправляют ответ:

  • Положительный (помещение можно переводить в жилое).
  • Отрицательный. Свои права можно отстоять в суде в течение трех месяцев.

Шаг №4. Сделать перепланировку и получить акт приемочной комиссии.

Шаг №5. Получить технический план перепланировки у кадастрового инженера.

Готовый технический план передается в Росреестр для кадастрового учета технических характеристик помещения.

Шаг №6. Подождать, пока сведения внесут в ЕГРН, и получить выписку

Особенности покупки коммерческой недвижимости физлицом

Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).

Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.

Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:

  • Если Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
  • При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
  • Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).

Важный момент! Для покупки коммерческой недвижимости необязательно регистрировать ИП. Если Вы будете зарабатывать на аренде нежилого помещения, то достаточно регулярно платить стандартный НДФЛ с доходов.

Законодательная база

Приобретение коммерческих площадей контролируется Гражданским кодексом, статьи 550, 554, 555.

В статье 550 сказано о форме договора продажи недвижимости, в статье 554 – о предмете договора. В статье 555 имеет речь о стоимости объекта.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 554 ГК РФ. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 555 ГК РФ. Цена в договоре продажи недвижимости

  1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В Жилищном кодексе есть статья 158. В ней сказано о предмете договора в случае, если коммерческая недвижимость находится в многоквартирном доме. Поскольку объект может располагаться на участке земли, находясь в собственности одного лица, нужно сделать его описание. Об этом сказано в Земельном кодексе, в п.4 статьи 35.

Виды коммерческих площадок

Исходя из того, какой именно тип недвижимости вы выберете, зависит и то, как быстро вы вернете себе потраченные деньги и насколько большим будет процент чистой прибыли. Вместе с тем, разные коммерческие объекты пользуются различным спросом и если сдать в аренду торговую недвижимость не представит труда, то для промышленного объекта придется некоторое время поискать заказчика.

Коммерческие помещения

Торговая недвижимость, по оценкам экспертов, имеет не только повышенный спрос, но и способна принести весьма внушительную доходность. Магазины, торговые центры, супермаркеты, торговые ряды – растут, как грибы после дождя, и в крупных городах в них всегда будет потребность.

Если приобрести участок земли и соорудить на нем помещение под гипермаркет или торговый центр, то можно получать действительно огромную прибыль. Ведь, если объект будет иметь выгодное местоположение, в данном районе ему не будет больших конкурентов и будет иметься постоянный спрос, то аренда может приносить тысячи рублей за квадратный метр в месяц – стоит только представить сколько можно получить за все сооружение, ведь габариты многих супермаркетов поражают воображение своим гигантизмом.

Офисные помещения

В крупных населенных пунктах не меньшим спросом пользуется аренда офисов. Конечно, она приносит не столь большую прибыль, как огромный торговый центр с солидным метражом, но тем не менее это также весьма доходно и превышает прибыль при инвестиции в жилую недвижимость. Нужно учитывать то, что хорошую прибыль с офисного помещения можно получить только в том случае, если она расположена в центре города или в выгодном местоположении — покупка офиса на окраине вряд ли станет удачной инвестицией.

Кафе, рестораны

Коммерческие объекты, которые занимаются обслуживанием людей нужны всегда, причем актуальность их не теряется ни в центре города, ни на его окраине. Кафе, рестораны, отели, салоны красоты и развлекательные центры нужны всюду, ведь там, где есть представители рода людского, всегда будут нужны подобные услуги.

Если вы хотите вложить деньги в коммерческую недвижимость в определенном районе, но не знаете какой ее тип избрать, то сфера обслуживания как раз для вас. Независимо от того, какого размера, оформления, планировки и метража площадка, вы всегда сможете сдать ее в аренду, если она находится в значимой части города.

Взять ипотеку на нежилое помещение в Сбербанке

Купить здание под офис или склад, т.е. не использовать его как жилое, можно двумя способами через Сбербанк. Оформить «Экспресс-Ипотеку» или Потребительский кредит под залог имеющейся недвижимости. Какой выбрать?

«Экспресс-Ипотека» для физических лиц

Интересным и доступным предложением для покупки нежилого помещения является «Экспресс-Ипотека». Она позволяет взять имущество для осуществления коммерческой деятельности лицам, занимающимся индивидуальным предпринимательством, и организациям с доходом не более 60 млн. рублей в год, со сроком ведения бизнеса от 1 года.

Условия оформления ипотечного договора на нежилые помещения по программе «Экспресс-Ипотека» Сбербанка

На каких условиях клиент может взять жилищную ссуду:

  1. Открытие лицевого счета в отделении того финансового учреждения, которое будет выдавать кредит, обязательно.
  2. Максимальная сумма займа — от 5 до 7 млн. рублей, она зависит от региона, где оформляется договор.
  3. Минимальная годовая ставка — 15.5%, срок кредитования — до 10 лет.
  4. Страхование купленной в ипотеку недвижимости и жизни заемщика.

Для получения кредита оформляется заявка в отделении Сбербанка и подается пакет требуемых документов. Их полный перечень можно узнать у менеджера.

Отправить заявку на ипотеку для бизнеса Сбербанк предлагает через электронную форму с сайта

Заявки рассматриваются быстро, залогом служит приобретаемая коммерческая недвижимость. Удобные способы расчета за сделку способствуют ее правильному оформлению и надежно защитят от мошенничества.

«Бизнес-Недвижимость» юридическим лицам

Для своих клиентов Сбербанк разработал финансовый продукт Бизнес-Недвижимость. Его могут взять индивидуальные предприниматели и малые предприятия.

Условия выдачи кредита «Бизнес-Недвижимость»

Обязательное условие — годовой доход не должен быть более 400 млн. рублей. Минимальная ставка — 11.8%, со сроком выплаты до 10 лет.

Сумма кредита — от 150 тыс. до 400 млн. рублей и зависит от региона. Договор ипотеки нежилого помещения заключается после завершения сделки купли-продажи.

Список документов.xls, необходимых для оформления, внушителен:

Нецелевой кредит под залог недвижимости

Ипотеку на нежилое помещение физическим лицам можно оформить в виде нецелевого кредита, под залог покупаемой или уже имеющейся недвижимости.

Параметры кредита под залог недвижимости

Для оформления необходимо выполнить ряд действий:

  1. Подать заявку и представить пакет документов.
  2. Подписать договор на кредит и ипотеку.
  3. Зарегистрировать недвижимость.
  4. Получить деньги на покупку.

Можно ли взять прочие коммерческие объекты таким образом? Да, можно приобрести и любую другую недвижимость, не предназначенную для проживания. Но только оформить заем как нецелевой кредит.

Договор с риэлтором

Перед тем, как заключить договор с риэлтором, потенциальному покупателю квартиры необходимо определиться, что именно он хочет получить от риэлтора: только подбор квартиры, а дальнейшие переговоры вести напрямую с продавцом понравившегося объекта или доверить риэлтору полностью сопровождение сделки

Если необходимо осуществить только поиск (подбор) квартиры, то важно максимально подробно описать потенциальный объект для проживания (район, описание жилого дома, где будет располагаться квартира, размеры жилой площади и т.д.). Если риэлтор полностью сопровождает сделку по покупке недвижимости, то он должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую недвижимость или в случае продажи недвижимости стараться максимально обезопасить клиента от возможных рисков

Стороны договора. Здесь должно быть определено, между кем заключен договор (если это агентство, то в конце документа должны быть указаны его реквизиты и адрес, если частное лицо — его паспортные данные и приложена копия паспорта, подтверждающая эту информацию).

Предмет договора, где прописано, ради каких целей договор заключается. Если речь идет о продаже квартиры, то необходимо ее  описание. Если вы нанимаете риэлтора для покупки, четко изложите в этом разделе свои пожелания по искомому объекту.

Обязательства сторон— расписан объем работ, который должны проделать риэлтор и клиент. Обычно в договоре это выглядит как подробный перечень услуг, которые риэлтор собирается вам оказать. Прочитав договор, задайте себе вопрос: «Понятно ли, какие услуги собирается оказать риэлтор? Понятно ли, за что я буду платить ему деньги?» Если вы видите конкретные ответы на эти вопросы, значит, все нормально. Также нужно четко оговорить, кто производит сбор документов. Если эта задача будет возложена на агента, то для него необходимо будет оформить у нотариуса доверенность, без которой ему не дадут никаких справок касательно вашей квартиры. Для продажи квартиры вы должны будете передать на хранение риэлтору подлинники документов, так как в большинстве случаев риэлтору не отдадут аванс за квартиру без оригиналов документов. Этот момент тоже нужно отразить в договоре, а еще лучше — составить отдельный акт приема-передачи документов. Что касается обязательств клиента, то к ним относятся: содействие и помощь риэлтору, которая может проявляться в гибкости организации просмотра квартиры (для продажи или сдачи в аренду) или обязательная явка для проведения сделки в точное место, день и час, обозначенные риэлтором.

Сроки исполнения обязательств. Юристы рекомендуют заключать договор на определенный срок, не превышающий 3 месяца. В случае необходимости его потом можно просто продлить. Формулировка «до выполнения обязательств» в бессрочном договоре должна насторожить, потому что в такой ситуации вы можете ничего не добиться от агента годами. А если вам нужно, скажем, быстро приобрести жилье и успеть сделать в нем ремонт перед рождением ребенка? Тогда без четких сроков не обойтись

И еще обратите внимание — не предусмотрен ли штраф за досрочное расторжение договора.

Стоимость услуг и порядок расчетов. Когда речь заходит о стоимости вознаграждения, уточните, почему именно такая сумма, из чего она складывается.

Порядок расторжения договора

Этот важный раздел нельзя упускать из виду. Каждая сторона должна четко понимать, в каких случаях договор может быть расторгнут. Чаще всего это можно сделать в одностороннем порядке, предварительно уведомив об этом другую сторону за 30 дней до момента расторжения. Также вы можете аннулировать договор, если агент не может исполнить обязательства по договору — найти жилье, отвечающее вашим требованиям, собрать необходимые документы, провести переговоры с другой стороной. У риэлтора желание расторгнуть договор может появиться, если клиент не может организовать просмотр квартиры или постоянно меняет требования к искомому объекту.

Ответственность сторон. Юристы советуют составить этот раздел тоже максимально подробно, не ограничиваясь общими фразами про обстоятельства непреодолимой силы. Например, стоит отдельно прописать ответственность агентства за срыв сделки или случаи оспаривания сделки в суде по искам третьих лиц. Ответственность клиента обычно прописывают в виде конкретных штрафов. При этом учтите, что сумма штрафа не может превышать размер оговоренного вознаграждения агенту.

На какое помещение больше налоги — на жилое или на нежилое?

При расчете налогообложения недвижимости применяют налоговые ставки в соответствующей пропорции. Учитывая тип недвижимости и масштаб цен, которые приближены к рыночным, выделяют три вида ставок:

  • Ставка 0,1 %. Сюда относятся гаражи, парковочные места, недвижимые комплексы, в которых имеется минимум одна жилплощадь, дома, хозпостройки на дачных участках площадью не более 50 кв. м, квартиры, жилье на стадии постройки.
  • Ставка 2 %. К этой группе относятся нежилые помещения коммерческого или административного типа (кафе, парикмахерская, офис, торговый центр, столовая и др.), а также имущество, цена которого составляет более 300 млн руб.;
  • Ставка 0,5 %. Сюда относятся остальные строения.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector