Как покупать недвижимость выставленную на продажу банками

Содержание:

Оформление кредита в Москве под залог квартиры

Банки заинтересованы в оформлении в Москве ликвидного объекта кредита, поэтому квартира под залог должна соответствовать определенным требованиям:

  • быть в собственности у заемщика;
  • находиться в соответствующем техническом состоянии;
  • здание, в котором находится квартира, не должно подходить под программу по сносу ветхого жилья;
  • должны быть подключены все необходимые коммуникации;
  • не обременена по другим обязательствам соискателя.

Чтобы оформить и взять кредит под квартиру, необходимо провести обязательную процедуру оценки недвижимости соответствующими экспертами. Банк проводит оценку жилья с целью возможности быстрой реализации при невыполнении клиентом своих обязательств по договору.

В подобных случаях банк старается быстрее продать заложенную недвижимость и, как правило, выставляет ее на продажу по самой низкой рыночной стоимости. После продажи жилья оставшаяся денежная сумма за вычетом долга по займу и расходов, связанных с продажей, перечисляется заемщику.

Заемщикам на заметку: стоит ли доводить ситуацию до реализации залога

Несомненно, это крайний вариант. Далеко не самый выгодный для заемщика. И вот почему:

  • первое — если человек за отведенные банком 3 месяца так и не продаст залог по рыночной цене, на аукционе назначается уже ликвидная стоимость, которая ниже реальной оценки;
  • далее — «зависшее» на ЭТП имущество еще больше теряет в цене, и вполне вероятно, что вырученных средств не хватит на покрытие тела кредита, всех штрафов, пеней, судебных издержек;
  • последний момент — в этом случае банк вправе обратить взыскание на незалоговую собственность должника (при помощи приставов и суда).

Поэтому, если маячит финансовый крах, бегать от банка не стоит. Нужно предпринять все возможное, чтобы ситуация разрешилась с наименьшими потерями.

Возврат страховки по кредиту в Сбербанке, ВТБ и др.:

Поделитесь записью

Обсуждение: 3 комментария

  1. Dina says: 05.06.2018 в 00:58

    Ипотеку у нас может взять далеко не каждый человек, она даётся только тем гражданам у которых зарплата хотя бы 50 тысяч рублей. А у кого сейчас такая зарплата? Таких людей мало к сожалению.

    Ответить

  2. Наташа says:

    08.06.2018 в 00:35

    Кроме обычных квартир в ипотеку можно взять комнату в общежитии, что более приемлемый вариант для бедных, но опять же не все у нас бедные столько зарабатывают, чтоб иметь возможность взять в ипотеку даже комнату.

    Ответить

  3. Иван says:

    09.06.2018 в 13:13

    В теории на арестованное залоговое имущество должна быть реально низкая цена, а если даже есть возможность купить его именно оп этой цене в ипотеку, то этот вариант должен быть очен интересным для людей с крепкими нервами. Потому что нюансы с бывшими жильцами очень вероятны.

    Ответить

Залоговое имущество – основные категории

Какая бывает залоговая недвижимость Сбербанка? По смыслу ст. 336 Гражданского кодекса в залог может предоставляться любое ликвидное имущество заемщика, в том числе имущественные права.

Недвижимость в залог

Взаимоотношения сторон регулирует закон Об ипотеке

Под кредитное обеспечение Сбербанк охотно оформляет:

  • жилые дома полностью или долями, коттеджи;
  • квартиры, комнаты;
  • гаражи, машино-места;
  • садовые дома и дачи;
  • земельные участки;
  • административные здания организаций, постройки, используемые в хозяйственной и предпринимательской деятельности.

В этом случае взаимоотношения сторон регулирует закон «Об ипотеке».

Что понимать под движимым имуществом

Определение категории дано в ст. 130 ГК. Изложим диспозицию на житейском языке. Во-первых, все эти объекты не должны относиться к недвижимости.

И второе: они не связаны прочно с землею. То есть свободно перемещаются в пространстве без невосполнимых повреждений. Далеко не каждую движимость Сбербанк примет в качестве кредитного обеспечения. Реально оформить залог:

  • на транспортные средства;
  • ценные бумаги, счет в банке;
  • на товары, находящиеся в обороте ИП или предприятия.

Важное условие – сделки с такими вещами должны подлежать государственной регистрации. Имущественные права

Имущественные права

Все чаще банки оформляют залог на имущественные права – юридически закрепленные основания владения, использования и распоряжение имущественными ценностями (ч.2 ст. 337 ГК).

Физически объекта пока нет, но существует договор о его приобретении в будущем. Квартиры в новостройках по договорам долевого участия граждан в строительстве — самый распространенный вариант правовых залогов граждан.

Порядок обременения «долевки»:

  • после регистрации ДДУ в Росреестре банк оформляет закладную на право требования;
  • ставится отметка о залоге на договоре;
  • после оформления недвижимости в собственность залог переоформляется на этот объект.

При кредитовании представителей предпринимательской/хозяйственной деятельности в качестве обеспечения принимаются права на будущие движимые вещи, право выручки, права по банковским счетам, обязательственные права.

Как найти и купить залоговую квартиру

Поиск и покупка залогового жилья подразумевает три основных этапа:

Этап первый — ищем подходящую залоговую квартиру

Не стоит искать залоговое жилье на сайтах объявлений. Ни на любимом всеми аферистами Авито, ни на специализированных порталах по продаже недвижимости. Риск нарваться на мошенническую схему слишком велик.

Для поиска информации о таких объектах нужно пользоваться двумя официальными каналами — сайтами самих банков и местными СМИ. По закону информация о предстоящих торгах публикуется в местных газетах за один месяц до их проведения.

Этап второй — готовимся к торгам

При подготовке к торгам нужно понимать некоторые нюансы. Во-первых, вам предстоит внести авансовый взнос в сумме 5% от начальной стоимости лота. Во-вторых, заявку нужно подать вовремя — не позднее 5 дней до торгов. В третьих, имейте в виду — если вы окажетесь единственным участником или участников будет только двое, торги отменят. Начальная цена будет снижена на 15%, и аукцион переназначат на новую дату.

Этап третий — участвуем в торгах

Торги — это обычный аукцион, который проводится по определенным правилам. Тот покупатель, который предложит максимальную цену, выигрывает торги и сможет купить залоговую квартиру по названной цене.

Стоит заранее определить для себя, за какую наивысшую цену вы согласны купить данное жилье. Как минимум, для того чтобы не увлечься торгами и не купить квартиру по неприемлемой для вас стоимости.

Все те, кто проиграл торги, забирают полную сумму авансового платежа. Победитель получает копию протокола о проведении торгов и на основании этой бумаги может оформлять сделку через Росреестр.

Фото: mil.ru

Проверенные 5 способов купить квартиру у государства без посредников

Покупаем квартиру через электронные торги Моссоцгарантии

Сегодня, когда человек планирует приобретение недвижимости в Москве, в его голове возникают, как правило, только два пути развития событий: подобрать подходящий вариант на рынке вторичного жилья или покупка через долевое строительство. Но такой подход сужает диапазон выбора. 

Вспоминая только об этих способах покупки недвижимости и не ища дополнительные пути, люди упускают большое количество выгодных вариантов, которыми в свою очередь умело пользуются перекупщики и получают легкую прибыль от перепродажи таких объектов.

Покупка квартиры в новостройке через электронные торги у государства

Купить квартиру через электронные торги не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Конечно, это не такой простой способ, как заключение договора долевого участия, но всё же вполне реализуемый, если знать, что необходимо сделать. 

Чтобы принять участие в электронных торгах вам понадобится цифровая подпись – аналог вашей реальной. Она необходима для подписания электронного договора, чтобы придать ему юридическую силу. Оформление цифровой подписи стоит не больше 3000 рублей.

Затем необходимо зарегистрироваться на площадке для торгов, называется она Единая электронная торговая площадка или Росэлторг и внести обеспечительный платёж, который после торгов будет вам возвращён. Как правило размер платежа около 2% от начальной стоимости лота.

Со стороны города за продажу недвижимости от городских застройщиков Москвы отвечает агент АО «Мосреалстрой». Более детально весь механизм и правила покупки квартиры у города по средствам электронных торгов можно найти на официальном сайте столичного Стройкомплекса. 

Новостройки от города как правило возводятся либо там, где планируется масштабное развитие инфраструктуры, либо в уже благоустроенных местах, поэтому такое жильё довольно привлекательно, а цены на него на торгах практически на самой нижней границе рыночных цен. 

Продажа вторичного жилья через электронные торги у государства

На площадках Сбербанк-АСТ или Росэлторг можно найти торги на квартиры, которые были в социальном найме. За продажу такого имущества отвечает «Моссоцгарантия», а сама процедура такая же, как описана в покупке недвижимости в новостройках. Отличие лишь то, что в данной категории не так много объектов недвижимости и разбросаны они по различным районам Москвы.

Информацию о планируемых электронных торгах с подобными объектами так же можно найти на Инвестиционном портале Москвы, у Мосреалстроя и Моссоцгарантии. 

Договор долевого участия на новостройку у государства

Всем привычный и простой способ, который так же можно использовать, покупая квартиру у города. 

Недвижимость в таких районах реализуется через обычный ДДУ. Как пример подобных объектов можно назвать ЖК на улице Дмитриевского, Авиамоторной, электрозаводской и ещё несколько других. 

Договор купли-продажи квартиры у государства

Часто в ситуациях, когда после ввода в эксплуатацию нового ЖК остаются нераспроданных квартиры, город реализует их путём прямых договоров купил-продажи. Частные инвесторы иногда тоже прибегают к помощи в продаже своих объектов через городские агентства по реализации недвижимости, но для этого объекты проходят специальную проверку. 

Покупка квартиры в ипотеку у государства 

Самый распространённый миф, который создают частные застройщики, чтобы отвлечь клиентов от покупки квартиры у города через аукцион, это то, что нельзя совершить сделку прибегнув к ипотеке. Безусловно ипотекой можно воспользоваться, выбрав один из многочисленных банков, с которыми сотрудничает город и даже воспользоваться льготными ставками по ипотеке от 4,7% годовых. 

Первоначальный взнос можно внести до совершения сделки из собственных средств

Важно помнить, что затраты на обеспечительный платёж не нужно считать в стоимость квартиры (а это 2% от её начальной цены), т.к. эта сумма возвращается после окончания торгов и подписания договора купли-продажи. 

Это провал друзья

Супер! Пишите ещё

Продажа залоговой недвижимости на торгах

Когда недвижимое имущество было арестовано и изъято у должника, его выкуп осуществляется на торгах в открытой аукционной площадке.

Проводится это в течение нескольких месяцев после того, как был наложен арест.

Обычно список такой недвижимости можно найти, воспользовавшись сайтом ФССП по городу Москве либо в регионах. В них указывается информация о реализуемых объектах, а также их точный адрес.

Первоначальной стоимостью по закону является сумма, указанная в исполнительном листе или в соответствующем решении суда. За счет этого стартовая, а также рыночная цена обычно существенно различается.

Возьмите на заметку: состоявшимися признаются торги, где принимало участие 2 и больше покупателя, которые вносили собственные надбавочные предложения к изначальной стоимости. Во всех остальных ситуациях торги считаются несостоявшимися.

Дальше повторно назначается проведение торгов, но цена от прежней снижается на 15%. Для этого приставы отправляют заявление в суд, который принимает соответствующее решение. 

В каких случаях должник не может совершать сделки с недвижимостью

У должника не получится избавиться от недвижимости, если:

Приставом или судом установлен запрет на регистрационные действия. Согласно ГК РФ, право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю только после того, как такой переход будет зарегистрирован в органах Росреестра. А именно на данные действия устанавливается запрет. То есть, стороны могут прийти к соглашению, подписать договор, передать деньги и имущество. Но вот последнюю, обязательную по сделкам с недвижимостью, стадию они реализовать не смогут.
Приставом или судом наложен арест на недвижимость. Если запрет на осуществление регистрационных действий не дает права зарегистрировать переход права в Росреестре, то арест – понятие более широкое. У пристава, в случае наложения ареста, есть право не только запретить должнику распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
Нахождение имущества в залоге. Типичный пример: ипотека. Данное обременение регистрируется в Росреестре еще в тот момент, когда заключается кредитный договор

Важно знать, что обратить взыскание на ипотечную недвижимость можно, даже если она является единственным жильем должника.

В остальных случаях отчуждать недвижимость не запрещено. Задача приставов: своевременно выявить недвижимость, находящуюся в собственности должника и принять меры к тому, чтобы должник не совершил со своим имуществом сделки. Кстати, раз уж речь зашла про единственное жилье должника, то нужно сказать вот о чем: единственное жилье отчуждать можно в любом случае, кроме нахождения его в залоге, так как на него приставы арест наложить не могут.

Квартира с «молотка»: как попасть на торги?

Первые открытые аукционы по реализации залоговых квартир появились в России всего лишь три года назад. «Застрельщиком» выступил банк «ВТБ24», открывший на своем сайте «Витрину залогового имущества», с перечнем объектов недвижимости, выставленных на продажу. Эта «Витрина» действует и поныне. Сходные схемы продажи отобранных у заемщиков квартир используют и многие другие банки, в том числе «Абсолют-банк», «Дельта-кредит» и т.д. Порядок, место и время проведения публичных торгов, а также их основные правила, определяются 57 и 58 статьей Федерального закона «Об ипотеке».

Федеральный закон об ипотеке, статья 57:

  1. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.
  2. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.
  3. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены. 

Переводя «с юридического» на «человеческий», можно понять, что аукционы по продаже залоговых квартир проходят в том же городе, где эти квартиры расположены, осуществляются местными службами судебных приставов, а сообщения о торгах публикуются в интернете, в муниципальных газетах и специальных информационных вестниках.

58-я статья закона объясняет, в каких случаях торги объявляются несостоявшимися. Таких оснований два. Первое — за квартиру никто не предложил стартовой цены. Второе — на аукцион пришло менее двух участников. После этого через месяц проводится повторный аукцион, и цена лота снижается еще на 15%. Вот это как раз тот случай, когда покупатель может купить залоговую квартиру если не за бесценок, то по невероятно низкой цене. Другой вопрос, что на такие торги нужно еще попасть, а риэлторами они широко не афишируются…

Но оказаться «в нужное время в нужном месте» все-таки можно. Главное — составить полный список «рыбных мест» и регулярно мониторить информацию.

Прежде всего, сообщения о публичных торгах по реализации заложенного имущества публикуются на всех официальных сайтах Федеральной службы судебных приставов (центрального и территориальных подразделений): http://www.fssprus.ru.

Кроме того, сообщения о торгах можно найти на сайтах банков, крупных риэлторских порталах и порталах, специализирующихся на продаже конфиската и залогового имущества.

Способы приобретения

Покупка квартиры непосредственно с торгов у банка вполне реальна. Положительным моментом в данной ситуации является отсутствие обременений в отношении жилища. Кредитное учреждение старается разрешить спор без привлечения судейского сообщества.

Выделяют несколько способов покупки такого рода недвижимости:
  1. Реализацией занимается должник самостоятельно по факту одобрения банком. Здесь сэкономить не удастся, потому как владелец желает продать жилье по более выгодной цене. Ведь ему необходимо аннулировать долговые обязательства перед кредитным учреждением, и чтобы самому остаться не с голыми руками. По заниженной цене задолжавшееся лицо продает имущество только при истекании сроков (обычно организация отводит 3 месяца на все действия), или при явном сопротивлении покупателя, ссылающегося на действующее обременение.
  2. Продажей занимается кредитное учреждение через риэлтеров. Стоимость жилплощади в этом случае зависит от позиции агентства недвижимости, могут как понизить, так и завысить. Банковской организации все равно на цену, поскольку заинтересован лишь в возврате долга, но не прибыли. Порядок действий таков: заключается соглашение с должников о передаче прерогатив на жилье банку, происходит реализация недвижимости, ликвидируются долговые обязательства перед кредитором, в случае наличия остатка осуществляется его возврат бывшему владельцу квартиры. Также нередко финансовое учреждение предоставляет ипотеку новому клиенту по сниженной ставке и продает залоговое имущество таким образом.
  3. Открытая публичная продажа на торгах. Происходит процедура уже по факту наличия судебного решения. То есть кредитор обратился с заявлением и выиграл процесс.

Выгода или риск?

Возможно, покупка арестованного и отправленного на реализацию жилья выгодна с финансовой точки зрения. Да, можно приобрести двухкомнатную квартиру на улице Черниговской общей площадью в 45,2 кв.м за 1 млн. 270 тыс. руб. А однокомнатную на улице Адмирала Макарова за 2 млн. 56 тыс. руб.

Но есть в таком приобретении и серьезные минусы.

Во-первых, вы покупаете кота в мешке. Вы квартиру не видели, и оценить ее состояние не можете – требует она ремонта или нет, нужна перепланировка или нет, на какую сторону выходят окна и балкон, кто соседи? Ведь «посмотреть» арестованную квартиру, прицениться, перед тем, как приобрести ее на аукционе, нельзя.

— Служба судебных приставов не занимается показом арестованных квартир, — поясняет Ольга Кабалова. – Покупателям на торгах приходится опираться лишь на общие сведения о квартире – метрах, количестве комнат, да на свою интуицию.

Во-вторых, аура в квартире из которой выселили хозяев — не слишком приятная. А в-третьих, и без всякой ауры бывшие владельцы квартиры могут устроить новому владельцу большие неприятности.

Часто выселенные жильцы не соглашаются с решением суда и обращаются в другие судебные инстанции, которые вполне могут решение об аресте квартиры отменить. Так что даже если квартира куплена, не факт что она останется за вами.

Тем не менее, поток желающих приобрести арестованное жилье с торгов не уменьшается. Только за первое полугодие 2014 года судебными приставами Нижегородской области арестовано и отправлено на реализацию жилья на сумму более 1 млрд. руб.

Правовая основа ситуации

Банки могут забирать квартиры за невыплату кредита лишь по решению суда. При этом сами сотрудники финансовой организации этим не занимаются – процесс реализуется с помощью приставов. Прежде чем банк заберет квартиру за долги, будет рассмотрена большая группа имущества, которую могут изъять: зарегистрированные авто, бытовые приборы и прочие. Однако процесс взыскания не могут направлять на:

  • домашний интерьер и базовые вещи – зеркала, мебель, одежду и обувь;
  • инструменты для реализации профессиональной деятельности;
  • деньги, не превышающие размеры МРОТ;
  • пищевые продукты;
  • государственные награды;
  • различные вещи людей с ограниченными возможностями;
  • домашних птиц и других животных, которых разводят специально для личного питания;
  • земельный участок, на котором располагается жилье.

Многих людей интересует, может ли банк забрать единственную квартиру. На практике суд может одобрить изъятие жилья только в случае, если квартира является второй или третьей (либо дом заемщика с большой площадью).

Если в долевой квартире прописаны несовершеннолетние дети, банк может забрать квартиру только после одобрения от попечительского совета. На практике правозащитные организации не дают разрешений на ухудшение жилищных условий детей, что затягивает судебный процесс. Заемщик имеет право подать в суд и настаивать на незаконном изъятии, если банк хочет забрать ипотечную квартиру с прописанным ребенком. Судебные разбирательства также могут затянуться, если банк намерен забрать квартиру, купленную с использованием материнского капитала,

Данный нюанс побуждает должников прописывать во втором жилье несовершеннолетних, чтобы затянуть споры по изъятию. Таким образом, они пытаются выиграть время и подумать: что делать, если банк намерен забрать квартиру. Многие решают договориться с финансовым учреждением о возможной реструктуризации текущего долга. Но такая схема может сработать не всегда.

Также при потребительском кредитовании людей беспокоит мысль о том, сможет ли банк забрать квартиру при просрочке небольшого долга. Данный момент прописан в правовых документах (ст. 69 Федерального Закона РФ): предусмотрена соразмерность конфискуемого предмета и долга, который нужно возместить. А значит не стоит беспокоиться о том, могут ли банки забрать квартиру из-за мелкого кредита. Например, за просрочку долговых обязательств на 50 000 рублей суд не позволит отобрать квартиру со стоимостью 3 миллиона.

Реальные истории:

История 1. У Владимира нет семьи, он владеет квартирой с общей площадью 50 кв. метров (примерная стоимость – 1,5 млн. рублей), машины нет. Когда у него получился долг перед банком на 500 тысяч рублей – финансовая организация подала в суд. По решению судебной инстанции жилплощадь была выставлена на торги и продана за 1,2 млн. Из этих денег был изъят долг и оплачены судебные комиссии. Остальная сумма была в полном объеме передана должнику.

История 2. Семейная пара без детей совместно владеют квартирой с общей площадью 100 кв. метров и средней ценой – 4 млн. рублей. Однако из-за постоянных просрочек их долг перед банком по кредиту вырос до 3 млн. После всех возможных мер суд все же разрешил изъятие. Квартира была продана на аукционе, а супругам выданы деньги на покупку меньшего жилья по норме площадей на человека (отличается в разных регионах). Остальная сумма была зачтена в счет текущего долга. При этом приставы проконтролировали, чтобы денежные средства были использованы должниками именно для приобретения жилья, а не в других целях.

Процедура выставления имущества на торги

Торги проводятся только в том случае, если на процедуру «заявилось» более двух участников. В торговом алгоритме нет ничего сложного:

  • лотам присваиваются уникальные номера в зависимости от времени выставления в витрину;
  • в назначенное время участники предлагают собственную цену на объект. Предложения ниже стартовой стоимости к рассмотрению не принимаются;
  • победителем признается лицо с самой высокой ценой;
  • после завершения аукциона в течение 10 минут принимаются страховочные ставки. Это делается на случай отказа победителя от выкупа имущества.

Чтобы информация о движении ставок приходила своевременно, рекомендуется установить функцию автообновления страницы. Периодически это можно делать и вручную, однако в ходе торгов даже секундное отвлечение от процесса вполне может оказать «медвежью услугу», когда выгодный лот уйдет к другому покупателю.

Что будет, если залог не покупают

После наложения ареста квартира должна быть продана за 2 месяца. Первоначальная цена указывается в судебном решении или в исполнительном листе. Если первые торги признаны не состоявшимися по причине отсутствия заявок или недостатка кворума, проводится повторный аукцион по сниженной на 15% стоимости.

Такое решение выносит суд на основании заявления банка о понижении цены. Именно повторные торги дают шанс выгодного приобретения. Опытные игроки бизнеса на банкротстве целенаправленно ждут этого этапа.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector