Займы с обеспечением: опасно ли брать деньги под залог недвижимости

Ограничения и обязательное страхование

На недвижимость, находящуюся в залоге у банка, накладывается обременение. Хотя она находится в собственности клиента, он не может в полной мере ею распоряжаться. Заемщик не имеет права на следующие операции:

  1. Продажа объекта, обмен, повторная сдача под залог или его дарение
  2. Недвижимость должна находиться в должном виде. Это необходимо, чтобы её рыночная стоимость не падала
  3. Исключая членов семьи кредитополучателя, здесь не должны регистрироваться, даже временно, другие граждане

Отдельные кредитодатели также запрещают сдачу залоговой недвижимости в аренду. Потому что состояние объекта залога может ухудшиться (пункт №2).

Конечно, можно снять ограничения, но нужно договариваться с банком. Предположим, вы хотите продать объект залога и перекрыть долг по займу. Идете в банк, получаете добро и реализуете недвижимость.

А вот обойти ограничения не получится. Потому что сделка регистрируется в базе Росреестра, как только будет заключено соглашение. Попытка заключить сделку с объектом сразу приведет к всплытию информации.

После закрытия договора ограничения снимаются. Правда, заемщику придется подождать до двух недель.

Еще одна особенность сделки — страхование объекта недвижимости. Заемщик обязан делать это на весь срок действия соглашения с банком. Конечно, правовые нормы граждан нарушаются. Однако, если заемщик откажется, банк может не одобрить заявку.

Нюансы оформления мы разобрали. Вы уже знаете, как получить кредит под залог недвижимости. Переходим к следующему разделу. Расскажем вам, где можно взять кредит под залог недвижимости. В России много организаций, выдающих такие займы. Мы предоставим вам условия 6 ведущих банков страны.

Восточный

Условия следующие:

  • Лимит – 30 млн
  • Максимальная продолжительность – 20 лет
  • Минимальная ставка – 8,9%
  • Недвижимость должна находиться в собственности заемщика

Требования к заемщику:

  • Возраст в диапазоне 21–70 лет
  • Гражданство РФ
  • Квартальный/годовой текущий стаж и стабильный доход в течение квартала/года для лиц старше/моложе 26 лет

Сбербанк

Условия:

  • Лимит – 10 млн. До 60% от стоимости недвижимости
  • Максимальная продолжительность – 20 лет
  • Минимальная ставка – 10,4%. Сюда добавляется 0,5%, если вы не зарплатный клиент, и 1% при отказе клиента оформить страховой полис на жизнь/здоровье

Требования к заемщику:

  • Возраст в диапазоне 21–75 лет
  • Гражданство РФ
  • Полугодовой/годовой текущий/общий стаж работы за 5 последних лет

Тинькофф

Условия:

  • Лимит – 15 млн
  • Максимальная продолжительность – 15 лет
  • Минимальная ставка – 6,9%

Требования к заемщику:

  • Возраст в диапазоне 18–70 лет
  • Гражданство РФ
  • Владельцем предмета залога может быть любое физическое лицо

Альфа

Условия:

  • Минимальная сумма – 600 000 руб
  • Максимальная продолжительность – 30 лет
  • Минимальная ставка – 13,99%. Для зарплатных клиентов – 13,69%

Требования к заемщику:

  • Возраст в диапазоне 21–70 лет
  • Гражданство РФ, Украины и Беларусь
  • Четырехмесячный/годовой текущий/общий стаж работы

ВТБ

Условия:

  • Лимит – до 500 000 000 руб.
  • Максимальная продолжительность – 12 лет

Требования к заемщику:

  • Гражданство — любое
  • Место работы: на территории России. Однако для граждан РФ делаются исключения. Они могут работать за пределами страны в транснациональных компаниях

Промсвязьбанк

Условия:

  • Лимит – 30 млн
  • Максимальная продолжительность – 25 лет
  • Минимальная ставка – 7,7%

Требования к заемщику:

  • Возраст в диапазоне 21–65 лет
  • Гражданство РФ
  • Четырехмесячный/годовой текущий/общий стаж работы

Процедура согласования и оформления кредита

Оформление кредита под залог квартиры (или другой недвижимости) производится в несколько этапов. Получить деньги срочно, за 1 день, не получится.

1 Выбор банка

Начинают оформлять сделку с выбора банка:

Если заявитель является постоянным клиентом банка, то ему в первую очередь следует обращаться в эту кредитную организацию. В других случаях, заемщик определяет кредитора, основываясь на следующих параметрах:

  • какой процент скидки устанавливается банком от рыночной стоимости залога;
  • максимальная сумма и срок кредитования;
  • величина процентной ставки;
  • возможность подать заявку онлайн;
  • дополнительные расходы, комиссии;
  • срок рассмотрения заявки;
  • удобство погашения кредита: возможность погашения онлайн, наличие сети банкоматов в районе проживания или работы заемщика;
  • отзывы о кредитной программе банка в Сети.

2 Изучение условий кредитования

Следующим этапом является изучение условий кредитования у конкретного кредитора.

Наиболее распространен залог квартиры, в которой никто не проживает, и никто не прописан. Если у заемщика имеется в собственности другое имущество, которые он желает заложить, ему потребуется предварительно согласовать возможность сделки с банком.

В целом условия кредитования являются стандартными. Они расположены на официальных сайтах банков.

Для изучения ежемесячной суммы погашения, полной стоимости сделки, клиент может воспользоваться специальным калькулятором, расположенным на интернет-странице. С его помощью можно рассчитать максимально возможную сумму кредита в зависимости от доходов заемщика, определиться со сроком кредитования.

3 Заполнение анкеты-заявки

Далее потребуется заполнить анкету заявку. Сейчас это можно сделать не только в представительстве банка, но и через интернет.

Например, анкета-заявка от Газпромбанка:

Данный этап является самым ответственным. От полноты и правильности внесения данных зависит принятие банком решения. Если в заявке указываются недостоверные сведения или служба безопасности банка высказывает сомнение в их правдивости, в выдаче кредита будет отказано.

4 Сбор документов

В первую очередь потребуется заказать выписку из ЕГРН. Это можно сделать онлайн, или через официальный запрос в уполномоченных органах.

Далее следует собрать все требуемые документы по списку и произвести оценку рыночной стоимости имущества. Обычно банки принимают отчет от любой официально работающей оценочной компании, однако предварительно этот вопрос необходимо также согласовать с банком, чтобы у него не возникло сомнений относительно компетентности оценщика.

Дополнительно заемщик собирает документы на себя, супругу/га в соответствии требованиями кредитора.

5 Передача документов в банк на рассмотрение

Некоторые кредитные компании выносят предварительное решение о выдаче займа на основе сканированных копий документов. Поэтому собранный пакет просто прикрепляется к анкете-заявке и отправляется в банк через интернет.

Есть кредиторы, которые требуют предоставления оригиналов документов сразу при оформлении заявки. В этом случае заемщику придется сдать пакет непосредственно сотруднику кредитной организации.

Срок рассмотрения заявки от 5 до 10 рабочих дней. В это время могут быть затребованы дополнительные документы, выдвинуты требование предоставления поручительства или дополнительного залога и т. д.

После принятия банком решения о предоставлении кредита, заемщик официально оповещается об условиях кредитования. Срок действия решения в банках разный от 30 до 90 дней.

6 Страхование имущества

Клиенту до оформления кредитного договора потребуется застраховать имущество в компании, которую укажет банк. Часто в банках находятся представители страховщиков, поэтому сделка производится в день подписания договоров на выдачу кредита.

7 Подписание и регистрация договоров

В назначенный день, заемщик вместе с созаемщиками, поручителями, залогодателями (если имущество принадлежит третьему лицу) приходят в банк для подписания кредитного договора, договора залога, сопутствующих документов.

Договор залога передается на регистрацию.

8 Выдача кредита

После регистрации сделки в уполномоченных органах, производится непосредственно выдача денег на счет заемщика или дебетовую карту. Кредит предоставляется разово, проценты начисляются на остаток долга, оплата производится аннуитетными платежами.

Как заложить свою долю в квартире или доме

Начать следует с того, что под отдельные доли и комнаты банки деньги заемщикам дают не охотно, даже если они прекрасные и благонадежные плательщики. Исключением могут быть лишь займы на выкуп всех долей или комнат в квартирах, с последующим закладыванием всего объекта недвижимости. Допустим, владелец одной доли из трех, берет деньги на выкуп двух других долей, и сразу закладывает всю квартиру для обеспечения взятого кредита. Такой вариант может подойти банку, но опять-таки, при нормальной кредитной истории, и при подтверждении своих доходов.

При этом, закон не содержит прямых запретов того, чтобы долевое имущество выступало в качестве залогового. При этом надо понимать, что есть ряд условий, которые необходимо соблюсти для совершения такой сделки.

Фото Pexels

Доля должна быть выделенной в натуре, поскольку по закону такой долей собственник имеет право распоряжаться таким имуществом единолично. На юридическом языке это означает, что у владельца должен быть документ, который  подтверждает нотариально закрепленное право на одну или несколько комнат.  В противном случае доля считается невыделенной, и получить под нее кредит будет проблематичнее: выдать займ под залог невыделенной доли – риск для финансового учреждения, ведь если заемщик не будет выплачивать обязательные платежи по займу, банку нужно будет отсудить жилплощадь и продать, чтобы вернуть свои деньги. А какая ликвидность может быть у доли в однушке, например?

Кроме четко определенной части недвижимости, для оформления кредита под долю в квартире, она должна также соответствовать таким требованиям:

  • на часть имущества должна быть оформлена техдокументация;
  • на ней не должно быть арестов от судебных органов или других обременений;
  • доля должна быть ликвидной, т.е. ее в случае непогашения можно быстро и выгодно для банка продать.

От банковских структур также можно ожидать требования того, чтобы на передаваемой в залог доле не было прописанных несовершеннолетних, инвалидов любой группы, других недееспособных граждан.

Как оформить ипотеку под залог имеющейся недвижимости?

ипотека под залог имеющейся недвижимости

Как правило, для оформления такой ипотеки не требуется оформлять дополнительные документы и предоставлять дополнительные сведения. Однако ипотека под залог имеющейся недвижимости все-таки требует от вас большей внимательности и ответственности. Да и банку придется лишний раз доказывать, что вы не собираетесь вовлечь его в какую-либо махинацию, и вам можно доверять.

Если вас интересует, можно ли взять ипотеку под залог квартиры, которая уже находится в вашей собственности, для оформления такой ипотеки лучше всего следовать этому алгоритму:

В первую очередь, необходимо ознакомиться с предложениями банков и убедиться в том, что ипотека под залог недвижимости – ваш единственный вариант. Если вам нужна ипотека на загородный дом и участок, имейте в виду, что многие банки все-таки предоставляют такую возможность. Правда, с особыми условиями и повышенными запросами к заемщику.
Сделайте оценку своей недвижимости. Для того, чтобы взять ипотеку под залог недвижимости выгодно, и приобрести взамен действительно хороший вариант, необходимо удостовериться в том, что ваша недвижимость позволит вам получить достаточную сумму. Как мы уже упоминали выше, в большинстве случаев максимальной суммой, на которую вы можете рассчитывать, будет 70% от оценочной стоимости недвижимости. Беспристрастная оценка позволит вам определить, на какую сумму вы можете рассчитывать.
Подготовить банку необходимые документы на залоговую квартиру и по трудовой деятельности. Конкретный перечень документов лучше уточнять непосредственно в финансовом учреждении

Для того, чтобы ипотека под залог имущества была оформлена на выгодных условиях, крайне важно вовремя доказать банку свою финансовую состоятельность, а также надежность в качестве заемщика. Для этого вам потребуется предоставить документы, подтверждающие, что ваша квартира не участвовала в подозрительных продажах, на нее не имеют права третьи лица, и в ней не прописаны недееспособные граждане

Также вам потребуется предоставить документы, подтверждающие ваше официальное трудоустройство и соответствующий уровень заработной платы. Для получения одобрения лучше отработать на текущем месте более года (в обычных условиях достаточно полугода), и также показать большой непрерывный стаж. Уровень совокупного дохода всех созаемщиков должен перекрывать ежемесячный платеж хотя бы в три раза для быстрого и гарантированного одобрения.
Кроме того, лучше всего подать заявки сразу в несколько надежных банков. Это позволит вам подстраховаться и сравнить условия, которые вам готовы предложить. Вам уже будет, из чего выбирать, и не придется тратить дополнительное время на посещения других банков в случае отказа в одном.
Дождаться одобрения ипотеки и выбрать банк, условия в котором полностью вас удовлетворяют.
Подписать кредитный договор, договор залога и закладную.
Пройти регистрацию документов в юстиции.
Получить деньги.

Чем фактически владеет собственник доли


Фото Pexels

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости. Чем вы владеете по факту и по закону?

Владение долей квартиры — не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей. Если, конечно, они не выделены в натуральном виде, что бывает гораздо реже и трудновыполнимо в условиях, например, городской квартиры. Согласно требованиям нормативно-правовых актов при выделении доли в квартире, выделяемая часть жилой площади должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры, иметь свой собственный вход, санузел, и должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению. Например, если речь о жилом доме, то выделить долю в натуральном виде в нем возможно только если у каждого сособственника будут самостоятельные выходы на земельный участок. Такой выдел можно будет осуществить после реконструкции жилого дома при получении всех необходимых разрешений и согласований. Как мы видим, намного сложнее выполнить условия раздела в многокомнатной квартире, и практически невозможно — в ситуациях необходимости выдела доли в натуре в однокомнатной квартире.

Кредит и плохая кредитная история – возможно?

Отвечаем: кредит с плохой кредитной историей на выгодных условиях – это возможно. Однако, в качестве примера мы приводим лишь одно предложение рынка, так как целиком и полностью уверены в нем.

Кредит «Под залог недвижимости» в Совкомбанке

Главная фишка данной программы – услуга «Гарантия минимальной ставки», в случае отсутствия просрочек за последние 12 месяцев срока кредитования пересчитать кредит по ставке 11,9% годовых (переплата по изначальной ставке возвращается клиенту на счет).

Условия:

  • процентная ставка – 6,9 — 22,9%;
  • сумма – от 300 тыс до 5 млн рублей;
  • на срок от 1 до 5 лет;
  • для заемщиков от 35 до 85 лет (это самый возрастной кредит на рынке!)

Плюсы:

  • ставка от 6,9% с финансовой защитой до 22,9% без финансовой защиты
  • самый широкий возрастной диапазон для заемщиков на рынке

Недостатки:

  • залоговая недвижимость должна располагаться в регионе проживания заемщика
  • недвижимость должна находиться на территории Москвы или Московской области
  • большое количество требований к состоянию залоговой недвижимости
  • требования к рабочему стажу (необходима копия трудовой книжки)
  • необходимость справки, подтверждающей доход

Александр Брескин

Основатель портала. Выпускник РЭУ им. Плеханова. Банковский служащий с 18-тилетним стажем. В настоящее время занимается инвестициями в микрофинансовый сектор и недвижимость.

Какие требования ставят к недвижимости

Для определения суммы кредита и степени ликвидности объекта – проводится специализированная оценка недвижимости. Данная процедура осуществляется специалистами банка (если кредит берется там) или независимой финансовой компанией. Оценивается внешний вид и внутреннее составляющее (материалы фундамента и стен), проводится инвентаризация, оценивается техническое состояние внутри помещения (наличие коммуникаций, их рабочее состояние, минимальный ремонт). Исходя из того и устанавливаются основные требования к предмету залога:

  • наличие минимального ремонта;
  • хорошее техническое состояние;
  • наличие на имущество оформленного права собственности и всех необходимых документов;
  • отсутствие незаконных перепланировок;
  • нахождение в городе в перспективном микрорайоне, наличие инфраструктуры.

Полный перечень условий уточняется непосредственно у кредитора. Что касается оценки – лучше всего заказать ее в специализированной компании, пусть за это и придется заплатить. Зато можно быть уверенным, что оценят недвижимость реально.

Что можно предоставить в качестве залога?

В качестве залога можно предоставить:

  • жилую недвижимость: квартиру, дом;
  • нежилую недвижимость (коммерческую и некоммерческую): гараж, земельный участок, парковочное место, торговое помещение, объекты производственного назначения: офис, цех, завод и т. д.

Имущество не должно: иметь обременений (в ипотеке, в залоге, под арестом) и быть в аварийном состоянии.

Каждая кредитная организация предъявляет свои требования, какую собственность можно предоставить в залог. Например, какие-то банки принимают только квартиры в многоквартирных домах, другие могут рассмотреть комнату в коммунальной квартире, таунхаус, загородный дом. Некоторые микрофинансовые компании выдают деньги под залог гаража, парковочного места и другой нежилой недвижимости.

В зависимости от вида объекта недвижимости, к залогу предъявляются определенные требования. Какие?

Требования к квартире

К квартирам обычно нет ограничений по площади. В залог принимают даже небольшие квартиры. Квадратные метры просто влияют на стоимость недвижимости, а значит, на сумму кредита.

Какие еще требования могут предъявить к квартире:

  • Требования к материалу стен. Некоторые банки не берут в залог квартиры в деревянных или панельных домах, зданиях ниже пяти этажей, старых домах, построенных до 1975 года.
  • Требования к износу. Средний допустимый показатель – 60%, главное чтобы жилой дом был в неаварийном состоянии, под снос или реконструкцию.
  • Требования к коммуникациям. Могут не принять квартиру без ванной и туалета, холодного и горячего водоснабжения, газа и электричества.

Требования к дому

Если это частный дом, то он обязательно должен быть оформлен в собственность как жилой объект с правом проживания или без. Строительство может быть завершенным, но в некоторых случаях это необязательное условие. Главное, должен быть проект и проведены коммуникации (газ – необязательно).

Лучше если дом кирпичный или блочный. Деревянные тоже берут в залог, но тогда решающее значение имеет возраст: каждое кредитное учреждение устанавливает свои ограничения. Например, не старше 1985 года, не старше 2000 года и т.д.

Требования к износу: в среднем, не более 50-60% для домов из кирпича и не более 40% для деревянных домов. Имеет значение также транспортная доступность: нужно, чтобы к дому можно было проехать в любое время года.

Требования к апартаментам и таунхаусу

Апартаменты – это помещения, оборудованные под жилые, но в зданиях, которые документально не относятся к жилому фонду. Требования к апартаментам такие же, как к квартирам: неаварийность, необременность, наличие инженерных коммуникаций.

Таунхаус – это коттедж, малоэтажный загородный дом на нескольких хозяев. Каким требованиям должен отвечать таунхаус, чтобы его приняли в качестве залога? Должен быть изолированный вход, собственный почтовый адрес. То есть жилье в коттедже должно быть зарегистрировано как индивидуальный объект. Также имеет значение наличие коммуникаций и фундамент (он должен быть кирпичным, бетонным, но не на сваях).

Узнать точные требования к залогу можно на официальном сайте банка, мфо или лично в отделении (офисе).

Порядок оформления нецелевого кредита под залог недвижимости

Получение займа – дело ответственное. Оно требует подготовки: внимательного изучения условий, предварительного расчета аннуитетных платежей. Во многих банках есть кредитные программы с пониженными ставками для некоторых категорий заемщиков, ими следует поинтересоваться, заполняя анкету. Кстати, пока ее не изучат, не одобрят заявку и не произведут оценку недвижимости, деньги не выдадут. Так что оформлять анкету-заявку надо очень внимательно.

Для получения нецелевого кредита под залог недвижимости следует выполнить определенную последовательность действий, в которую входит:

  • поиск финансовой организации с подходящей программой выдачи заемных средств;
  • подбор оптимального продукта, который может предложить кредитор;
  • проверка заемщика и объекта обеспечения на полное соответствие банковским требованиям;
  • подготовка документации на клиента и залоговое имущество для оформления займа;
  • подача заявки на выдачу займа с обеспечением в офисе банка-кредитора или на его официальном веб-сайте;
  • ожидание результатов рассмотрения и предварительного положительного ответа на заявку (при отказе – обращение в другую кредитную организацию);
  • экспертная оценка залоговой недвижимости (самостоятельная или при посредничестве банка);
  • визит в отделение банка с целью заключения соглашения о нецелевом кредите под залог недвижимости;
  • подписание договора с кредитором о предоставлении денежных средств наличными или по безналичному перечислению на новую дебетовую карту.

После этого нужно будет получить деньги и впоследствии начать регулярно погашать задолженность. Еще один обязательный пункт в алгоритме действий – оформление страхового полиса на объект обеспечения.

Что представляет собой заявление на предоставление заемных средств? Это подробная анкета на нескольких листах. Ее можно заполнить в отделении банка или на официальном сайте кредитора, отправив интернет-запрос в режиме онлайн. Второй вариант хорош тем, что можно внимательно и без спешки, ни на что не отвлекаясь, изучить нюансы и требования, которые предъявляет банк к претендентам на получение ссуды. Анкета заполняется печатными буквами и арабскими цифрами, разборчиво и четко.

Вместе с заявкой положено предоставить:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт, загранпаспорт, водительское удостоверение и т.п.), иногда требуется два документа одновременно;
  • заполненную анкету;
  • справки, подтверждающие доходы претендента на кредит и созаемщиков за последние 6 месяцев;
  • справки и выписки, подтверждающие трудоустройство заявителя и созаемщиков на протяжении предшествующего полугодия;
  • свидетельство о праве собственности и другие документы на недвижимость, которую планируют предоставить в залог.

В случае оформления недвижимости в залог, потребуются также следующие документы:

  • выписка из ЕГРН, сделанная не более 30 дней назад;
  • договор купли-продажи;
  • технический и кадастровый паспорта;
  • справка о том, что у объекта недвижимости нет обременений;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • отчет о проведенной оценке.

Подав заявку на нецелевой кредит под залог недвижимости, придется подождать примерно неделю, пока банк ее рассмотрит и проверит указанные сведения. Поскольку речь идет о крупных суммах, финансовые организации тщательно изучают все детали. Некоторые из них сразу оценивают рыночную стоимость ликвидного залога, но многие делают это лишь после того, как заявка будет одобрена и претендент узнает о положительном решении.

Выплата кредитных средств происходит разово. Клиент получает наличные в кассе ,или деньги перечисляются на его дебетовую либо кредитную карту. Одни банки выдают кредит в том филиале, где подавалась заявка, другие – исключительно по месту постоянного проживания заемщика. Срок, когда ссуда должна быть полностью погашена, указывается в договоре. Клиент, по желанию, может досрочно полностью рассчитаться с займодавцем. Для этого он должен будет написать заявление с указанием конкретной даты, суммы и номера счета, с которого поступит выплата.

Не стоит оформлять кредит под залог недвижимости на несущественные расходы. Заем должен соответствовать масштабу трат. Также не рекомендуется оформлять такой кредит для того, чтобы погасить имеющийся.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector