Как продать квартиру в ипотеке сбербанка

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки

Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

  • Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
  • Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
  • Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

  • Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
  • Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
  • Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

Кто готов купить квартиру в ипотеке?

У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.

Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.

Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.

И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.

Как продать квартиру с обременением ипотекой Сбербанка

Чтобы понять, как правильно осуществить подобную процедуру, нужно разобраться с этим понятием. Обременение – это условия, по которым владелец жилья имеет запрет на передачу третьим лицам и продажу имущества, находящегося в залоге у кредитора. В случае жилищного кредитования такое обременение накладывается на купленную недвижимость. После его снятия, хозяин может использовать жилье по собственному усмотрению. Но эта процедура возможна только после разрешения кредитора. Поэтому продажа начинается с получения подобного разрешения. В большинстве случаев во время заключения ипотечного договора в нем прописываются условия, что имущество может реализоваться только после окончательного погашения ссуды. Но и этого недостаточно: нужно обязательно проверить, нет ли штрафных санкций за досрочное завершение выплат. Оно не повлияет на снятие ограничения, но увеличит расходную часть кредита.

Продажа после получения согласия банка

Чтобы получить согласие банка на продажу квартиры под ипотекой, требуется встретиться с его сотрудником и предоставить ему документы, доказывающие невозможность дальнейшей выплаты займа. Если аргументы заемщика покажутся убедительными, банк сам предложит, как продать ипотечную квартиру наиболее рационально. Возможны два варианта:

  • продажа жилья новому владельцу;
  • переоформление на него ипотечного кредита.

Оба варианта имеют положительные и отрицательные стороны для всех участников сделки, включая и сам банк.

Продажа при участии банка

При таком варианте продажи ипотечной квартиры потенциального покупателя также ищет сам клиент. Если покупатель найден и готов сразу заплатить сумму, равную стоимости объекта недвижимости, то дальнейшая последовательность действий следующая:

  • заемщик получает в банке выписку о сумме ипотечной задолженности;
  • участники сделки арендуют две банковских ячейки. В одну закладывается сумма, соответствующая остатку долга по ипотеке, в другую сумма, равная стоимости квартиры за вычетом задолженности;
  • документы на снятие обременения с квартиры подаются в регпалату, и она снимает это обременение;
  • оформляется договор купли-продажи через нотариуса, выбранного Сбербанком;
  • только после этого продавец получает доступ к банковским ячейкам, отдает долг банку и забирает себе деньги из второй ячейки.

Преимущество этого типа сделки для покупателя очевидно – при несостоявшейся сделке он может легко забрать все свои деньги. Для продавца есть небольшой риск, что банк могут лишить лицензии, что приведет к потере и денег, и квартиры. Но в случае со Сбербанком вероятность такого исхода крайне мала.

Продажа ипотечного кредита

Если покупатель найден, но требуемой суммы на покупку данного жилья у него нет, то можно договориться о покупке не самой квартиры, а ипотечного кредита.

Но в этом случае потенциальному покупателю придется собирать те же документы, которые собирал предыдущий ипотечный заемщик, в том числе и документы, подтверждающие его платежеспособность. Банк их внимательно изучит и выдаст свое решение.

Однако оно может быть и отрицательным. Также банк может изменить процентную ставку по кредиту для нового заемщика, что может его не устроить. Поэтому такой вариант достаточно сложен в реализации. Но если все-таки сделка совершилась, продавец получает сумму за квартиру за вычетом задолженности по кредиту, которую теперь будет выплачивать новый заемщик.

Продать квартиру под ипотекой сложно, но все-таки возможно. Покупателя может привлечь ее низкая стоимость. А банк, рассмотрев документально подтвержденное заявление, скорее всего, пойдет навстречу заемщику, чтобы не допускать просрочек/невыплат ипотеки.

https://youtube.com/watch?v=DkOeI_DrsVw

Риски

Сбербанк осуществляет кредитование граждан по нескольким программам. По этой причине при оформлении ипотечного займа возникает много различных нюансов и рисков. Если заемщик состоит в официальном браке, оба супруга автоматически становятся созаемщиками, когда квартира приобретается в ипотеку. Если продать недвижимость нужно в связи с неплатежеспособностью кредитополучателя, тогда все обязанности по выплате долга будут возложены на законных супруга или супругу.

Риски для продавца

Если заемщик решил продать квартиру, которая находится в ипотеке, тогда он рискует только в том случае, если расчет будет осуществлен через неплатежеспособную финансовую компанию. Вероятность негативного исхода событий практически исключена, т. к. продающая сторона практически не рискует при заключении договора купли-продажи. Чтобы не было сомнений по поводу честности оппонентов, необходимо заручиться поддержкой риэлторов, сотрудников банка либо юриста по кредитам.

Те граждане, которые решили продать ипотечную квартиру, должны учесть следующие риски:

  1. Потеря времени. Процедура купли-продажи недвижимости занимает больше времени, чем обычно. Переговоры с банком могут занять от 2 дней до 3 месяцев. Если покупателю жилье нужно срочно, то он может передумать покупать квартиру в ипотеке несмотря на хорошую скидку.
  2. Потеря сбережений из-за комиссий и штрафов банка. Прежде чем решить продать квартиру, нужно внимательно изучить все пункты договора.

Ситуация может усложниться, если одновременно нужно продать одну недвижимость и приобрести другую. В процесс вовлекается еще и продавец второй квартиры, который вправе истребовать выполнение договора.

Риски для покупателя

Все сделки купли-продажи объектов недвижимости являются рискованными. Если третьей стороной процедуры является финансовая компания, а выставленный на продажу объект имеет обременения, риски существенно возрастают. С непредвиденными ситуациями чаще всего сталкиваются покупатели. К основным рискам относятся следующие факторы:

  1. Кредитополучатель может намеренно затянуть процесс снятия обременений с жилья, которое он хочет продать.
  2. После внесения покупателем задатка для погашения задолженности по ипотеке в Сбербанке продающая сторона может отказаться от реализации объекта.
  3. Продавец может отказаться регистрировать недвижимость на имя покупателя.

Юристы рекомендуют покупателям соблюдать осторожность и не спешить отдавать собственные сбережения, не получив четких гарантий по поводу того, что продавец действительно хочет продать квартиру

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Покупка недвижимости за заемные ресурсы банка осуществляется по определенной схеме.

Квартира оформляется в залог Сбербанку на полный срок действия кредита. Заемщик же выступает полноправным собственником, что и указывается в документах на владение.

Чаще всего у клиента на руках имеется договор на покупку, в котором он вписан владельцем. Сбербанк же оформляет закладную, которая остается у него на хранении.

Из-за подобных нюансов, многих собственников интересует, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка.

Сложности продавца

Выглядит это сложным и проблематичным, но на практике это нередкий случай. Понятно, что со временем собственникам может потребоваться продать квартиру из-за переезда, развода, или с целью приобретения другой недвижимости.

Заручиться его одобрением будет не сложно, т.к. Сбербанк заинтересован в возврате займа, а при такой ситуации, он вернет их раньше времени. Но следует все провести по правилам и лучше в тесном взаимодействии с кредитором.

Риски покупателя

У покупателей процедура также не должна вызывать опасений, т.к. схема реализации достаточно прозрачна.

Для них основными рисками выступают:

  • затягивание сроков продажи;
  • не проводится регистрация сделки;
  • не снимают обременение.

Чтобы не столкнуться с подобными трудностями, стоит изучить, как правильно купить квартиру, находящуюся в ипотеке.

Каждый этап необходимо фиксировать документально.

Лучшим решением будет проведение операции при помощи сотрудников Сбербанка. При этом риск потери денег сводится к нулю.

Мнение банка

Перед тем, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка, стоит заручиться его согласием. Это требование закона «Об ипотеке».

Есть вероятность получить отказ в реализации квартиры. Тогда потребуется найти иные возможности реализовать ипотечный объект, которые мы рассмотрим ниже.

Сбербанк может оказать содействие в продаже квартиры, в частности предложить безопасную для обеих сторон процедуру расчетов. Даже может предложить покупателей из числа клиентов, желающих купить квартиру в ипотеку.

В Сбербанке нужно запросить актуальную величину долга, после оплаты которой обязательства будут считаться исполненными. Эту сумму требуется заплатить, чтобы появилось право продать квартиру, купленную в ипотеку.

Как быть с обременением

Избавление от обременения осуществляется по определенной схеме:

  1. Погашение задолженности.
  2. Сотрудники Сбербанка связываются с клиентом для пояснения последующих действий. На это есть три дня. При отсутствии звонка, стоит самому посетить Сбербанк или обратиться по горячей линии.
  3. Сбербанк проставляет отметку об отсутствии обязательств на закладной, а также подготавливает иные необходимые документы.
  4. Клиента приглашают в отделение, где передают необходимые бумаги.
  5. Собственник передает документы в Росреестр. Также можно провести процедуру через МФЦ.
  6. С квартиры снимают обременение.
  7. Запросить выписку или новое свидетельство в ЕГРП.

Если на объект ипотеки закладная не оформлялась, порядок несколько отличается. В частности посетить Росреестр потребуется совместно с менеджером Сбербанка. Дата посещения согласовывается после закрытия кредита. Совместно подготавливается заявление с просьбой убрать отметку в виду исполнения кредитных обязательств.

Как проходят торги по реализации залогового имущества?

Купить залоговую квартиру на торгах не так просто, как напрямую у продавца — здесь есть свои нюансы.

Во-первых, для участия в публичных торгах потребуется внести залог в размере 5% от первоначальной стоимости лота, и сделать это нужно не позднее, чем за 5 дней до начала торгов. Потребуется зарегистрироваться на сайте проведения торгов и заверить свое участие специальной электронной подписью, которую можно получить в специализированном сертифицированном центре. А также нужно будет предоставить справку о состоянии банковского счета, на котором должно быть достаточно средств для приобретения выбранной недвижимости.

Обратите внимание, что поданная заявка на участие в торгах рассматривается и проходит согласование в течение нескольких дней, так что, подавать ее необходимо заблаговременно. Во-вторых, если вы будете единственным желающим купить залоговую квартиру, либо даже если участников будет только двое, торги не состоятся: чтобы они состоялись, потребуется не менее 3 участников

Во-вторых, если вы будете единственным желающим купить залоговую квартиру, либо даже если участников будет только двое, торги не состоятся: чтобы они состоялись, потребуется не менее 3 участников.

Зато если торги не состоятся — будут назначены повторные, где начальная цена будет снижена на 15% (то есть, до 68% оценочной стоимости).

Сами торги проводятся по принципу открытого аукциона: побеждает тот участник, который предложит максимальную цену за выставленный лот. При этом организатором торгов устанавливается торговый шаг — минимальная сумма, на которую можно повышать ставку.

Проигравшим участникам торгов будет возвращен авансовый залоговый платеж, а победителю будет выдана копия протокола проведения торгов, на основании которой он будет обязан оформить сделку купли-продажи. Если участник выиграет торги и откажетесь от покупки, он обязан будет возместить убытки другим сторонам, поэтому если вы намерены купить залоговую квартиру на торгах, ваше намерение должно быть твердым и безоговорочным.

После заключения договора купли-продажи и проведения расчетов, банк в течение трех дней снимет ипотечное обременение с недвижимости, и новый собственник сможет зарегистрировать ее на себя на основании договора купли-продажи.

Требования к проведению процедуры

Одной из веских причин, почему банковское учреждение дает согласие на реализацию залоговой недвижимости, является возможность оформить новый кредитный договор с новым клиентом. Банк всегда даст согласие на реализацию залога, чтобы вернуть свои вложения. А продавец должен убедить учреждение в невозможности продолжать совершать выплаты по ипотечному кредиту.  Для реализации жилищных залогов у банка есть своя электронная площадка, где постоянно публикуется информация о продаваемом имуществе. Но в этом случае уже никто не сможет гарантировать аналогичных условий, которые были у первого заемщика.


Улучшение жилищных условий — большая мечта многих людей с большой или маленькой семьей

Можно продать квартиру в ипотеке в Сбербанке, но необходимо выполнить следующие требования:

Как осуществить сделку?


Залоговое имущество определяет статья 334 ГК РФ.Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.98 г

Существенную роль при проведении сделки играют локальные и учредительные документы банка, регулирующие все функции, которые он выполняет на рынке услуг, в том числе – куплю-продажу недвижимости.

С чего начать?

В первую очередь нужно побеспокоиться о чистоте сделки, так как банк не купит квартиру с проблемами. Для этого следует выписаться самому и выписать из квартиры всех членов семьи и сторонних лиц, которые в ней прописаны. Если кто-то не желает выписываться, можно обратиться в суд.

Важно! После снятия с регистрационного учёта всех жильцов нужно получить выписку из поквартирной книги.

В квартире нужно сделать бюджетный косметический ремонт, чтобы она выглядела аккуратно, но не потребовала существенных затрат, так как деньги, вложенные в ремонт, не повышают стоимость квартиры, но при его отсутствии банк может отказаться от приобретения. Обязательно нужно проверить, нет ли долгов за услуги ЖКХ.

Куда обращаться?

Обращаться для решения вопроса о сделке следует в кредитный отдел банка, в котором оформлялась ипотека. Здесь владелец жилья пишет заявление с просьбой продажи жилья банку с целью:

  • снятия с него обязательств по уплате ипотечного кредита;
  • последующей продажи квартиры другому покупателю.

Заявление может находиться на рассмотрении уполномоченной комиссии до 2 недель. После принятия положительного решения, клиент приглашается для оформления сделки. Если банк отвечает отказом, он обязан дать мотивированную выписку со ссылкой на нормы законодательства и причины отклонения заявленной просьбы.

Предлагая квартиру банку, следует знать, что он, в первую очередь, заинтересован в погашении ипотечного кредита из средств, вырученных по сделке, а не в прибыли клиента, поэтому цена на квартиру может быть существенно занижена.

Нужная документация


К заявлению прилагается пакет документации,

  1. паспорта залогодателя;
  2. правоустанавливающего договора купли-продажи;
  3. выписки из ЕГРН;
  4. кредитного договора;
  5. кадастрового паспорта;
  6. технического паспорта;
  7. выписки из лицевого счёта по оплате услуг ЖКХ;
  8. выписки из поквартирной книги.

После одобрения заявления эти документы должны быть предъявлены в оригинале.

Внимание! Дополнительно может потребоваться согласие супруга, если ипотека оформлялась в браке, согласно нормам закона 35 СК РФ.

Стороны кредитного договора заключают обычную куплю-продажу квартиры, находящейся в залоге у банка, заключая договор сделки, в результате чего продавец – физическое лицо передаёт банку – юридическому лицу полномочия собственника. Такой договор составляется в стандартном режиме. После его составления ставятся подписи сторон, персональные данные продавца и реквизиты банка, скреплённые его печатью.

Сроки

На сроки принятия решения банков влияют факторы:

  • ликвидность предложения;
  • спрос на аналогичные объекты на рынке недвижимости;
  • данные, полученные на основании проведённого мониторинга аналогичных продаж.

После того как покупатель принял решение о сделке, она может быть оформлена в течение нескольких часов – внимательным изучением текста договора и его подписанием. В договоре указывается срок перерасчёта долга по ипотеке и сумма, подлежащая возврату. Покупатель обязан рассчитаться с продавцом в указанный срок. С момента подписания договора сделка считается совершённой, хотя в силу она вступит после регистрации в Росреестре.

Результат для продавца

Узнайте, можно ли продавцу получить деньги за продаваемое жилье в счет долгов, и от чего зависит возможная сумма.


После того как банк произведёт перерасчёт по сделке, продавцу выдаётся:

  • остаток денег, начисленный после полного погашения долга перед финансов-кредитной организацией;
  • справка о расчёте по ипотеке.

С этого момента он так же, как и в случае стандартной сделки по отчуждению имущества, уже не может:

  • пользоваться жильём;
  • иметь в нём прописку.

Справка! Если имущество должника перешло по решению суда, его сбытом занимается Служба судебных приставов, а не банк.

Можно ли продать квартиру в ипотеке в Сбербанке

Причин для продажи множество: это и развод, когда бывшие супруги желают получить свою долю и купить на нее отдельное жилье, и невозможность оплачивать кредит: каждый может указать свои многочисленные причины. Квартира, взятая в ипотеку и Сбербанка, является залоговым имуществом, и продать ее можно при соблюдении нескольких условий.

Некоторые должники почему-то уверено думают, что продажа залоговой квартиры невозможна: ведь на любые сделки наложены ограничения банком. Но это условие можно и обойти законными способами.

Продажа ипотечной квартиры по разрешению банка. Если квартира приобретается по ипотеке, то она будет собственной банка до тех пор, пока не будет произведен полный расчет по кредиту. Нужно обратиться к специалистам Сбербанка и выяснить, при каких условиях банк разрешит продажу квартиры.

Сотруднику обязательно нужно указать причину продажи, и если она ему покажется уважительной, то можно получить разрешение, если в кредитном договоре не стоят ограничения на досрочный расчет с банком. Иногда Сбербанк не ограничивает возможность досрочное погашение, и если это так, то можно вести переговоры.

И Сбербанк, скорее всего, пойдет на такое решение, поскольку ему нужны выданные кредитные средства. Но здесь есть некоторая оговорка: придется заплатить процент за долгосрочное погашение кредита. Таким образом, покупатель погашает своими деньгами долг перед банком, а банк, в свою очередь снимает обременение в виде залога.

Есть и еще одно немаловажное условие: банку придется попросить сторон по сделке заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, так финансовая организация будет уверена в заключении окончательной сделки. Можно самостоятельно найти покупателя, после получения разрешения, при этом покупатель уплачивает сумму задолженности по ипотеке

Можно самостоятельно найти покупателя, после получения разрешения, при этом покупатель уплачивает сумму задолженности по ипотеке.

Если доверить проведение такой сделке банку, то можно не переживать за риски: банк сам займется переоформлением документов на покупателя.

Это все хорошо и понятно, но есть ли способы продажи собственности без разрешения банка?

Если банк не согласен с продажей ипотечной квартиры, то, о ее продаже можно говорить только тогда, когда банк снимет наложенное на квартиру обременение.

Это возможно только после погашения задолженности перед банком, сделать это можно по-разному:

  1. Оформить еще один кредитный договор. Но этот вариант доступен только тем, у кого есть средства на погашение еще одного кредита. Но банки соглашаются, и выдают уже потребительский кредит без залога имущества. Этими средствами гасится долг, обременение снимается, и можно совершать сделку купли-продажи квартиры.
  2. Найти потенциального покупателя ипотечной квартиры. В этом случае он отдает вам средства под расписку для расчета с банком. Но этот вариант рискованный для покупателя, и обычно такая сделка проходит между очень близкими людьми. Но иногда, после получения средств на оплату долга, продавец может и отказаться от заключения сделки, ведь его обязательство продать квартиру нигде не зафиксировано.
Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector