Как правильно составить договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки в 2021 году: образец и описание

Содержание:

Процедура покупки квартиры с обременением

Для приобретения ипотечной квартиры придется пройти несколько этапов (пример приобретения у собственника-заемщика):

Самостоятельно оценить ситуацию. Обязательно нужно ознакомиться с документами на квартиру, предъявленными продавцом. Если возникают сомнения или знаний недостаточно для адекватной оценки ситуации, следует воспользоваться услугами юриста.
Ознакомиться с договором по ипотеке
Особое внимание нужно уделить условиям предоставления кредита, процентной ставке, размеру выплат

Ведь если планируется взять на себя обязанность по уплате займа, то вполне понятно, почему это важно.
Выяснить, есть ли созаемщики, прописаны в квартире несовершеннолетние дети или нет, кто вообще зарегистрирован на жилплощади.
Выбрать оптимальный вариант для покупки ипотечной недвижимости (оплата наличными или в кредит).
Составить и подписать предварительный договор
Желательно доверить его оформление нотариусу. Это поможет избежать ошибок.
Передать необходимый список документов в банк

Специалисты должны их рассмотреть и объяснить дальнейшие действия.
Подписать договор купли-продажи. Внести деньги.
Зарегистрировать права собственности в Росреестре.

Стоит подготовиться к тому, что процедура займет немало времени. Но при успешном ведении дел временные затраты будут компенсированы денежной экономией, поскольку квартира с обременением стоит дешевле.

Далее остановимся на наиболее важных этапах покупки ипотечной квартиры.

Получение одобрения банка

Кредитор имеет право, как дать согласие на покупку квартиры с
обременением, так и отказать в ней. Решение банка основывается на возможности
получения дохода по итогам сделки. Если продавец не справляется со своими
обязанностями, с трудом выплачивает ипотечный кредит, задерживает ежемесячные
платежи, очевидно, что лучшим вариантом станет перекладывание обязательств на
другое лицо. Однако и новый заемщик должен соответствовать заявленным
требованиям, и даже превышать их. Задача банков — избежать повторения ситуации.

Внесение денег

Любой продавец мечтает при реализации ипотечной квартиры вернуть себе
все потраченные средства. Но это почти не осуществимо. В лучшем случае, удастся
вернуть половину. Денежные вопросы решаются на более раннем этапе, еще до
заключения договора купли-продажи. Стороны определятся, сколько получит
продавец, а сколько — банк.

После урегулирования финансовых вопросов покупатель вносит оговоренную
сумму на один из счетов (на имя банка и продавца), открытых ранее. На данном
этапе они заблокированы, а доступны получателям станут лишь после подписания
договора купли-продажи.

Снятие обременение

Речь о снятии обременения идет только в случае полного выкупа ипотечной квартиры, без оформления последующего кредита. В течение 30 дней после полной оплаты задолженности банк выдает разрешение в письменном виде. Снятие обременения с недвижимости регулируется ст. 352 ГК РФ  и ст. 25 ФЗ-102. После погашения закладной специалисты банка подписывают заявление, предъявленное в Росреестр.

Если ипотека переходит с одного заемщика на другого, обременение с
квартиры снимают лишь после полного погашения задолженности.

Регистрация прав собственности

Процедуры регистрации права собственности не избежать, независимо от
способа оформления сделки. Ведь в любом случае недвижимость переходит от одного
владельцу к другому. А права на ее эксплуатацию должны быть зафиксированы на
законодательном уровне.

Регистрация прав собственности осуществляется путем внесения данных в
Росреестр. При этом придется предъявить следующий перечень документов:

  • соглашение
    по кредиту;
  • договор
    купли-продажи;
  • кадастровый
    и техпаспорт;
  • паспорт
    собственника.

Стоит отметить, что допускается как прямое взаимодействие с Росреестром,
так и через МФЦ.

Порядок покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке через Сбербанк

Приобретение жилья на вторичном рынке практически идентично тому, как покупается квартира в новостройке. Разве что предложений тут значительно больше, да и продавцы бывают очень разными: с кем-то можно будет очень легко и просто договориться, а другой будет затягивать, не предоставлять документы и так далее. Если рассматривать ситуацию с этой точки зрения, то покупка квартиры в новостройке проходит в разы быстрее и проще (чаще всего).

Порядок действий

Последовательность действий для покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке через Сбербанк:

  1. Найти подходящую квартиру и ее продавца.
  2. Обсудить условия сделки с учетом того, что для оплаты будут использоваться заемные средства.
  3. Совместно с представителем банка и продавцом составить предварительный договор купли-продажи.
  4. Выбрать подходящий банковский продукт и подать заявку на кредит.
  5. Дождаться решения Сбербанка.
  6. Подписать все документы.
  7. Перерегистрировать право собственности.
  8. Оформить квартиру в залог.

Документы

Как уже было сказано выше, от покупателя нужен только паспорт и документы, которые нужны для оформления кредита. От покупателя нужно затребовать:

  • Паспорт продавца.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Правоустанавливающие документы. Например, договор купли-продажи, приватизации, дарения и так далее.
  • Выписка из домовой книги.
  • Справка из управляющей компании о наличии или отсутствии долгов.

В данном случае не стоит рассчитывать на то, что этим вместо клиента будет заниматься Сбербанк. Какую-то опосредованную помощь он может оказать (например, дать перечень бумаг, которые нужны), однако напрямую, вместо покупателя, общаться с продавцом представителя финансовой организации не будут.

Каждый из перечисленных документов требуется с определенной целью. При помощи паспорта и правоустанавливающих документов можно проверить, действительно ли данный клиент является собственником этого жилья. Кроме того, правоустанавливающие документы иногда показывают на возможные проблемы.

Пример: Если это договор приватизации, то есть вероятность, что в квартире имеет право пожизненно проживать какой-то человек, о чем продавец может «забыть».

Выписка из ЕГРН показывает собственника жилья и дает понимание об отсутствии или наличии каких-то обременений. Техпаспорт нужен для того, чтобы выявить возможную незаконную перепланировку, а выписка из домовой книги показывает прописанных в квартире лиц, что также может указывать на проблему.

Пример: Если в квартире прописан несовершеннолетний, его обязательно нужно выписать в другое жилье до окончания сделки. А для этого требуется разрешение от органов опеки (еще один дополнительный документ). В противном случае покупатель никак не сможет выписать несовершеннолетнего.

Справка из управляющей компании указывает на наличие или отсутствие долгов по коммунальным платежам. Формально, платить их все равно будет предыдущий собственник (такова судебная практика), однако у покупателя все равно могут возникать проблемы, типа необоснованных требований со стороны управляющей компании.

В данном случае нужно учитывать тот факт, что предварительный и основной договор, с точки зрения Сбербанка (который, собственно, и требует заключения предварительного договора) будут практически идентичными. Примерное содержание таких документов:

  • Данные сторон.
  • Условия сделки.
  • Информация о квартире.
  • Порядок расчета.
  • Стоимость жилья (включая сюда как первоначальный взнос, так и остаток суммы).
  • Условия расторжения договора.
  • Дата и подписи.

Особенности заключения предварительного договора

Перед подписанием предварительного договора необходимо обязательно проверить документы продавца. Для этого можно воспользоваться сайтом ФМС

Также важно проверить, менял ли контрагент фамилию. Если менял, стоит уточнить причину

Если личные данные в договоре будут указаны неверно, его признают недействительным.

Кроме того, стоит обговорить
с продавцом, в какие сроки он планирует освободить квартиру или другой вид
недвижимости, приобретаемый под ипотеку в Сбербанке

Важно обсудить и то, что
бывший собственник не намерен менять техническое состояние жилой площади

Как утверждают сотрудники риелторских фирм, на практике они встречались с ситуациями, когда продавец не только выкручивал лампочки и снимал розетки, но даже демонтировал оконные блоки и двери между комнатами. Поэтому желательно предварительно описать имущество, указав в договоре предметы, которые перейдут к новому владельцу.

Особенности

На первом этапе (до оформления ипотечного договора) Банк принимает положительное решение о выдаче денег заемщику.

Второй этап ― это оформление договора купли-продажи квартиры с использованием ипотеки Сбербанка. Он устанавливает следующие обязательства сторон:

  • продавец гарантирует продажу квартиры клиенту на условиях, прописанных в предварительном документе;
  • покупатель берет на себя обязанность купить именно этот объект недвижимости;
  • продавец не вправе менять стоимость квартиры, зафиксированной в договоре;
  • покупатель переводит сумму задатка по аккредитиву Сбербанка (временной период для получения денег указывается в предварительном ДКП).

При оформлении военной ипотеки целевой кредит и ипотечная ссуда поступают на счет покупателя сразу после регистрации предварительного договора.

Третий этап – подписание основного ипотечного договора и оформление недвижимости в собственность.

Зачем заключать предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи (ДКП) – инструмент закрепления прав и обязанностей сторон. Он:

  • заключается в письменной форме (статья 429 ГК РФ);
  • гарантирует признание обещаний для свершения окончательной сделки в будущем;
  • дает время для сбора документов (когда комплект документов готов в неполном объеме);
  • обязателен для исполнения и является основанием для заключения основного договора;
  • фиксирует стоимость квартиры, приобретаемой в ипотеку в Сбербанке;
  • обязывает внесение задатка продавцу квартиры (статья 380 ГК РФ, где задаток – это сумма, выдаваемая как гарантия будущей оплаты с отсрочкой);
  • гарантирует покупателю возврат задатка в случае расторжения ДКП. (основная причина расторжения ― отказ банка в ипотечной ссуде);
  • гарантирует отсутствие правопритязаний третьих лиц на квартиру, ареста, залога.

Таким образом, предварительный договор – это гарантия как для клиентов, так и для банка. Он подтверждает намерения сторон о совершении сделки купли-продажи.

Основные пункты

Важно! Предварительный ДКП вступает в силу с момента подписания. Расторжение возможно в случае, когда основные документы по ипотечному кредитному договору еще не подписаны

ДКП содержит следующие важные пункты:

  • паспортные (личные) данные сторон;
  • техническую характеристику объекта недвижимости;
  • почтовый адрес квартиры;
  • данные правоустанавливающих документов для продажи (свидетельство о регистрации права собственности; свидетельство о праве на собственность по наследству и другие установленные Законом основания);
  • полную стоимость объекта;
  • оценочную стоимость, указанную в отчете эксперта;
  • информацию о гражданах, по закону имеющих право на квартиру;
  • информацию о числе прописанных граждан;
  • условия расчета;
  • дату подписания основного кредитного договора.

ДКП оформляется строго в соответствии со стандартами Сбербанка. Без регистрации предварительных документов банк может не выдать ипотечный кредит.

Как правильно составить

Для соблюдения основных требований, предъявляемых Сбербанком к документам, используйте типовой бланк предварительного ДКП.

Проект договора купли-продажи квартиры по ипотечному кредиту должен содержать следующую обязательную информацию:

  • слово «Договор» всегда пишется в середине листа;
  • дата, город пишется слева под словом «Договор»;
  • личные и паспортные данные участников прописываются полностью;
  • предмет соглашения описывается в деталях (адрес, общая площадь, жилая площадь, доли – при необходимости);
  • стоимость пишется полностью, без сокращений;
  • указывается порядок расчетов (способы передачи задатка, основной суммы);
  • дату передачи аванса и дату окончательных расчетов;
  • полные реквизиты продавца для перечисления ссуды банком;
  • фиксируется право банка стать залогодержателем;
  • указываются сроки и условия передачи квартиры;
  • прописываются гарантии для продавца после подписания ДКП;
  • срок действия ДКП и количество экземпляров.

Обратите внимание! До заключения договора ознакомьтесь с каждым пунктом внимательно! Внесите корректировки, если необходимо. После подписания каждая сторона несет ответственность в соответствии с Законодательством РФ

Часто задаваемые вопросы по продаже квартиры в ипотеке

Как оплачиваются налоги при продаже ипотечной квартиры?

– Налоговое регулирование такое же, как и у обычного жилья: если вы владели квадратными метрами дольше трех лет, при продаже за любую сумму не платите ничего. А вот если квартира была в собственности меньше трех лет, и продаете вы ее по более высокой цене, чем покупали, придется заплатить налог 13% (один раз можно получить вычет в 1 миллион рублей). Уклониться не получится, поскольку сделку контролирует банк, и сумма в договоре купли-продажи будет прописана корректная. К слову, для недвижимости, купленной после 1 января 2016 года, срок владения для освобождения от налога установлен в 5 лет.

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

– Если коротко: можно, но сложно. Военную ипотеку регулирует специальный закон – № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004. Согласно этому документу, квартира, приобретенная с использованием целевого займа Минобороны, остается в залоге не только у банка, но и у военного ведомства до возврата суммы займа либо до истечения 20 лет военной службы его получателя. Чаще всего, процедура продажи сводится к поиску средств для погашения целевого жилищного займа. В остальном всё как в первом варианте, описанном выше: о желании продать жилье уведомляется Росвоенипотека, погашается остаток задолженности, снимается обременение, затем заключается обычный договор купли-продажи с покупателем.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?

– Самой большой сложностью в такой продаже будет необходимость выделить доли детям (соответствующее обязательство родители подписывают у нотариуса при оформлении маткапитала). Редкий покупатель после уплаты им первоначального взноса в погашение ипотеки станет ждать, пока вы оформите доли. Кроме того, в этом случае придется согласовывать сделку с органами опеки, которые потребуют одновременно с документами на продаваемое жилье представить и сведения о покупаемом (доли детей не должны уменьшиться).  Поэтому на сегодняшний день родители чаще всего идут на риск: продают ипотечное жилье, не оформляя в нем доли детей. Пенсионный фонд РФ в последние три года резко активизировал контроль над целевым использованием маткапитала, поэтому такие действия могут грозить отменой сделки. Кроме того, если по достижении 18 лет дети решат опротестовать решение родителей, «забывших» выделить доли, куплю-продажу также признают незаконной.

Какие риски у продавца и покупателя могут быть при сделке по ипотечной квартире?

– Продавец не рискует практически ничем. Залоговые права банка зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не может лишить человека жилья, пока обременение не снято и сделка не завершена.

А вот для покупателя рисков немало. Если продавец не получил согласие банка на продажу, сделку могут оспорить. Теоретически продавец после получения задатка и снятия обременения имеет возможность «соскочить», и получить с него деньги будет проблематично. Причем необязательно он пойдет на это дело сознательно. Например, могут выявиться проблемы с правоустанавливающими документами, с органами опеки и так далее. Могут произойти обстоятельства непреодолимой силы: болезнь, смерть, пожар – да мало ли форс-мажорных случаев! Опять же, возвращение задатка будет сопряжено с огромными трудностями.

Поэтому для собственного спокойствия покупателю имеет смысл максимально тесно сотрудничать с банком и быть крайне внимательным на всех этапах сделки.

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки

Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

  • Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
  • Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
  • Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

  • Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
  • Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
  • Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

Как составить договор

Для того, чтобы обезопасить себя от потери времени и денег, на начальном этапе сделки купли-продажи квартиры с привлечением средств ипотечного кредита лучше всего составить предварительный договор и потребовать у покупателя аванс в подтверждение мотивации приобрести квартиру.

Предварительный договор включает многие сведения, которые потом заносятся в главный договор, то есть такой документальный акт является своеобразной предпосылкой для заключения основного соглашения.

В предварительном договоре даются сведения об участниках сделки и о том, что выступает объектом сделки. Его главным предназначением выступает продажа продавцом и покупка покупателем описанного в договоре имущества в указанный срок.

По взаимному согласию стороны могут аннулировать такой договор без каких бы то ни было последствий, так он не проходит регистрацию и ценен только для самих сторон.

Что же касается задатка или аванса для подтверждения намерений на покупку, он, как правило, составляет 100-200 тыс. руб.

Договора, в котором фигурирует денежный задаток, обязывает стороны взаимные обязательства:

  • продавец не вправе осуществлять показ недвижимости или продавать её другому покупателю. В случае нарушения этого правила, он обязан возвратить задаток обратно покупателю;
  • покупатель даёт гарантию продавцу на покупку недвижимости в предписанный срок согласно договору. В случае отказа от обязательства, задаток не возвращается.

Таким образом, денежный задаток ставит перед обязательствами обе стороны сделки и ведёт к её быстрому заключению.

Чтобы обезопасить себя, продавцу нужно заключать сделку с покупателем, если одобренный кредитный договор уже на руках.

Всё, что связано непосредственно с оформлением договора купли-продажи квартиры с привлечением ипотечного кредита заполняется стандартно:

  • в заголовке пишется дата составления договора и населённый пункт, где происходит регистрация сделки, а также порядковый номер договора;
  • сведение сторон сделки купли-продажи, включая реквизиты паспорта;
  • указывается предмет сделки (квартира, адрес, метраж, число комнат и пр.);
  • стоимость объекта, порядок расчёта (здесь же указывается, какая сумма уже была оплачена по предварительному договору, какова доля собственных средств и заёмных);
  • указываются критические сроки, когда должен быть произведён расчёт;
  • указываются права и обязанности участников сделки, которые действуют также при форс-мажорных обстоятельствах;
  • особенности решения спорных вопросов, если они возникнут в будущем;
  • количество копий-экземпляров (при ипотеке их 3 – для банка, продавца и покупателя);
  • дата.

Свои подписи на страницах договора ставят банковский работник и участники сделки. Договор прошивается, проклеивается с указанием даты сшивания и числом страниц.

Составление договора и сделка купли-продажи с ипотекой непростой процесс, потому банк может отклонить заявку на выдачу кредита. Для получения положительного результата рекомендуется обратиться за помощью к юристу или банковскому персоналу.

Вариант 2. Приобретение квартиры покупателем за счет ипотечного кредита в том же банке

Приобретение квартиры покупателем за счет ипотечного кредита в том же банке

Представьте ситуацию, когда другой человек не располагает средствами и тоже вынужден купить квартиру в ипотеку. Если найти такого покупателя, то он оформляет ипотечный договор в том же банке, где вы выплачиваете свою ипотеку. Таким образом, покупатель приобретает вашу ипотечную квартиру за счет кредита, оформленного им в том же банке. Сделка сложная, долгая, но зато осуществляется с согласования кредитора.

Перед тем, как найти такого покупателя, нужно посоветоваться со специалистом банка, где была оформлена ипотека на квартиру. Он сообщит — возможно ли проведение такой двусторонней сделки. Кстати, покупатель может взять ипотечный кредит в том же банке или другом

Это тоже очень важно, ведь не всегда кредитор дает разрешение на сделку, если новый кредит будет оформлен покупателем в другом банке

В сделке участвует новый и прежний заемщик

Если кредитор дал одобрение, то необоримо действовать по следующей схеме:

Находим такого покупателя, который согласен купить именно вашу ипотечною квартиру и оформить кредит в том же или другом банке. Этот человек сам берет ипотеку, чтобы приобрести вашу недвижимость.
Покупателю нужно предоставить в свой банк документы по ипотечной квартире, которую он собирается купить в кредит

Поэтому важно ему их вовремя передать. Среди документов обязательно присутствуют: копии паспорта, свидетельство о праве собственности, техпаспорт, коммунальные платежки без задолженностей, выписка из банка и т.д.
Если второй банк одобрит такую сделку и предоставит покупателю ипотечный кредит, то сразу же проводится сделка

Деньги, вырученные от продажи квартиры, направляются на погашение вашей ипотеки. Как правило, платежи проводят сами специалисты банка, а деньги не выдаются на руки. Если останется какая-то сумма от продажи и погашения задолженности, то она перечисляется на счет бывшего владельца ипотечной квартиры.

Таким образом, покупатель оформил ипотеку для покупки вашей ипотечной квартиры. Вы гасите долг по ней и одновременно ее продаете. Сделка осуществляет в одном или двух банках с согласия кредиторов. Продажа недвижимости другому заемщику — эффективный способ того, как продать квартиру купленную в ипотеку. Правда, он требует больше времени, бумажной волокиты и ожидания одобрения.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector