Что лучше дарственная или договор купли продажи

Что проще и быстрее оформить: дарение или продажу

При ответе на данный вопрос необходимо исходить из того, каков предмет договора. Так, если речь идет о движимой вещи, то быстрее оформить договор дарения, так как в данной ситуации нет необходимости производить те или иные расчеты, подписывать акты приемки-передачи, пересылать счета на оплату и др.

В той ситуации, когда имеет место передача земельного участка, дома или другой недвижимости, то установить, чем отличаются данные договоры практически невозможно, так как и по стоимости и по длительности оформления они будут равнозначными. Если одариваемым является несовершеннолетний сын или другой близкий родственник, то преимущество будет лишь в освобождении от уплаты налога, никакой другой разницы и отличия в оформлении двух этих актов нет.

Чем отличается дарственная от купли продажи

Когда возникает потребность в оформлении сделки по отчуждению имущества (недвижимого и движимого), необходимо оценить все плюсы и минусы.

Если квартира или авто передается на безвозмездной основе, от дарителя к одаряемому, речь идет о сделке дарения. Продажа предполагает передачу собственности за определенную плату, т.е. сделка носит возмездный характер.

Таким образом, главное различие между двумя вариантами оформления – в принципе возмездности. Помимо этого, есть и другие особенности в каждой процедуре.

Между родственниками

Для перехода права другому собственнику, если он принадлежит близкому кругу из родственников, есть возможность выбора: продавать или подарить имущество.

Если осуществляется вариант дарения, при наличии в собственности имущественного объекта на протяжении 3 и более лет, 13-процентный подоходный налог не начисляют. Основанием для освобождения станет документ, устанавливающий родство. Несмотря на отсутствие строгих требований к нотариальному заверению документа, рекомендуется обратиться к нотариусу.

Следует учитывать, что сделка купли-продажи, при оформлении ее одним из супругов, ведет к признанию имущества совместным, за исключением ситуаций, когда оформляется брачный контракт.

Таким образом, если родственники не хотят, чтобы собственность не получила статус «нажитого в браке имущества», существует два варианта:

  1. Оформление купли-продажи с предварительным оформлением брачного контракта.
  2. Передача через акт дарения на одного из супругов.

Впоследствии, в случае развода, полученное имущество останется у того, кто принял дар или оформил покупку.

Не родственниками

Дарение – акт передачи собственности, свойственный близкому кругу людей. При выборе, рекомендуется провести анализ, что выгоднее для сторон: договор дарения или купли-продажи.

Дарственная теряет свою ценность, когда недвижимый объект находится у постороннего человека. Налог НДФЛ будет выплачен в любом случае, если подтвердить родство не представляется возможным.

На квартиру

Есть некоторые различия, в зависимости от того, какой объект собственности планируется к передаче. Государственная регистрация имущества – обязательна для завершения сделки.

Следует учесть, что в случае возмездного характера сделки, не рекомендуется заключать дарственную, так как фактически данное действие считается притворной сделкой, которая может быть признана ничтожной. В случае, если одна из сторон настаивает на отказе от сделки, добиться надлежащего переоформления и возврата средств сложно.

Определяя наиболее выгодный способ переоформления, необходимо понимать, что к категории близких родственников относят лиц из ближайшего круга: семейную пару, родителей отца или матери, внуков, братьев и сестер, включая сводных.

На дом

Когда надлежит переоформить дом, необходимо помнить, что в случае купли-продажи его части необходимо спросить согласие остальных содольщиков. Подаренный дом останется в единоличной собственности и на него не могут претендовать наследники, если сделка оформлена по всем правилам.

На землю

При дарении недвижимости могут передаваться в собственность не только жилые объекты, но и земельные наделы, не ограничивая намерения собственника.

Правовая основа для передачи земли через куплю-продажи и дарение аналогичны остальным объектам недвижимого имущества.

Договор о возмездном и безвозмездном переоформлении собственника должен включать:

  • максимально точные сведения об объекте, его местонахождении, границах участка;
  • кадастровые характеристики (номер по кадастровому учету);
  • данные о сторонах-подписантах.

При установлении цены, в соответствующем пункте при дарении исключается пункт о договорной цене, при которой происходит отчуждение.

Не следует подменять возмездную сделку дарственной, так как в случае сложностей и оспариванием действительности сделки, одариваемый не сможет подтвердить факт передачи денег, утратив при этом и собственные накопления, и участок.

На машину

Когда оформляется сделка по покупке автомобиля, следует помнить о возможности оформления льготы в виде налогового вычета, а в отдельных случаях, когда нет значимой выгоды от продажи, может быть получено освобождение от налога. Основанием станет ст. 217 налогового законодательства, при условии, когда продавец владел имуществом 3 года.

Оба варианта передачи транспорта в новые руки подразумевают окончание сделки регистрацией ТС в ГИБДД на нового автовладельца и передачей полного комплекта документации от текущего собственника.

Договор купли-продажи — плюсы и минусы, что нужно знать

Этот договор является возмездной сделкой, что уже само по себе можно считать огромным плюсом для продавца. Несомненным минусом является то, что обе стороны при этом должны будут уплатить налог при совершении сделки. В остальном этот договор мало чем отличается от дарственной и выбирать что лучше вольны сами стороны соглашения.

Таким образом, для того чтобы произвести отчуждение дома, дачи, доли необходимо уяснить, какой вид соглашения в данной ситуации будет проще. В отношениях с детьми в большинстве своем заключаются договоры дарения, с посторонними людьми – купли-продажи.

Чем дарственная отличается от купли-продажи

Отличия договора дарения от договора купли-продажи существенные. Схожесть процессов заключается в:

  • передаче недвижимости от правообладателя третьей стороне;
  • обязательности регистрации в соответствующих регистрационных службах;
  • вступлении контрактов в действие после прохождения регистрации в соответствующей службе;
  • существовании имущественного права на недвижимость;
  • необходимости письменного составления контрактов.

Несмотря на ряд похожих характеристик, отличия являются существенными. Дарственная в отличие от купли-продажи безвозмездная. НДФЛ при оформлении договора дарственной не взимается только с родственников первой очереди, остальные обязаны уплатить пошлину размером 13%, нерезиденты – 30%.

При оформлении дарения налог уплачивается одаряемым, купли-продажи – продавцом:

  1. Чтобы расторгнуть договор дарения, дарителю достаточно его отозвать, отталкиваясь от законных оснований, а одаряемый может попросту отказаться от принятия дара.
  2. Купля-продажа расторгается при наличии обременений на имуществе или неуплаты денежных средств покупателем.

Договор на дарение недвижимости может быть оспорен дарителем и другими претендентами на имущественное право. Равноправие участников процесса купли-продажи не дает такой возможности. Продажа имущества не близким родственникам дает возможность получить налоговый вычет, а дарственная – нет.

Дар не может получить работник бюджетной сферы, если он имеет прямое отношение к его профессиональной деятельности. На правомерность заключения сделки по переходу имущественного права от одного лица к другому за вознаграждение влияет дееспособность участников процесса. Договор дарения или купли-продажи, что лучше – определяется в индивидуальном порядке.

Для заключения сделок участникам потребуется собрать почти одинаковый пакет документов:

  • паспорта, идентификационные налоговые номера в оригинале + копии;
  • чек об уплате государственной пошлины;
  • заявку по образцу (для дарственной);
  • технические документы, характеризирующие объект соглашения;
  • бумаги, подтверждающие право собственности;
  • согласие мужа или жены на заключение сделки;
  • при долевом владении, разрешение всех собственников;
  • документ, подтверждающий отсутствие задолженности за коммунальные услуги (в случае с недвижимостью).

В процессе оформления часто всплывают некоторые нюансы, наличие которых потребует дополнительного предоставления справок и документов. Количество экземпляров контракта зависит от количества сторон договора.

При существовании у продавца детей, не достигших совершеннолетия, сделка может быть оспорена на протяжении трех лет, от даты ее заключения.

Что из себя представляют два термина — «дарение» и «купля-продажа»

Любой договор, который заключает человек, подразумевает под собой определенные правовые акты, выполнять которые должны обе стороны, подписывающие тот или иной договор. Чтобы понять, чем отличается акт дарения от купли-продажи, для начала стоит разобраться, что каждое из этих понятий означает.

Акт дарения — это сделка, в ходе которой собственник недвижимости передает ее иному лицу безвозмездно.

Купля-продажа—это сделка, в ходе которой собственник недвижимости передает иному лицу права на собственность, и это лицо за это, передает ему оговоренную сумму денег.

Как можно понять из определений, эти две сделки отличаются между собой только тем, что акт дарения не заставляет каждую сторон выполнять какие-либо правовые условия, а купля-продажа наоборот, может быть проведена лишь после приведения в исполнение определенного ряда условий.

Но такие сделки и имеют общие черты, среди которых стоит упомянуть:
  1. В роли участников сделок могут выступать разные лица, только кроме тех, кому не разрешено проводить сделку по закону.
  2. Сделки могут проводиться только с участием одной единицы недвижимости, а в роли покупателя или человека, который принимает в дар жилье, может выступать только одно лицо.
  3. Сделки выполняются при расчете общих желаний участников.
  4. Сделки сопровождаются документами письменного вида.
  5. Сделки могут осуществляться лично участниками и им не обязательно привлекать третьи лица.
  6. Сделки в обязательном порядке проходят регистрацию в специальных органах власти.
  7. Сделки могут проводиться только лишь с согласия супругов, в том случае, если продаваемая или передаваемая в дар жилплощадь является общим имуществом семенной пары.
  8. После сделок все обязанности и выплаты по недвижимости переходят новому собственнику.
  9. Сделки проводятся достаточно быстро.
  10. Сделки не могут происходить, если недвижимость находится в ипотеке, и банк не дал советующее разрешение.
  11. Сделки не могут изменяться или считаться недействительными после государственной регистрации. Оспорить их возможно только в ходе судебных разбирательств.

Законность сделок между близкими родственниками

12.02.2016 08:43

Павловский отдел

Близкими родственниками  являются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии — дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры. Сделки между близкими родственниками могут совершаться по общим правилам  и должны соответствовать положениям Гражданского кодекса РФ.

Купля-продажа является одной из самых распространенных видов сделок. На сегодняшний день возросло количество сделок между родственниками, по которым они продают друг другу имущество

Обращаем особое внимание – если сделка купли-продажи совершена фиктивно, без реальной передачи денег (например, лишь с целью получения налогового вычета), то такая сделка может быть признана мнимой.
Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия — ничтожна. Следовательно, необходимо соблюдать все условия законности сделки, в частности представлять доказательства произведения расчета между сторонами

Нарушение этих правил влечет недействительность сделки.
Не соответствует закону продажа одним из супругов другому недвижимости, находящейся в совместной собственности. В данном случае,  никакие правовые последствия, а именно отчуждение имущества и переход права собственности к другому лицу не происходит,так как имущество из совместной собственности «поступает» в совместную собственность тех же лиц. Следовательно, подобную сделку по «распоряжению» совместно нажитым имуществом можно охарактеризовать как мнимую, совершаемую лишь для вида, а значит, подобные договоры не подлежат государственной регистрации на основании того, что они по содержанию не соответствуют требованиям закона. Если передача имущества в собственность одного из супругов является необходимостью, то решением в этой ситуации может стать заключение брачного договора, который определит принадлежность имущества, либо заключение соглашения о разделе общего имущества и определении долей, принадлежащих каждому из супругов в отдельности. Соглашение о разделе общего имущества и брачный договор должны быть нотариально удостоверены. После чего супруг может самостоятельно распорядиться своей долей в праве. Еще одной из распространенных сделок между родственниками является дарение. Договор дарения можно заключить с любым родственником – и близким, и дальним. При дарении одаряемый получает имущество в личную собственность. Оно не подлежит разделу как совместно нажитое имущество, даже если одаряемый находится в браке. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с СК РФ. Остановимся и на особенностях сделок с участием несовершеннолетних. В российском законодательстве установлены запреты на некоторые сделки. Так в соответствии со ст. 37 ГК РФ, запрещены возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками. Согласно данной норме, к примеру, невозможно, продать недвижимое имущество, принадлежащее малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким её родственникам.
Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
Следует рассмотреть особенности выдачи доверенности. Часто для совершения сделок выдаются доверенности на имя близких родственников. Необходимо помнить, что представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично (ст. 182 ГК РФ), то есть нельзя быть представителем по доверенности и на стороне продавца, и на стороне покупателя. Так, например, если сын выдал доверенность отцу, то отец не может продать имущество сына своей жене, заключив договор купли-продажи, поскольку в данном случае имущество поступает в общую совместную собственность супругов. Следовательно, родственники могут выбирать любой подходящий под конкретную ситуацию вид сделки, все решается индивидуально. Главное условие – открытое волеизъявление сторон и соблюдение всех необходимых требований действующего законодательства.

Основные отличия

Сделки относительно дарения и купли-продажи имеют множество похожих характеристик, а именно:

  • используются для передачи имущества от собственника к третьему лицу;
  • должны быть обязательно зарегистрированы в соответствующем регистрационном органе;
  • вступают в силу после официальной регистрации;
  • требуют наличия прав собственности на передаваемое имущество;
  • оформляются в письменном виде и не требуют обязательного нотариального заверения.

Однако, несмотря на все эти схожие черты, данные виды договоров имеют и некоторые отличия, причем весьма существенные. Данные отличия можно представить в виде сравнительной таблицы:

Критерий для сравнения Дарственная Купля-продажа
Возмездность Обязательно носит безвозмездный характер Существенным условием является получение за товар определенной платы
Наличие налоговых обязательств Необходимость уплаты НДФЛ в размере 13% для резидентов или 30% для нерезидентов. Налоговой базой в этом случае выступает размер полученного имущества, поскольку он является доходом. Необходимость уплаты НДФЛ в таком же размере. Однако в этом случае доход — это средства от продажи имущества, поэтому процент отчисляется с этой величины. При этом с имущества, которым продавец владел более трех лет, налог не берется
Сторона сделки, на которую возлагаются налоговые обязательства Получатель имущества (то есть одариваемый) Собственник имущества (то есть продавец)
Возможность расторжения Одариваемый может отказаться от принятия дара, а даритель — отозвать договор, но только при наличии для этого перечисленных в законе оснований Только в случае невнесения покупателем денежных средств или при наличии на имуществе обременений. Дополнительные условия для расторжения могут быть прописаны в договоре
Риск оспаривания Высокий, причем оспорить документ может как сам даритель, так и другие заинтересованные лица (например, родственники или иные претенденты на часть имущества) Практически отсутствует, поскольку сделка является равноправной для сторон
Наличие ограничений Сделка не может проводиться между юридическими лицами, которые занимаются коммерческой деятельностью, а также от имени представителя малолетнего гражданина. Одариваемым также не может быть врач или педагог государственного учреждения, если получение дара связано с его профессиональной деятельностью Особых ограничений нет, кроме тех, что установлены для общих гражданско-правовых сделок (например, дееспособность)
Возможность получения налогового вычета Отсутствует Предоставляется в том случае, если сторонами сделки были не близкие родственники

Документы, которые необходимы в обоих случаях, примерно одинаковы и включают в себя:

  • паспорт;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • заявление (составляется только при дарении);
  • правоустанавливающие документы на имущество;
  • разрешение на сделку от супруга;
  • согласие от других собственников имущества, если оно находится в долевой собственности;
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и другие бумаги. Также стороны должны предоставить сам договор в нескольких экземплярах, конкретная численность которых зависит от количества его сторон.

Что лучше и выгоднее оформить?

Вопрос о том, какой вид передачи квартиры предпочесть очень актуален на сегодняшний день.

А все потому, что государство в законодательстве предлагает нам выбор сразу из двух сделок и мы можем предпочесть то, что действительно будет удобно для нас и соответствовать необходимому результату.

Часто выбор встает между тем, подарить или продать квартиру.

Что из этого предпочесть? Давайте решим, что для вас актуально, рассмотрев подробно каждый вид передачи.

ВАЖНО: В ситуации, когда речь идет о соглашении между близкими родственниками, которые прописаны как близкие в статье 14 Семейного Кодекса, то безусловно предпочтительнее выбрать сделку дарения.

Дело в том, что дарение, которое осуществляется между близкими родственниками, не облагается налогом в размере 13% от стоимости договора. Это значит, что вы сможете избежать существенных трат, при этом, осуществив задуманное.

Купля-продажа в такой ситуации является весьма невыгодной. Если речь идёт об отчуждении недвижимости, при этом, в соглашении участвуют абсолютно посторонние люди, то вы можете выбрать как сделку передачи, так и соглашение купли-продажи.

В любом случае вы будете обязаны выплатить налог в размере 13% в пользу государства, а также, будете участвовать в составлении договора. Но стоит заметить, что соглашение дарения намного удобнее в оформлении, нежели чем купля-продажа.

Это значит, что если вы хотите сэкономить свое время, а также иметь возможность попытаться составить соглашение самостоятельно, то вы можете прибегнуть к дарению. Именно эту соглашение можно надлежащим образом заверить у нотариуса, а значит, несколько себя обезопасить.

Составление договора купли-продажи также может быть выгодной практикой для вас.

Это может произойти в этой ситуации, когда по каким либо причинам сделку передачи осуществить не удается.

Например, на дарение не согласны другие собственники недвижимости, или же супруга дарителя, и хотят получить материальную компенсацию за соглашение.

В этой ситуации, есть два выхода. Либо вы можете целиком и полностью отказаться от осуществления договора, либо осуществить куплю-продажу, а значит, получить выгоду. Какой предпочесть способ в данной ситуации – решать только вам. Надеемся, что вы примете правильное решение.

Чем отличается договор дарения от купли-продажи

Для того чтобы выделить преимущества и недостатки договора дарения и купли-продажи для последующего их сравнения, приведем таблицу:

Критерии Договор дарения покупка-продажи
Возмездность Встречного предоставления нет За полученное имущество необходимо внести определенную плату
Предмет Может быть как имущество движимое и недвижимое, так и имущественные права, а также освобождение от имущественной обязанности Только имущество (в отдельных разновидностях договора допускается продажа тех или иных прав)
Форма Письменная, нотариально удостоверенная (если речь идет о передаче недвижимости) В большинстве случаев достаточно простой письменной формы
Расторжение В исключительных случаях даритель может отменить дарение По взаимному согласию сторон или по инициативе одной из стороны в исключительных случаях, прописанных в соглашении

Из данной таблицы видно, что эти два вида договора кардинально отличаются друг от друга, поэтому зачастую очень сложно сделать вывод о том, какой из них лучше. Все зависит от ситуации, предшествующей заключению.

Что выгоднее оформить и сложнее расторгнуть ДД или ДКП

Как правило ДД расторгается чрезвычайно сложно и не во всех случаях это возможно. Если такой сделкой маскировалась продажа, возмещение расходов не состоится. Хотя ДКП аннулировать проще, и в случае положительного решения, суд обязывает возместить понесенные расходы в 100% размере.

Судебная практика

Ведя дела о расторжении ДД, судьи прежде всего рассматривают доказательную базу. Каждый случай индивидуален, а потому требует обращения к судебной практике. Хотя дела об обжаловании ДКП решаются гораздо быстрее и проще. Потому как под ними есть четкая законодательная база, на которую и ссылаются судьи.

К тому же в общей массе дел процент оспариваний купли-продажи ничтожно мал.

Что выгоднее оформить ДД и ДКП, чтобы было проще оспаривание

Эта достаточно длительная процедура, причем в каждом случае имеет свои тонкости.

Особенности Дарственная ДКП
Основания Только те, которые законом признаны весомыми Невыполнение условий договора, обман или введение в заблуждение
Доказательная база Обширная с большим количеством документальных свидетельств Достаточно 1-2 подтверждений
Возврат расходов Не предусмотрен В 100% размере
Вероятность удовлетворения иска Менее 10% До 90%

Необходимый пакет документов

Регистрацию сделок с недвижимостью осуществляют Регистрационная палата или МФЦ. Их подведомственность определяется по территориальному принципу, то есть, обращение примут органы, находящиеся в том же округе, что и квартира.

В зависимости от регистрирующего органа пакет документов может незначительно разниться. Ниже приведет максимально исчерпывающий перечень.

Для переоформления права собственности потребуются:

  1. Оригинал и копия паспорта от дарителя и одаряемого;
  2. Оригинал и копия ИНН от дарителя и одаряемого;
  3. Свидетельство о браке, брачный договор;
  4. Согласие других сособственников на отчуждение;
  5. Оригинал дарственной;
  6. Платежные документы (по уплате госпошлины, подоходного налога);
  7. Выписка о количестве зарегистрированных на отчуждаемом объекте;
  8. Оценка стоимости недвижимости в виде справки от БТИ;
  9. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
  10. Разрешение от органов опеки и попечительства;
  11. Заявление от сторон договора, выражающее их согласие на переход права собственности (заполняется непосредственно в регистрирующем органе, в присутствии сотрудника).

Перечень документов для оформления договора купли-продажи:

  1. Основной документ, удостоверяющий личность (от каждой из сторон договора);
  2. Документы, подтверждающие основание приобретения права собственности у продавца (завещание, дарственная, приватизация, мена, купля-продажа);
  3. Правоустанавливающие документы на квартиру;
  4. Технический и кадастровый паспорт, экспликация;
  5. Паспорт собственника и других сособственников (в случае долевого правообладания);
  6. Справка из ФНС об отсутствии задолженности по налоговому бремени;
  7. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту;
  8. Выписка из книги домового учета, отражающая число зарегистрированных лиц на конкретном объекте недвижимости;
  9. Справка из ЕГРП о предыдущих собственниках и обременениях;
  10. Согласие от лиц, имеющих долю в праве на отчуждаемую недвижимость;
  11. Согласие органов социальной защиты (если прописаны или фактически проживают несовершеннолетние);
  12. Документ, подтверждающие отсутствие психических расстройств;
  13. Кредитный договор (в случае, если покупатель привлекает заемные средства банка).

В случае, если интересы сторон осуществляют представители, то к пакету документов прилагаются их нотариально заверенные доверенности.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector