Сделки с недвижимостью: альтернативная, прямая и свободная

Содержание:

Очевидные и вероятные риски прямой продажи

Видя объявление о прямой или свободной продаже, необходимо, прежде всего, прояснить, соответствует ли оно действительности, и вкладывает ли продавец в это понятие правильный смысл. Уже на этом этапе можно столкнуться со многими неожиданностями. Например, в квартире, якобы свободно реализуемой и свободной физически, вполне могут проживать зарегистрированные жильцы.

Фото: https://www.zagolovki.com

Случается и другое: жилье абсолютно свободно с юридической точки зрения, но фактически ее занимают люди, которым требуется время для выселения. Только при наличии физический и юридической составляющих можно делать вывод, что перед покупателем действительно почти безупречный вариант.

Иногда продавец считает продажу абсолютно свободной, поскольку реализуемая жилая площадь не имеет обременений. Но по факту выясняется, что он все же одновременно с продажей квартиры планирует купить другую недвижимость. То есть – по формату организации сделка все же является альтернативной, и если не подойти к вопросу профессионально, риск того, что сделка сорвется, достаточно большой.

Часто под видом свободной продажи предлагаются квартиры, владельцы которых уже нашли подходящий вариант жилья, и им осталось лишь дождаться покупателя. Это уже не безальтернативная сделка, поскольку до подписания договора, по сути, ничего не мешает владельцу жилья изменить условия или отказаться от продажи.

Если квартира нравится, документы в порядке, но все же на поверку выясняется, что сделка будет альтернативной, не всегда стоит от нее отказываться, однако все же желательно привлечь толкового риелтора или юриста. Дело в том, что квартиры надо не только купить по всем правилам, но и зарегистрировать собственность без каких-либо «сбоев».

В частности, во время одновременной регистрации может произойти так, что Росреестр по каким-то причинам откажется оформлять один из объектов недвижимости. В этом случае придется ожидать, пока будут разрешены вопросы, препятствующие сделке, а это может занять неопределенное время.

Иногда свободная продажа все же не означает быструю покупку. Имея в собственности другую недвижимость, не нуждаясь в «быстрых деньгах» и зная о ценности «безальтернативных квартир», владелец жилья может не спешить, выбирая покупателя и неоднократно меняя свои условия.

Фото: https://img2.goodfon.ru

Что такое легкая альтернатива при продаже квартиры

Например, оценка квартиры в Митино. П редлагаемые на вторичном рынке квартиры бывают двух типов: свободные и альтернативные. За первые собственники действительно хотят получить деньги. Во втором случае конечной целью продавца являются не наличные, а иная недвижимость, приобретаемая взамен продаваемой. Фактически речь идет не о продаже, а об обмене. В лучшем случае сделка просто затянется, в худшем может вообще не состояться.

Людям свойственно преувеличивать свои возможности, так что совершенно не исключено, что продавец квартиры, получив за нее аванс, начнет подбирать замену — и убедится, что ничего интересного ему за имеющиеся деньги не светит. Он ищет и ищет, а вы, потенциальный покупатель его квартиры, ждете и ждете… Иногда в итоге, помариновав вас пару месяцев, контрагент заявляет: а я передумал! Проблема осложняется тем, что не все владельцы альтернативных квартир честно признаются, кто они есть.

Иные тщательно скрывают свой статус и убеждают потенциальных кандидатов, что продажа у них чистая. Попробуем разобраться, можно ли их вычислить. Второй шаг — вне зависимости от того, что написано в рекламе, строгим голосом спросить продавца по телефону, что там у него с юридическим статусом. То ли действительно безгрешен, то ли притворщик отменный. Прояснить обстоятельства поможет непосредственный визит. В рамка рассматриваемой темы нас интересует один момент: обжитая ли квартира?

То, что в ней живут, видно сразу. Сам собой возникает вопрос — куда же люди денутся? А если хозяин уверяет, что выехать им есть куда, что мешает это сделать уже сейчас, до сделки? Кроме того, напоминает эксперт, помимо бывшего собственника это могут быть и арендаторы.

А если договор составлен грамотно и зарегистрирован в госорганах, они имеют право оставаться на снятой площади до истечения срока его действия. К сожалению, покупателей квартир и риелторов эти организации в упор не видят — документы выдаются только собственникам квартир либо тем, кто имеет нотариально удостоверенную доверенность.

Так что стоит предложить владельцу прогуляться до ЕИРЦ и посмотреть документы. Особенных очередей в этих организациях сейчас нет, графики работы удобные: практически повсеместно пять дней в неделю с В общем, если продавец не аферист, такой вариант не покажется ему обременительным.

Получив желаемое выписку из домовой книги или Единый жилищный документ , смотрим, нет ли зарегистрированных по месту жительства. Если таковые обнаружились, выясняем у продавца, кто такие, почему живут и куда денутся. Бывает и так, что все в порядке: никто не живет, зарегистрированных нет, но владелец хочет одновременно с продажей квартиры купить новую. Главным подтверждением того, что квартира свободна, являются сроки, в которые продавец готов выйти на сделку.

Для сегодняшнего московского рынка абсолютный максимум если у собственника не готовы документы БТИ составляет две недели. Остальное — от лукавого: все это время, прикрываясь разными благовидными предлогами, контрагент будет судорожно искать другую квартиру. Вести бесконечные беседы о том и этом, подсовывать подозреваемому различные тесты, в ходе которых он волей-неволей выболтает нужные сведения… Это мы к тому, что такие приемы вполне применимы и на квартирном рынке.

Допросить продавца по законам военного времени у вас все равно не получится — так почему бы не провести время за приятным разговором. Попутно можно выяснить массу интересного о квартире, районе, жизненных обстоятельствах контрагента… Порой всплывают вещи чрезвычайно увлекательные — и не только касающиеся проблемы альтернативности. Другой рассказал, что его достали соседи сверху, каждую ночь устраивающие шумные пирушки. А продавцы отправились на поиск других клиентов. Надо полагать, нашли — не таких любителей поговорить.

Комментарии 9 ella. Антон Учитель. Олег Юрьевич. Наталья Мишина. Алексей Набойченко. Артемий Нерадовский. Написать комментарий. Задать вопрос без регистрации Написать в блог. Вопрос-ответ Блоги. Специалисты Компании Адреса. Личный кабинет.

Налоговые обязательства сторон

В статье установлено, что собственник недвижимого имущества освобождается от 13-процентного налога на доходы от его отчуждения, если квартира:

  • до продажи находились в собственности не менее 3 лет (при отсутствии иного жилого помещения);
  • получена по наследству, в дар или за плату ренты более 3 лет назад;
  • была приватизирована.

В иных случаях от налога освобождается тот, кто владел недвижимостью более 5 лет. При этом регионы вправе уменьшить минимальный срок владения. Его можно уточнить в налоговой инспекции.

Покупатель, приобретая альтернативное жилье, может получить имущественный вычет в соответствии со статьей . Для этого в подается декларация.

Особенности проведения альтернативной сделки

Сбор цепочки

Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру. Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке. Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.

Чтобы избежать ошибок и ускорить куплю-продажу, люди обращаются за помощью к специалистам (риелторам или юристам). Так как каждый участник цепочки отвечает за свой участок сделки, то и специалиста каждый для себя нанимает сам. Задача профессионала – решение всех организационных вопросов с другими покупателями и продавцами.

Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.

Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

Подписание договоров

Специального договора купли-продажи для этого случая не существует. Для каждой сделки в цепочке составляется свой договор, который не связан с остальными. Каждый договор подписывается отдельно и на регистрацию подается тоже отдельно.

Допускается заключать договор в простой письменной форме (ППФ) или с участием нотариуса. Первый вариант подходит для сделок, которые не являются обязательными для нотариального удостоверения.

  • Если вы хотите использовать ППФ, лучше обратиться к юристу, который проверит все детали договора.
  • Услуги нотариуса необходимы, если в сделке участвуют несовершеннолетние, заключается договор пожизненного содержания с иждивением (рента), у квартиры несколько собственников и т. д.

Передача денег

Передача денег по договорам купли-продажи  проходит одновременно для всех участников сделки. И это условие не зависит от количества участников сделки: их может быть хоть 10, хоть 20. Это справедливо для случаев, когда в договоре не прописаны особые условия. В порядке исключения вы можете добавить пункт, по которому оплата производится только после регистрации всей цепочки сделок.

Для неподготовленного человека передача денег – это самый сложный и рискованный этап. Именно при обсуждении условий того, как продавец получит оплату, возникает больше всего разногласий. Поэтому часто без помощи юриста здесь не обойтись.

Важно! Не стоит передавать деньги наличными из рук в руки. Используйте для этого аккредитив или банковскую ячейку

Подробнее о процедуре мы рассказывали в статье «Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция». В таком случае получить деньги можно будет только после государственной регистрации передачи права собственности

Обратите внимание, что ипотечный займ и средства материнского капитала в альтернативных сделках можно использовать на стандартных условиях

Регистрация сделок

Регистрация сделок в МФЦ не требует одновременной подачи документов для всех сделок из цепочки. Хотя этого никто и не запрещает. Стороны каждой сделки выбирают день и время и вместе приходят с готовыми документами. При наличии доверенности от всех участников подать документы могут доверенные лица: родственники, юристы, риелторы и т. д.

После подачи документы попадают к разным государственным регистраторам

Отследить связь между квартирами регистратор не может, поэтому особенно важно правильно подготовить документы. Если одну из сделок не зарегистрируют, вся цепочка приостановится, пока не исправят проблему или не найдут замену проблемной квартире

Налогообложение при альтернативной продаже

Объектом налогообложения налога на доходы физических лиц является не прибыль, а доход полученный гражданином в течении года.

В соответствии с действующим Налоговым Кодексом каждый продавец жилого помещения имеет право на имущественный налоговый вычет равный 1 млн рублей.

Помимо него, гражданин РФ может один раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом при покупке недвижимости, его размер составляет 2 млн рублей.

Каждый участник сделки одновременно является и продавцом, и покупателем. Такой смешанный статус участников позволяет применить каждому по два налоговых вычета.

Доход, полученный от продажи имущества, может быть уменьшен на налоговый вычет. Сделка по покупке дает право воспользоваться налоговым вычетом на покупку.

Для того что бы воспользоваться имущественными вычетами, в местное отделение Налоговой службы до 30 апреля следующего за сделкой года нужно представить пакет документов, включающий в себя:

  • Заполненную форму 3-НДФЛ;
  • Договора купли-продажи;
  • Свидетельство о присвоение ИНН;
  • Копия паспорта;
  • Заявление о предоставлении налогового вычета.

С 2016 года вступают в силу изменения Налогового Кодекса, согласно которым этот срок увеличивается до 5 лет. Не попадают под действия новых норм только собственники жилья, полученного по безвозмездным сделкам. Например:

  1. По наследству или дарственной от близких родственников;
  2. По договору ренты;
  3. В результате приватизации муниципального или служебного жилья.

Очень часто стороны сделки указывают в договорах заниженную стоимость. Но с 2016 года и эта лазейка будет устранена. Согласно Федеральному Закону № 382 выручка от продажи недвижимости не может быть меньше 70% от ее кадастровой стоимости. При нарушении этого правила налог рассчитывается с полной кадастровой стоимости.

При альтернативной сделке собственник жилья одновременно выступает в роли продавца и покупателя. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

https://youtube.com/watch?v=R2J6O701LW4

Свободная продажа квартиры: что это значит

Жилищный вопрос всегда остро интересовал подавляющую часть российского населения. Подыскивая себе квартиру среди множества объявлений, зачастую можно встретить словосочетание «свободная продажа квартиры».

Понятно, что людям, которые ни чем не связаны с продажей недвижимости, этот термин незнакомый.

Что он на самом деле обозначает? Какие плюсы и минусы могут быть от такой квартирной продажи для покупателя жилья?

Свободная или прямая продажа квартиры обозначает то, что выставленная на отчуждение недвижимость свободна от прав третьей стороны, в ней никто не живет, не прописан и она юридически – «чистая».

Отличие свободной продажи от альтернативной заключается в том, что в ней нет связующего звена (цепочки) сделок. При свободном варианте ничего взамен не покупается, а продавец ставит целью получить на руки денежные средства, вырученные при продаже квартиры.

Соответственно, потенциальному покупателю не требуется ждать пока бывший собственник выселиться из квартиры, что очень удобно.

Что означает продажа квартиры по свободной цене

Продажа квартиры по свободной цене подразумевает то, что собственник не будет искать встречные варианты жилья, так как имеет дополнительную жилплощадь. При прямой продаже обычно уже подготовлены все необходимые документы и сама сделка перехода квартиры к новому владельцу не занимает больше 2 дней. К тому же существует возможность сразу заселиться в новоприобретенную квартиру.

Некоторые покупатели думают, что «свободная квартира» и «чистая продажа» — это один и тот же термин. Стоит понимать, что эти понятия ничем не связаны. «Квартира свободна» обозначает то, что она:

  • ничем не обременена;
  • на ней нет коммунальных долгов;
  • она не задействована в судебных разбирательствах;
  • в ней никто не проживает.

Продажа квартиры по свободной цене выгодна тем, что владелец может совершить срочную сделку и значительно сэкономить время, которое бы ушло на сбор необходимых документов и выписку из жилого помещения.

Стоимость такой квартиры в некотором смысле «проигрывает» перед альтернативным вариантом. Ведь покупатель, чтобы сэкономить деньги, может подождать. К тому же, проведение сделки происходит напрямую с собственником недвижимости, без посредников.

Преимущества свободной продажи квартиры

Как говорилось выше, свободная продажа квартиры (в отличие от альтернативной) имеет много положительных сторон. Преимущества заключаются в следующем:

В некоторых случаях владелец жилья, которому нужны срочно деньги, не станет торговаться и даже сделает скидку, чтобы быстрее получить средства. Это даже очень выгодно покупателю в финансовом плане.

К тому же, если вы планируете приобрести новую квартиру посредством ипотечного кредита, то есть вероятность положительного ответа от банка. Это объясняется тем, что банковские учреждения охотно идут на заключения подобных сделок из-за отсутствия цепочки продавцов и покупателей.

«Подводные камни» свободной продажи квартиры

Наряду с преимуществами продажи квартиры по свободной стоимости существуют и определенные риски такой сделки

Специалисты рекомендуют обратить внимание на такие факторы:

  • покупатель может попасть на «хитрость» владельца квартиры, когда она может быть обременена;
  • также владелец может скрыть факт прописки несовершеннолетних и недееспособных лиц – ОПП признает такую сделку недействительной и ее расторгнет;
  • отсутствие согласия со стороны других совладельцев, зачастую конфликт возникает из-за того, что они не могут определиться с суммой денег за продаваемую недвижимость.
  • В любом случае, покупатель, связавшись с таким недобропорядочным продавцом рискует потерять время, значительную сумму денежных средств при оформлении документов, а также более лучший альтернативный вариант.
  • Для того, чтобы не попасть на мошеннические действия продавца, рекомендуется при помощи адвоката проверить «чистоту» данного объекта продажи с юридической стороны.

Альтернативная сделка, альтернатива, цепочка

Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую. 

В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:

Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру

Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру

Участник 3. Только продает свою квартиру

Чаще всего основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3. 

Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.

Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.

Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.

«Альтернатива подобрана» — это хорошо

Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась. 

Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу. 

Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников

Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок

При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка. 

А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки: 

+

Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.

+

Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.

«Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.

Риск выхода участников. Договоренности в таких сделках сложнее закрепить, чем при прямой продаже. Один участник зависит от другого, а значит задаток, с его жестко регламентированными по закону условиями возврата, может быть рискован для продавца. Если сделка сорвётся даже не по его вине, он будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. А так называемый аванс ничего не гарантирует. Юристы рекомендуют в таких случаях оформлять обеспечительный платеж. О том, что надо знать о его оформлении, а также о задатке и авансе, у нас есть отдельная статья.

Для этого на практике используются следующие действия

Старайтесь по возможности каждый день отслеживать ход процедуры регистрации. Сделать это можно по:

  • Номерам, указанным в заявлении на регистрацию
  • Проверить можно в режиме онлайн на портале Росреестра.
  • Единому бесплатному справочному телефону Росреестра (8-800-100-34-34).

Если Росреестр приостановил регистрацию хотя бы по одному договору, то уведомление об этом сразу же будет направлено участникам данного договора. В таком случае стороны другого договора должны сразу же написать заявление о приостановке другого договора. После чего необходимо разобраться с причинами. В большинстве случаев, регистрацию приостанавливают, если у регистратора возникли сомнения в каких-либо бумагах. В таком случае он вправе потребовать, чтобы вы предоставили ему дополнительные справки. После чего процедура регистрации снова возобновится. Однако в некоторых ситуациях вам могут отказать в регистрации.

Другой способ, позволяющий решить сложившуюся ситуацию, заключается в следующем: необходимо нанять для регистрации всего пакета бумаг стороннего исполнителя. Подобного рода услуги по осуществлению регистрации сделок с имущественными объектами оказывают практически все юридические фирмы. Стоимость таких услуг невысока, но зато вероятность «частичной регистрации» существенно уменьшается. Ведь юристы, работающие в таких компаниях, осуществляют регистрацию постоянно, и знают, какие требования предъявляют местные отделения Росреестра.

Но самым надежным способом регистрации полного перечня документов при заключении альтернативной сделки купли-продажи квартиры является осуществление сделки при помощи нотариуса. Ведь у него особые отношения с Росреестром, а также особые полномочия для осуществления регистрации бумаг в этом ведомстве.

К тому же удостоверенные договоры по сделкам с имущественными объектами в нотариальной конторе не будут нуждаться в проведении дополнительной проверке со стороны юристов Росреестра. Соответственно срок регистрации займет намного меньше времени, в отличие от срока регистрации «обычных» документов. К тому же если нотариус взял на себя регистрацию всего пакета документации, тогда риск «частичной регистрации» будет сведен к минимуму.

Если по какой-либо причине вам не удалось проследить за ходом процесса, и «частичная регистрация» бумаг в альтернативной сделке все-таки произошла, то здесь есть два пути, позволяющих избежать потери денег либо потерять права на квартиру:

Решить вопрос можно согласованными действиями всех сторон, участвующих в альтернативной сделке (но это актуально в том случае, если все стороны являются адекватными и порядочными людьми). Например, можно завершить процедуру регистрации по тому договору, где произошел отказ в регистрации. Или всем вместе расторгнуть оставшуюся часть договоров и вернуть дело в исходное положение.

Решить вопрос в судебном порядке. Такой вариант подойдет, если сторона сделки, получив, что хотела, отказалась решать вопрос в добровольном порядке.

Необходимо также учитывать, что в момент построения «цепочек квартир» увеличивается число различных нюансов, спорных вопросов и задержек. Соответственно, в договоры (авансовые и купли-продажи) рекомендуется прописывать сроки с небольшим запасом. Это предоставит вам возможность, решить необходимые вопросы без разрыва отношения со сторонами сделки. А также без перезаключения договоров.

Это относится к срокам аванса, срокам доступа к ячейке с деньгами, срокам физического и юридического освобождения жилья после ее продажи и прочее.

Альтернативные сделки: опасности и подводные камни

Прежде, чем затевать альтернативную сделку, надо взвесить все “за” и “против”. Быть может, легче просто продать квартиру, а потом купить свободное жилье. И обойтись без всяких “цепочек”.

У российского рынка недвижимости есть своя особенность, которая чужда мировому рынку жилья. Речь идет об альтернативных сделках. В той же Европе человек, когда продает квартиру, то делает это сразу, не дожидаясь, пока появится подходящий вариант на рынке продажи. А время, которое подыскивает себе новую квартиру, живет в съемном жилье.

Но то в Европе и в США, а у нас все совершенно по-другому. Человек, который решил поменять свою квартиру на другую, обязательно ждет, пока найдется подходящий вариант, чтобы продать старое жилье и купить себе новое чуть ли не в течение одной недели. Директор Сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский считает, что альтернативные сделки — это исключительно российское явление. Более того, в нашей стране проводятся альтернативные сделки с одновременной продажей имеющего жилья и покупкой новой квартиры.

“Причем бывают “цепочки” разной степени сложности — когда и у покупателя, и у продавца тоже альтернативные сделки, у кого-то из участников ипотека или необходимость получения разрешения от органов опеки. Но это не самый простой путь поменять квартиру — ведь чем сложнее “цепочка” сделок, тем больше вероятность того, что на одном из этапов она “разорвется” и ничего не получится”, — говорит эксперт.

Надо заметить, что квартиры, которые находятся в альтернативной сделке, продаются со скидкой. Зачастую она вовсе не так велика, как хотелось бы покупателям — от 3 до 7 процентов. Но даже такой незначительный дисконт способен привлечь потенциальных покупателей, а, значит, участников длинной или короткой “цепочки”.

Но нельзя также не отдавать себе отчет в том, что альтернативные сделки в ближайшие два-три года серьезно потеряют популярность. Дело в том, что в настоящее время на российском рынке недвижимости достаточно много предложений свободных квартир. А покупка жилья напрямую и без всяких “цепочек” — дело менее хлопотное и не такое нервное, когда из-за одной нестыковки может ничего не получиться.

И вообще, сейчас к альтернативным сделкам по купле-продаже квартир у многих экспертов и аналитиков есть серьезные вопросы. Во-первых, это, как уже говорилось выше, ненадежность длинных “цепочек” и потенциальное возникновение дополнительных трудностей

Важно помнить, что если альтернативная сделка еще и ипотечная или с необходимостью получения разрешения из органов опеки, то объект должен удовлетворять параметрам покупки для таких сделок. У каждого банка свои требования при аккредитации, а для представителей органов опеки важно, чтобы приобретаемое жилье было не хуже по условиям проживания, чем та квартира, из которой ребенка выселяют

Так что здесь нужны осторожность, внимательность и большое терпение. А еще многие любители альтернативных сделок допускают фатальную ошибку и выбирают объект для покупки до того момента, когда найден покупатель на имеющую квартиру

Внося залог за найденную квартиру без наличия покупателя для своего объекта, в итоге такие собственники его теряют, поскольку в течение месяца (время залога) найти покупателя на вторичном рынке крайне сложно

А еще многие любители альтернативных сделок допускают фатальную ошибку и выбирают объект для покупки до того момента, когда найден покупатель на имеющую квартиру. Внося залог за найденную квартиру без наличия покупателя для своего объекта, в итоге такие собственники его теряют, поскольку в течение месяца (время залога) найти покупателя на вторичном рынке крайне сложно.

Также очень важно помнить, что при осуществлении альтернативной сделки надо правильно заложить деньги в банковскую ячейку. Самое главное, чтобы при отсутствии регистрации одной из квартир в цепочке все участники сделки получили обратно свои денежные средства

Как говорят эксперты отечественного рынка недвижимости, в альтернативных сделках деньги от продажи квартиры закладывают не на продающего собственника, а на продавца другой квартиры, которая приобретается

realty.vesti.ru

Порядок альтернативной купли-продажи

Алгоритм подобной сделки осложнен большим количеством участников и затратами времени на согласование ее условий. В большей степени это касается человека, одновременно продающего и покупающего новое жилье.

Опишем общий пошаговый порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи квартиры:

Поиск участников — покупателя и продавца

Важно поставить их в известность об альтернативном соглашении.
Проверка юридической чистоты приобретаемого жилья (анализ документов, проверка отсутствия обременений).
Согласование сторонами способа и порядка проведения расчетов.
Оформление предварительного договора. Хотя этот этап не является обязательным, с ним альтернатива при покупке квартиры становится прозрачнее (фиксируются ее условия и сроки).

Заключение договоров купли-продажи (ДКП).
Регистрация в .
Расчет

Этот этап реализуется в тот момент и таким способом, как это прописано в соглашении.
Передача квартир.

Важно подчеркнуть, что последовательность шагов может быть другой. Участники определяют время расчета и передачи квартир на свое усмотрение

Заключение договора купли-продажи при альтернативной сделке

Договор купли-продажи квартиры при альтернативной сделке представляет собой соглашение, по которому продавцы отчуждают, а покупатели приобретают недвижимость.

Сделка должна соответствовать требованиям . Он определяет существенные условия договора, его форму и порядок заключения. Несоблюдение этих правил влечет недействительность соглашения.

Договор обязательно должен содержать такие сведения:

  • Паспортные данные сторон.
  • Данные об отчуждаемом объекте: точный адрес, площадь, кадастровый номер, основание права собственности.
  • Цена недвижимости и четкий порядок расчетов. Он особенно значим, когда заключается альтернативная сделка купли-продажи квартиры.
  • Права и обязанности сторон.
  • Дата подписания.

Кроме того, лучше подробно описать порядок передачи имущества, определить форму акта приема-передачи. Сделать это можно в приложениях.

Образец договора купли-продажи квартиры с альтернативой приведен ниже.

Порядок расчетов

Наиболее распространены два способа расчетов:

  • Проведение платежей с использованием банковских ячеек;
  • Передача части денег на руки при подписании договора, а оставшейся суммы — на расчетный счет второго продавца. Этот способ актуален, если цены покупки и продажи не совпадают.

Расчет через ячейку или сейф проходит по следующей схеме:

  1. Участники договора арендуют их в банке. Количество хранилищ зависит от того, как проводится альтернативная сделка и платежи по ней. Если средств от продажи не хватает, доплату можно поместить в другую ячейку.
  2. Стороны составляют соглашение. В нем прописывают условия предоставления доступа к деньгам. Безопаснее их продублировать и в договорах купли-продажи.
  3. В ячейки закладываются денежные средства.
  4. После подписания бумаг и регистрации перехода права собственности, продавцу открывается доступ к деньгам. Для этого покупатель передает ключи от банковского сейфа в обмен на расписку о получении средств.

Для того чтобы изъять деньги, следует предоставить в банк соглашение и выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН).

Регистрация квартир и их передача

После подписания договоров купли-продажи запись о переходе права необходимо внести в ЕГРН. Для регистрации все участники сделки обращаются в Росреестр.

По каждой продаже должен быть собран отдельный пакет документов. Это объясняется тем, что для государственного органа альтернативная продажа недвижимости — не одна операция, а несколько.

Следует подать:

  • заявление;
  • паспорта заявителей;
  • выписку из ЕГРН или иные правоустанавливающие бумаги на объект (например, свидетельство о праве собственности);
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • договор купли-продажи;
  • квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины (2000 рублей за каждый каждый переход права).

Весь перечень подается лично:

  • в офисе Росреестра;
  • в многофункциональном центре.

Через 10 дней записи будут внесены в ЕГРН. Выписку из реестра выдадут на руки каждому участнику сделки. Срок сокращается до 3 дней, если договор подписан у нотариуса.

Получение нового жилья происходит по акту приема-передачи. Порядок выселения и заселения, как и срок выдачи ключей, определяется договором.

Заключение

Несомненным плюсом безальтернативной сделки является возможность быстрого оформления договора без риска оказаться в ситуации, когда одно из звеньев длинной цепочки оказывается слишком слабой. Впрочем, если квартира достойная, отказываться от нее лишь потому, что сделка альтернативная, тоже не стоит. Главное – правильно провести всю процедуру.

Только покупатель может решить, каким способом приобретать квартиру, и на какие варианты соглашаться. Лучше, конечно, отдавать предпочтение свободной продаже, но такого жилья на рынке намного меньше.

Кстати, не стоит забывать и о том, что в некоторых случаях недлинная альтернативная «цепочка» завершается намного быстрее, чем поиск и оформление «свободного» жилья.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector